期待多云轉晴地產股投資三線索

孫建平

　　08年年報和今年1季報表明目前上市公司仍舊以消化庫存為主。受近期成交量持續放大、開工投資進一步壓縮的影響，上市公司的資金壓力有所緩解。目前房價還未進入普遍止跌并上漲階段，今年開發商利潤和財務報表難以大幅改善。

因此，整個二季度國內的房地產行業很難說會走出一個反轉的態勢。我們對房地產行業基本面的判斷是：陰轉多云，期待多云轉晴。預計6-8月成交量會有一定回落，房價總體將趨于穩定。

正處陰轉多云

從交易數據來看，房地產出現復蘇的跡象。1-3月份的成交量環比大幅反彈。全國商品房銷售面積113今萬平方米，同比增長8.2%；房地產開發投資4880億元，同比增長4.1%。

各大主要城市3月份的成交量，已經接近這些城市07年高峰時候銷售量的水平。

需要指出的是，3月份的成交量是在今年1月份以來環比大幅度反彈基礎上實現的，預計4、5月份的成交量可能將維持，6月至8月的成交量環比可能有一定幅度的回落。

高端需求和改善性需求成為成交量反彈的主力。從主要城市的成交房價的套均面積和主力的成交價格，以及分布的檔次分析，去年11月以來或者今年1月主力是高端需求和一部分的改善性需求。

成交量的回暖有一部分是降價的效應，另外一個影響因素是政策刺激效應，如利率折扣以及二套房貸有所放松，都對成交量產生了正面的影響。

如果二、三季度成交量得到進一步的放大或者能夠保持，必須是改善性需求和投資性需求可以跟上。

政府對成交量高度關注，因為開發商的銷售收入和房地產行業相關的稅收占了地方財政的30%左右。政府不希望房價上漲，這種態度有利于行業復蘇。

不過，也存在不確定的因素。比如一季度房地產開發企業完成土地購置面積4742萬平方米，同比下降40.1%。改善性需求和投資性需求不一定能跟上，6月-8月這一段時間成交量可能有一定幅度的回落。

房價成交價格有一定回調，北京回到去年初的水平，上海的房價回調幅度最小，大約回到去年三季度的水平。廣州、深圳、天津、蘇州等城市具體回調幅度不盡相同，平均看回到07年中期水平。

大多數開發商一季度沒有拿地，二季度開始，部分快速周轉模式的開發商將開始拿地，其核心理由在于必須補充土地儲備庫存。

降低住宅投資自有資金比例，短期利好，中期中性，長期利好。短期房地產股票將受益于保投資和保增長的政府決心和經濟轉好；中期將增加供給，平抑房價漲幅；長期因經濟轉好，行業有望供銷兩旺。

開發商方面，我們預期未來成交量和房價之間依然將是一個漲跌反復的過程。預計6-8月成交量可能出現萎縮。但目前行業宏觀環境大有改善，資金寬松，同時有通脹潛在預期。在9月前后可能會出現全行業、全局性復蘇。

政府方面，同樣高度關注成交量，控制房價，有利于行業復蘇；但是，在目前成交量下，政府不太可能出臺進一步的刺激政策。

結合購房者、政府、開發商三個主體，再結合需求、供給和房價進行判斷，能夠得到的結論是：

首先，行業前景是反彈，但反轉趨勢不明確。

其次，在未來一段時間內政策真空期中，房價更重要，在收入增長預期不確定的情況下，房價決定成交量。房價和成交量之間的反復，即行業多重博弈還會持續。

第三，供給高峰還沒有完全過去。這段時間庫存確實有一定程度的下降，但是供給壓力還是比較大。所以基本上維持去年底的判斷，即最快9月有可能出現行業的復蘇。

總之，行業大趨勢有好轉的原因是行業的宏觀環境大有改善，資金寬松以及通脹潛在預期。

三類選股線索

現在A股主流地產公司估值是處于合理偏高的區域，這個要得到支撐需要預期有所改善，即需要后面的成交量持續保持放大，現在來看有一定難度。其次，就是偏高的估值得到支撐，必須有價格的大幅度下降和流動性的大幅度增加。

二季度維持行業中性偏正面評級，維持標配或適度超配建議。建議關注三類選股線索：

首先，預售房款規模占 08年收入比重高、未來業績彈性大的公司：側重推薦浙江廣廈和大連友誼；適當關注保利地產、首開股份、華發股份和濱江集團；泛海建設、北京城建、蘇寧環球、上實發展、深長城、沙河股份、金融街未來的業績彈性很大。

其次，今年大股東資產注入預期明確的公司：重點是張江高科、建發股份、城投控股、上實發展；另可關注中糧地產、招商地產、華僑城、香江控股等。

最后，關注行業逐漸復蘇區域中充分受益的公司：前期重點推薦了華發股份、華僑城、中國寶安、深振業、香江控股，適度推薦了保利地產、萬科、招商地產。此外，政策扶持力度很大、區域經濟增長趨勢良好的海峽西岸經濟區，推薦的龍頭是建發股份和漳州發展，另可適當關注招商地產和上實發展；重慶兩江開發區的龍頭是渝開發和廣宇發展。

（作者系國泰君安研究員，多次榮獲新財富房地產業最佳分析師第一名，僅代表其個人觀點）

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