“倒閉潮”在年中來臨

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陳文雅胡芳潔趙紅梅

　　“我們施工隊去年在北京已經簽的工地有三個，但是今年一個也沒開工，現在處在待業狀態?！币晃唤o房地產開發項目做電梯安裝施工的 “包工頭”吳振國對記者表示。往年，他都是“春節假期還沒怎么好好過，就緊趕慢趕上工地”，而今年則有機會給自己放長假了，這個長假什么時候結束還不好說。

“有沒有戲，到年中就能看出個眉目了?！边@位電梯施工隊老板說，五六月份將是他面臨的“尖鋒時刻”?！耙话惴康禺a項目在年底竣工的多，六月之后是主體結構完工的集中期，所以我們的活兒一向在六月以后比較集中?！?P>房地產項目經理劉先生告訴記者：“房地產公司最不敢欠的有幾大類：一個是銀行貸款，銀行現在也都上市了，要給股東交待，不能把他們逼急了；二是施工單位的工程款，開發商一拖欠，農民工就鬧事，社會影響不好；三是購房業主的鑰匙，延期交房鬧大了，老百姓把你告到法院，吃不了兜著走。最敢欠的是政府的土地出讓金，反正這錢是國家的，不是自己的，少收進來一筆錢，誰身上也不會少塊肉，用不著太過計較?！?P>房地產行業利益鏈各環節的種種跡象告訴我們，房地產業的“拐點”和“調整”并非幻覺，而是看得見、摸得著的現實。諸如建筑設計公司裁員、代理公司減薪、開發公司頻換職業經理人等業內流傳的小道消息已經不再能提起人們的胃口，打折銷售和項目股權出讓也已屢見不鮮；建筑工地的大部分農民工們今年春節后至今沒有再回到去年那個熱火朝天的工地；水泥、鋼鐵等房地產項目必需的原材料的采購量也在大幅減少；下游的電梯安裝公司、中央空調提供商等機構業務量清淡，基本處于空手等待的階段。二級市場經紀機構也已經經歷了一輪洗牌過程，人們每天在小區旁邊路過的許多中介門店，大部分是2007年剛開業的，但2008年卻選擇了悄悄地撤離。

年中將現“倒閉潮”？

“有些客戶的房地產項目，原本是因為奧運會而停工的。但是照理說，到2008年10月份、11月份就可以復工了，事實上很多項目直到現在也沒有復工，就這么一直拖下來了?！敝醒肟照{代理商唐先生向記者表示。

據他介紹，不少項目的封頂時間由去年下半年開始一直拖到今年，“好在今年上半年有一些拖延項目終于封頂，給我們帶來了一點業務，否則也將無米下炊?！?P>SOHO中國董事長潘石屹表示，從2008年初開始，全國房地產成交量就一直在下降，下降速度還很快，“總體來說，中國房地產企業的資金非常緊張。從去年12月份開始，銀行給房地產企業延長了大量的短期貸款，使他們度過了去年年底的危機。但銀行的貸款不是解決企業資金鏈條狀況的根本措施，最根本的還是靠市場。如果市場持續萎靡，資金鏈條從長遠來看一定是接不上的，只能維持拆東墻補西墻的被動局面?！倍?、五月份的成交量會比較關鍵，如果沒有緩和跡象，就會有更多處于觀望狀態而資金情況逐漸惡化的開發商加入到降價大軍。

“2008年我國房地產行業資金出現了巨大的缺口，約達7000億元?！彼杆愕?，“從2007年11月到2008到11月間的1年間，海外房地產類H股大幅縮水，市值縮水都超過75%，合生創展、富力地產和盛高置地3只股票市值縮水超過90%，僅剩下一年前市值的1/10?？s水量上，富力地產市值縮水達1000億，碧桂園縮水總量更多，達到1300億?！被鶑娐撔型顿Y管理（中國）有限公司董事總經理陳基強預測，在不遠的將來，“房地產企業將會遭遇到生存危機?！?P>成本控制成企業利器

