地產項目總支出一半流入政府工商聯提案建議大幅減稅

姜洪橋

　　地產市場的持續低迷，令政府對地產行業稅費征收過重的事實，凸顯出來。一直與政府站在一起的地產商們開始抱怨，在地產開發中，政府得到了過多的好處，成為最大受益方。

“兩會”之前，全國工商聯房地產商會一項為期4個月的全國性調查顯示，在地產項目的總費用支出中，流向政府的部分（土地成本+總稅收）所占比例為49%。這是一個令人驚訝的數字。

地產界人士對此解釋說，房價高漲時，過高的土地成本和高稅收，可以轉嫁給消費者。但在市場低迷期，地產商不愿看到政府仍然坐收高稅費，而自身虧價賣房。他們建議，政府進一步降低稅費，并調整土地拍賣制度，讓出地產商進一步降價的空間，共度時艱。

上述內容，已經作為全國工商聯的提案之一，提交全國政協十一屆二次會議。

驚人的調研結論

這份名為《關于振興房地產市場、促進經濟增長的提案》，并非業界傳聞的落選“十大產業振興規劃”的房地產業振興規劃。提案分三個部分，主要分析現狀、影響，并提出房地產稅收等方面的政策建議。

提案提出，目前各地政府出臺的政策雖然能在一定程度上解決短期問題，但沒有消除房地產業發展的制度性障礙，建議“從稅收等根本性制度方面入手進行改革”。

這些建議的提出，依據來自去年的一次調研。

2008年7月至10月，全國工商聯房地產商會調研北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個城市?；竞w了處于房地產業發展各個階段的一線城市和二線、三線城市。選取的調查樣本，來自這些城市62個不同規模和所有制地產企業的81個不同類型的地產項目。

調研得出的數據顯示，房地產企業項目開發總費用支出中，流向政府的部分，即土地成本加上總稅收，所占比例為49%。其中，地價占到30％，稅費占到19％。這意味著，在開發項目的總費用支出中，幾乎一半支付給了政府。從三個一線城市來看，流向政府的份額上海的開發項目最高，為65%。其次是北京，為48%。最低的廣州也達到了47%。

而地產商每賣一套房子，賣房款超過1/3流向了政府。工程費用、配套費用等所占比重超過1/3。留給企業的是26%。這其中，企業還要負擔員工工資、企業日常運營等成本。調研報告希望以此解釋，由地產企業單方面調低房價的空間已經很小。

分析單個城市，上海流向政府的份額最高，為62%，相應地，企業剩余份額最小，只有4%；北京市流向政府的份額是43%，企業剩余部分為12%。

亞豪房地產服務機構副總經理王英男接受記者采訪時表示，土地成本所占比重過高，在近幾年已經是非常正常的現象，尤其是2006年以后拿的地。此前的地價是比較低的，但這些低成本土地基本都已開發完畢了。

此外，根據調查得出的數據，目前我國房地產企業稅收占總費用支出的19%，占總銷售收入的14%。其中，營業稅和地方附加稅所占比例最高，占到了全部稅收的49%。

依據上述數據，以保利集團位于北京西三環的項目保利百合為例推算，我們可以發現，這個競拍樓面地價超過7000元的項目，目前銷售價14000元/平方米，幾乎是零利潤的。地價加上稅費，已經接近地產開發總銷售額的70％。此外的1/3是工程和配套費用。

市場人士指出，房價飆升時，土地成本不斷升高是毋庸置疑的。因為開發商拿地時，是基于房價未來上升，以及總銷售額的增長幅度來考量的。房價如果一直上行，上述這些調研數據中，政府所占的份額也不會這么高。而房價一旦下滑，體現在數據上，便立即反映為政府收入所占比重過高。

提案建議減負

針對上述調研得到的數據，全國工商聯的地產提案提出，房地產業目前成本明顯過高，稅費偏高。剛性的土地成本導致房價下調空間有限，商品房銷量萎縮，全行業處于虧損邊緣。

據此，提案提出了4條政策性建議。包括：降低房地產稅收，降低市場交易成本，振興交易量；適時取消或者調整土地增值稅；改革土地招拍掛制度；拓寬商業地產融資渠道，盡快開放REITs(房地產投資信托基金)通道。

稅收方面，建議將一次性收取的土地出讓金，以及開發、銷售環節的稅收整合為統一的房地產稅或物業稅，并延遲到房屋保有環節再征收。

土地招拍掛制度調整，改變過去“價高者獲得土地”的單一模式，綜合考慮土地競標者的投標方案，尤其是綠色建筑等指標。將這些因素考慮在內，不僅可有效配置土地資源，也可以避免土地拍賣價格不斷升高的局面，在一定程度上降低土地出讓價格。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，要解決中國房地產的土地制度問題，首先涉及到地方財政收入，進而涉及中央財政和地方財政的權益分配問題。這都是深層次的改革問題，不動這些問題，房地產業就很難有根本性的改變。