“負資產”卷土重來香港人變得小心

周亞玲仔波

　　最近，香港市民張家偉有點心事，他于2008年在黃大仙買了一套公寓，他對記者表示，按照該樓盤的下跌情況，下個月他就要進入負資產行列了。

而位于彌敦道新興大廈的活年旅館經理高誠浩去年因為房子猶豫再三。他在2008年9月看中了本樓另外一個單位1611平方英尺（約150平方米）的房子，都已經簽下了臨時合約，但因為 “電視新聞整天說香港經濟會不景氣，樓價會下跌”，高先生放棄了這個買樓計劃?，F在，他為自己當初的決定慶幸不已。

樓價大跌，身價大幅縮水在今天的香港不是個案。在1997年到2003年非典期間盛行的香港“負資產”情況近期以來重新抬頭。2008年下半年開始，香港樓價大跌，同時受到全球金融危機，尤其是雷曼迷你債牽連，香港市民經受了樓市和股市的雙重打擊。

根據香港金管局2月初公布的數據，在2008年第四季度，負資產住宅按揭貸款宗數由上一季的2568宗，增加至10949宗。2008年12月底，負資產住宅按揭貸款涉及的金額由2008年9月底的60億港元，增加至248億港元?？少Y對比的是，香港2008年新盤的銷售數量不過1萬套，二手樓盤不足9萬套。而2007年香港新盤成交有1.7萬套，二手樓盤有11萬套。

記者采訪了一些香港地產界人士和社會援助組織，鑒于統計口徑的問題，如果算上二次按揭的數量和一些去年開盤，今年才完成貸款的新盤數量，香港居民不動產大縮水就遠不止10949宗了。

但大部分行業人士都認為，這次香港 “負資產”風波遠不及上次的嚴重。他們希望樓價企穩，以減緩負資產數量上升的勢態。

樓價和心理按摩師

香港社團“明愛向晴軒”中向財務狀況陷入困境的人士提供援助的部門負責人翁麗萍告訴記者，他們現在每天會接到30多個求助電話，而在2007年，一天只有10多個。其中有可能要失業的，有買雷曼迷你債血本無歸的，有樓價大縮水的。

在2008年一整年，她沒有收到一宗負資產人士的求助，而在最近，她見了3位負資產人士。這些人士的月收入都在15萬港元以上，他們買的樓盤是香港不錯的樓盤和旺鋪，其中有一位在太子買的當時市價1000萬港元的鋪面，現在市價也就700萬港元左右，買主雖然收入很高，但加上日常家用，已對每月高昂的月供感到力不從心。加之現在香港的零售行業并不景氣，租金不足以抵消月供，出售在短期內也不容易實現。

還有人背著家人放手一搏買下了物業，如今不知如何向家人交代，他們向翁麗萍訴苦：“2008年年初香港樓市太好了，不斷有經紀人打電話過來說，再不買就要賣給別人。都說一轉手就升百萬，可現在卻被套牢?！蔽帖惼冀ㄗh他們將物業暫時出租，但他們表示，因為現在租金很低，而且出租通常需要簽2年的合約，若樓市回升，要趕緊出手，不然就又散失機會了。

通常，翁麗萍都會幫助他們和銀行商量是否能降低一些利息，是否能拉長貸款的年限。有的人向財務公司借的錢，翁麗萍也會和這些財務公司去商談。

翁麗萍說，有些財務公司會同意她的意見，但有的就會將欠款人的住處用大鎖鎖住，用紅油漆潑墻。有時出現糾紛，報警之后，財務公司的人甚至都不理會警察。

即便如此，翁麗萍還是覺得這一次的情形沒有2003年時那么厲害，2002年，明愛向晴軒負資產債務輔導部門成立時，正是負資產最嚴重的時期。到2003年的6月，香港所有按揭的22%都成為負資產。

變得小心的香港人

和1997年之后的香港負資產情況相比，這次的情況顯然好很多。在上次負資產風暴最盛的2002-2003年間，香港每10個業主中就有1個是負資產，總數有10萬戶之多。這一次，行業人士認為事態不會太嚴重，原因之一是香港人經過上次的風浪之后，買樓貸款變得非常謹慎。

