土地增值稅變形

姜洪橋陳文雅席斯

　　“一直說土地增值稅難征，沒想到會有這么難?！?P>最近，國稅總局官員在內部會議上如是說。這個時間，各地對房地產企業土地增值稅的清查正在以不同形式進行中。南京市國稅局一名官員告訴本報，最近針對房地產稅收，只是要求企業自查，沒有下去稽查的計劃。他表示，包括土地增值稅在內的房地產稅收漏洞很多很復雜，稽查困難。同時，深圳的稽查工作正在展開。

“地產商交納的土地增值稅與其營業收入反差太大?！币晃坏胤蕉悇障到y的官員稱。土地增值稅目前分兩種繳納方式，先是預繳，最后清算。正是這個“清算”讓土地增值稅到底有多少成了一個看不見的“黑洞”。

中央財經大學教授劉桓指出，“土地增值稅每年清繳數字較難統計，大約全國規模在上千億。當然如果嚴格征增值稅收，翻好幾倍也不一定?！?P>本報在調查中發現，房地產企業規避土地增值稅主要的辦法有做高成本、拖延清算時間甚至直接開假發票。這些規避行為使得土地增值稅并未達到調節房地產業高利潤的作用，反而助長了房地產業的暴利。一位開發商就直言，“開發商不會為了少交土地增值稅而降價，相反，收土地增值稅會給房價火上澆油?！?P>下轉06版

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巨大黑洞

土地增值稅黑洞在房地產業內人所皆知。但黑洞究竟有多大，卻是一個謎。北京資深房地產稅務研究人士郭偉認為，具體規模不太好測算，因為它的規模是歷年累積起來的，無法按照年份準確估計。

自土地增值稅開征以來，其總額雖不大，增長幅度卻很快。1994-2006年我國總稅收的累積增加值為32565.4億元，平均增長速度為18.25%；土地增值稅累積增加值231.3億元，平均增長速度為91.27%。

2006年我國全年的土地增值稅收入為231億元，2007年403億元，2008年537億元。

雖然增長速度很快，但是與房價的增長和房地產銷售收入對比，漏洞還非常巨大。土地增值稅目前分兩種繳納方式，先是預繳，最后清算。預繳是指在房地產項目銷售或預售的過程中按照核定稅率征收，各地稅率略有不同。在2008年以前，各地土地增值稅預繳的額度一般在0.5%-1%，2008年初，廣州將普通住宅土地增值稅的預征率從0.5%提高到1%，其他商品房土地增值稅預征率從0.7%提高到2%。隨后，各地紛紛仿效廣州做法。將預繳稅率提高到1%-3%。

在項目銷售結束后應進行清算，清算后按照四級累進制計算應繳稅額，毛利達50%的部分增值稅稅率達到利潤率30%，毛利高于200%的部分，增值稅稅率更是達到60%。

2006年全國商品房銷售收入為2萬億，2007年為2.9萬億，2008年為2.4萬億。假定按照銷售收入的1％來預繳土地增值稅，規模約在750億。這還僅僅指預繳部分，之后的清算才能體現出房地產項目的超額利潤。而事實上，按照較低限來計算的這個預繳規模已經是這三年上繳的土地增值稅的三分之二。

上海社科院曾在一份報告中公開數據稱，2007年土地增值稅如果要清算的話，單是上海一個地區的規模就有400億-500億。

盡管這種估算并不嚴謹，因為存在免征土地增值稅項目，也存在在上年度已經預繳的情況。但是仍舊能夠反映其中的漏洞。

事實上，土地增值稅問題在人們熟知的幾乎每個大型房地產企業中都存在。

以萬科為例，自2004年至2008年，4年中萬科總計預繳土地增值稅3.3億。但是這4年萬科的房地產銷售收入超過1000億元。本報就此咨詢萬科財務部門人員，該人士表示，“我們確實是按照規定來預繳的，也沒有什么優惠。至于中間的缺口可能是會計統計口徑不同造成的?！钡撊耸课茨苊枋鲈撊笨谑且驎嫿y計口徑的何種不同而導致。

在2006年后的三年里，為了應對土地增值稅清算，萬科總計計提36億元。這個數字并不小，但它是三年的累積數字。按照這三年應該清算的項目營業收入來算，三年的結算收入932億元。36億僅占3.86%。就單年度來看，2008年銷售400多億，計提是15億，大約僅占到營業收入的3.75%。況且，土地增值稅的征收基數不僅僅是已經結算的項目，還包括銷售率已經達到85%以上的項目及銷售三年仍未結算的項目。4年來，萬科繳納的土地增值稅總額約為38億元，約占總營收的3.8％。

盡管土地增值稅規定存在諸多不明確之處，但在稅務分析師眼里還是有一些基本的估算方法。

中國房地產稅務籌劃網總裁李明俊表示，毛利的扣除成本和土地增值額的扣除項目中，除了銀行貸款利息和營業稅等幾個項目不一樣外，多數重合，因此如果排除貸款利息以及三項費用因素，經過數學換算可以大概估算出毛利和土地增值稅占營業收入比重的關系。增值額達到50%時，估計毛利率為52.75%，土地增值稅稅率約為營業額的9.8%；增值額達到100%，估計毛利率為105.5%，稅率達到18%；增值額達到200%，估計毛利率為211%，稅率達到28%；增支額達到300%，估計毛利率為316.5%，稅率達到36%。不過，因為大多數房地產企業的銀行貸款比例很高，而貸款利息只在毛利計算時抵扣，不在增值稅基數計算時抵扣，因此實際上大多數企業土地增值稅占營業收入比重比公式計算結果要更高。

