華業募資20億吞并中新“折價”地塊

胡芳潔

　　8月11日，華業地產發布公告，擬非公開增發新股不超過3億股，每股定價不低于7.26元，募集資金約20億元。

華業地產此次增發，意在為其近日收購到的通州地塊募資，即通州自由小鎮項目。增發額看起來并不算大，但對于通州地塊而言，華業足以應付。原因在于，被傳在百日劇變身處困境的中新地產，為籌現金而匆匆“斬倉”，原計劃23億元的價格，最終只以10.3億元股權轉讓出手。

劃算的買賣

中新地產再次出手拋地，這次受益的是華業地產。

8月11日，北京華業地產股份有限公司發布資產收購公告，分別收購中新地產集團全資子公司持有的北京國銳民合投資有限公司100％的股權（國銳公司持有北京君合百年房地產開發有限公司55.95%股權）、收購東環置業和華建國際持有君合公司 22.62%、21.43%的股權。

通過此次收購，華業地產獲得北京君合百年房地產開發有限公司100%的股權，由于君合公司享有通州區梨園鎮小街地區的自由小鎮項目的開發建設經營權，華業地產將這個建筑面積為80萬平方米的項目攬入懷中。

中新地產將該地塊56%的股權拱手相讓，這對華業來說是一個相當劃算的買賣。

據中新地產發布的公告，轉讓這56%的股權，代價為10.31億元。而根據華業地產最新發布的“2009年度非公開發行股票預案”中，對此次獲得的通州地塊的投資估算，土地成本為17.34億元，該地塊規劃建筑面積約80萬平方米，由此算得樓面地價約為2200元/平方米?！?7.34億是直接的土地成本，包括后繼需要投入的資金?！比A業地產董秘燕飛表示。

今年6月，通州九棵樹地塊以17.4億元拍出，樓面地價超過6000元/平方米。如果以此為參照，華業獲得這塊地的價格只有目前市價的約三分之一。

燕飛表示，能以較低的價格獲得規模這么大的地塊，對公司未來發展有重大意義?！斑@個項目會成為我們公司接下來的一個重點?！毖囡w表示，該項目會延續華業地產的物業類型，做成中高端項目。

“這絕對是低價?！敝行沤ㄍ蹲C券研究發展部研究員王康表示，“目前該項目一期將近 5萬平方米已經封頂取得預售證，后續10萬平方米的開工證也已經拿到，重新包裝以后很快就可以拿出來賣了。目前該區域龍湖地產的花盛香醍售價已經超過12000元/平方米?！?P>“華業在北京已經沒有土地儲備了，對于像華業這樣規模的公司，拿到這塊地，就是所謂的 ‘一戰成名’?！蓖蹩当硎?。

根據華業地產目前對通州地塊的規劃，該項目預計總投資為49.16億元。預計實現銷售額72.53億元，實現稅后利潤10.58億元，投資凈利潤率將達到21.52%。

通州地塊的收購和后繼開發，必然需要大量資金。華業地產此次增發計劃，擬募集資金在約20億元，其中13億元將會投入到通州地塊。

華業地產一位內部人士在接受媒體采訪時曾表示，2008年底的時候，華業地產還沒有明確的非公開增發計劃，現在公開增發，就是因為滿足新收購項目的資金需求。

為新項目籌集資金的活動早已展開，華業地產子公司華富溢投資，今年7月23日，接受了深圳市順創貿易有限公司5億元的委托貸款，委托貸款期限不超過3個月，顯然是為短期周轉做準備。

收購機會

中新地產的資金緊張、拋售套現的需求，給華業地產創造了機會。

據中新地產2008年的年報，截至今年4月30日，該公司擁有現金以及現金等價物26億元，除去預售款外的流動負債達到81億元。由于難以獲得銀行貸款、短期高息貸款所占比例高，中新地產的現金壓力依然在延續。

今年6、7月，中新地產分別出售哈爾濱項目40%的股份、天津億嘉合置業有限公司40%的股權，都與其資金壓力有關。

而斬倉背后，是因中新地產發行了一筆4億美元高息票據，為此，公司每半年需為此支付約1.5億元利息。今年1月，中新地產已經拖延了付息；7月，中新地產再次付息。顯然這些付出，令中新的現金池已極為緊張。在此背景下，通州自由小鎮項目盡管是塊肥缺，但中新已無力經營，只能套現資金，緩解自身壓力。

通州自由小鎮項目盡管是8月份才出讓的，但事實上，這個項目中新一直圖謀出手，據稱中新一開始的開價是23億元，由于價格談不攏，一直沒有找到買家。

而在中新地產最新發布的公告中，其讓出這塊地的股權，代價是10.31億元，遠低于之前傳聞的23億元。

獲得該地塊的華業地產，規模并不大，但其財務結構相對穩健，公司近年來始終保持 40%左右的資產負債率水平，是資產負債率最低的地產上市公司之一。