北京一家房地產項目管理公司老板謝遠玉開辦的企業是房地產業下降周期中為數不多的業務大幅放量的公司，“去年在全球金融危機的背景下，我們的業務量增長50%?！倍鋳W妙在于，該公司專替開發公司精確控制開發成本?！扒皟赡甑谋├麜r代，成本失控并不是很嚴重的事，但現在大家競爭壓力大，需要企業主動去調整適應，要不然慢慢就被淘汰了?！?P>謝遠玉承認，“小項目不是我們的業務方向，因為小項目基本上是靠關系、吃回扣，賺到一筆拉倒。我們啃的都是難啃的骨頭，一般是高端、操作難度比較大的項目，經常要重復溝通細節?！?P>而對于這些高端定位的大項目而言，行業政策、銀根松緊和項目本身的業績甚至公司存亡都有著很高的相關度。

市場與政策，誰更重要

近期，各地政府和銀行貸款部門在扶持房地產業方面均有所表現，但高端市場的觀望情緒依然濃厚。目前，包括星河灣、格拉斯小鎮、山水文園、緣溪堂、銀泰中心、盤古大觀、龍灣別墅等北京多個項目的開發商都在翹首期待“限外令”解禁帶來的利好。北京盤古大觀銷售經理馮遠波表示，春節期間該項目已認購6套，總金額約4億元，外籍人士是其主要客戶。

北京的“90/70”政策亦出現了松動，由單個項目協調改為全市統籌協調。據悉，北京多家高端項目的開發商正在向規劃委遞交規劃修改申請，以便將項目中按照“90/70”要求配建的小戶型單元改回大戶型。

“中央政府沒有直接支持房地產行業。不過這4萬億投資中，財政撥款大約只有1萬億，更多還是銀行貸款。而貸款的投向除了基礎設施建設項目、支持國有大中型企業海外并購、支持中小企業貸款等外，肯定還會有一部分錢不知道往哪兒花，最后還是會以貸款的形式進入房地產業?！敝x遠玉說，“經濟擺中間，信心和金融放兩邊，兩個是左膀右臂。在我們國家，政府永遠是大老板?！?P>“在生產過剩的情況下，重要的是拉動消費，而不是增加生產?，F在增加生產的措施太多了?！迸耸俜Q。

盡管保利地產、北京城建等多家大開發商都通過增發、發債等方式獲得了資金，但潘石屹認為，“真正解決資金的困難問題還要靠市場上的銷售，沒有好的銷售業績，其他融資辦法都是過渡性、暫時的?！?P>最新的消息是，房地產行業最終未被列入十大產業振興規劃。

“進不進十大產業振興規劃不是最關鍵的。關鍵是政府出臺的政策應該對癥下藥，解決這個癥結。把房地產銷售和出租流通環節的稅費降下來，并且政府能夠為二手房的銷售和出租搭建一個公開、透明的平臺，避免在銷售或購買二手房和出租二手房的過程中上當受騙。這樣才是解決問題的關鍵?！迸耸俦硎?。

世邦魏理仕環球研究部董事覃曉梅認為：“心理信心的建立，還需要一定的時間，最樂觀的估計是市場會在下半年回暖?！?P>在謝遠玉看來，房地產業需要比以前更強有力的政策支持，即金融創新，例如REITs(抵押證券化)和信托的結合?！按钨J問題出在哪兒？鏈條拉得太長，以至于花錢的不需要對最終借給他錢的投資者——老百姓負責，而只需要對金融機構負責，培養出了適合貪婪和尋租行為生長的土壤。如果借款人和信托公司直接掛鉤，情況會好一些?！?P>潘石屹則認為：“很多業內人士把太多精力放在期盼政策上了。其實重要的還是市場，在目前這種經濟環境下，任何政策都不可能讓房地產市場有巨大變化?！?P>