另一位專家文干森認為，若全額征收土地增值稅，毛利率在30%的項目土地增值稅征收比率將占營業收入的5%-8%。而對于毛利率在50%以上的項目，土地增值稅征收比率將占營業收入的12%-15%左右。

可以看出，4年來萬科的毛利率一直保持在30％以上。其繳納土地增值稅總額與業內人士的測算存在很大差異。

為何難征

事實上，房地產企業規避土地增值稅有很多辦法，主要的辦法有做高成本、拖延清算時間甚至直接開具假發票。

一位房地產企業財務總監告訴本報，做高成本和貸款利息是通常做法，因為計算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。還有部分房地產企業利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。對此各省稅務官員都發現了很多案例，已經成為普遍現象。

郭偉則表示，“大多數企業并不采用稅務籌劃，而是直接開假發票。假發票才是稅收征管的重災區?！彼傅募侔l票不是說印刷偽造的假發票，而是那些實際支出額和發票票面額對不上的發票。尤其是在自己擁有工程隊的小公司當中，這種做法非常普遍，比如說花了2000萬給開成2500萬。大型房地產公司有好幾十家上下游關聯公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關聯交易和發票都可以被利用為提高成本的工具。

這種假成本、假發票的基本操作手段也在國稅總局的關注之下。內部人士透露，國稅總局本次稽查風暴注意到了關聯公司之間的問題，調查不僅針對房地產企業，也對其下屬子公司和關聯企業逐個進行調查。有消息人士透露，涉及SOHO中國的關聯企業就有好幾十家在關注范圍內。

上述地產公司財務總監向本報表示，做高成本和假發票僅僅是稅務上的技術手段，更大的問題在于一些相關部門的縱容，而不是技術。

土地增值稅屬于地稅稅種，在具體征繳比例和方式上也由地方政府自行認定。其間就存在著巨大的灰色空間。以唐山為例，唐山市的土地增值稅的預征率與省內其他市相比明顯偏低，土地增值稅的預征率為市區住房1%，縣0.5%，別墅、商用房2%。而石家莊的預征率市區包括縣級市1.5%，縣1%，各類別墅、商用房2.5%。由于這個區別，河北經濟實力最強的唐山市土地增值稅反而排在全省第四名。

除征繳率之外，地方政府還有各種名目繁多的退稅和財政返還。實際上房地產企業征繳的土地增值稅要比公布的還要低。

到底肥了誰？

自1994年開征土地增值稅以來，其作為針對房地產宏觀調控的措施不斷波動。

1994年-2006年土地增值稅增加額呈現逐年上升趨勢，但增加速度卻先降后升，其中2000年和2001年僅為23.53%和22.62%，但遠遠低于平均增長速度91.27%。究其原因，1997年亞洲金融危機過后，政府為了刺激房地產市場重新活躍，對一部分轉讓房地產的企業和個人實施了一定的減免政策，這也大大減少了土地增值稅的征收額。

2006年，全國出現房價暴漲現象，政府又著手嚴格征收土地增值稅，從簡單預征到要求嚴格清算。

從該政策的演變來看，一直是地產調控的手段，由各地政府自行掌握。

郭偉認為，實際上房地產業只比其他行業企業多一個土地增值稅，但是土地增值稅是基于取得利潤高才征收，所以房地產業的總稅負水平并不算太高。這種累進稅制是調節稅種，對正常房價、地價下的房地產企業來說并沒有太大影響。但對高利潤和暴利階段的房地產企業影響較大。

一位開發商則認為，開發商不在乎這點兒土地增值稅，該賣高價還是賣高價，而且會轉移到消費者身上。因為開發商的團結度很高，要漲一起漲，幾乎相當于一個壟斷企業?！伴_發商不會為了少交土地增值稅而降價，相反，收土地增值稅會使房價火上澆油?！?P>事實上，土地增值稅在現實中作用有限。2005年至2007年，房價高速暴漲。房地產行業代表性企業一夜暴富，毛利率一路直線飆升。2007年達到了39.91%。這是資本金較為充實的上市公司毛利。如果是資本金不足的中小企業，自有資金的回報率恐怕就不是在100%的范圍內了。這樣的高利潤顯然本來就應該是土地增值稅這一累進稅的主要調節目標。

但是土地增值稅從2007年開始清算以來，總額增長很慢。開發商的毛利率仍在提高。即便是在2008年，房地產行業陷入危機的一年。這一年69家銷售額過億元的上市公司的營收數據顯示，2008年房地產開發公司平均毛利率比2007年的39.91%上升了1.6個百分點，達到41.54%。

一位資深的業內人士也承認，房地產企業一直都存在比較嚴重的繳納不足現象。在經濟乏力時如此，房價高漲時還是如此。在他看來，土地增值稅除了為開發商提價制造一個理由外，其實質意義到底有多大是個說不清的話題。

本報獲悉，目前國稅總局已有對土地增值稅立法的計劃，藉以消除土地增值稅繳納計算和程序灰色空間。

（本報實習記者段雯對本文亦有貢獻）

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