香港美聯集團首席分析師劉嘉輝統計發現，現在，很多香港人對按揭買房比較保守，貸六成的居多，而在過去，大部分人都是貸款七成，所以他判斷未來情況不會特別嚴重。而香港人買樓不貸款或者提高首付比例的情況也在逐漸增多。有評論者認為，香港至今有一部分人似乎仍然未能從上次資產爆破的震蕩中恢復過來，并產生了一種消極的心理狀態，評論者甚至認為1997年的金融風暴就此改變了一代香港人的心態。

但是，按照香港人的習慣，依然有一些人喜歡做第二按揭，即如果首付（最少是三成）不足，還可以向保險公司或者開發商等機構貸款兩成左右。若第二按揭不是向按揭保險公司貸款，即使現時樓價跌破了貸款總額，也不屬于金管局的統計范圍，這也意味著香港負資產的情況要大于目前官方的數據。

部分經歷過負資產的人士如今都能樂觀面對，但回首往事，依然心有余悸。記者采訪的一位香港專業人士的經歷也是跌宕起伏。1998年，香港樓市出現大跌之后的一輪 “小陽春”，他將一套1997年前單價為7000港元/平方英尺的樓房以每平方英尺4000多港元的價格買進，但之后樓市卻未真實見底，依然大幅下跌，一直跌到單價不足2000港元的水平。同時，租金也跟著大幅下落，遠不及月供。直到2008年初，樓價才回到1998年買時的水平。但2008年下半年，香港受全球金融風暴影響，樓價再次大幅下挫。2008年第四季度，香港樓價平均下跌了23%。他的樓房價格小幅下跌到3800港元每平方英尺。如今，貸款已基本還清。

美國拖欠貸款10%，

香港0.02%

港人對房產高度重視，中原地產研究部聯席董事黃良癉認為，因為放棄房屋就意味著放棄香港了，所以港人不會輕易拖欠貸款。而香港人一直注重儲蓄，所以即便成為負資產，很多人也會用儲蓄來還貸。

美國在次貸風暴中，2008年第三季度住房貸款違約率及止贖率就升至10%，次級抵押貸款的嚴重拖欠人數還超過了19.5%。在香港負資產最嚴重的2003年，斷供比例也沒有超過0.6%，現在的比例只有0.02%。但在這次樓市下跌中，一些新盤還是出現了極個別的買房者拒絕和開發商完成交易的情況，但是開發商或銀行還是會向買房者追索蝕本的部分。而翁麗萍也告訴記者，如果拖欠貸款，業主會經常接到銀行和財務公司的追討電話，壓力可想而知。

供應量來調節，就業是關鍵

黃良癉認為，當下的情況比上一輪負資產風暴要好很多，因為現在香港新盤的供應量要比上一次負資產風暴時少很多。他指出，當年負資產情況開始普遍，香港卻依然加大了房屋的供應，當時有著名的 “八萬五計劃”(政府每年推出8.5萬套政府補貼公屋，以遠低于市場的價格出售給符合資格人士)。而2008年，香港的私人住宅樓宅施工及落成量卻分別是10年和36年的新低，因為未出現供過于求，所以劉嘉輝和黃良癉都對未來的樓價保持樂觀態度。

劉嘉輝稱，1997年之后，香港的開發商都經歷過很長一段特別痛苦的時期，所以現在也不會采取對市場不利的動作，不會“散貨”。當年香港供應巨大的情形就好似今天內地開發商手里有巨大的存貨。

另外，他們覺得，如果當前內地加大經濟適用房的供應，也會和當年香港一樣，對商品房市場造成打擊。

黃良癉提出，現在經濟的重點應該是保就業。他認為，1997年后，香港依然加大了對樓盤的供應，但行情最差的時候，有四成的新盤賣不出去?！叭藗冮_始懼怕失業，哪還敢買房子呢？”他反問道。

2009年第一季度，香港樓價較谷底回升3%。而香港處于低息階段，加之他們認為香港第二季度出口情況會轉暖，給了行業人士很多信心。但因香港失業率一直居高不下，有人認為失業率將由4.1％攀升至7％，包括中原集團主席施永青也認可香港的失業率最終會向雙位數靠攏，鑒于錯綜復雜的經濟形勢，現在不能言已見底。

瑞銀財富管理及證券顧問陸東甚至認為中低價格的樓盤，因失業率上升，2009年價格下跌幅度有20%至25％。

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