回歸市場的競爭法則

任志強

　　地產十年，波譎云詭。我們的感覺似乎從起點又回到了起點。近一段時間以來，大家在一起的話題，往往是“2009年會怎么樣？”、“我們該怎么辦？”如果說我們已經熟稔了高速增長期的房地產經營之道，那么在低谷時期又將如何應對？盡管在春節的賀信中，與“?！庇嘘P的祝福洋洋灑灑，但真實的2009年到底是什么樣，仍是一個充滿懸疑的話題，我們在初春之際，特約請了數位企業家談自己對2009的感受與判斷，以期讓關注房地產的讀者，對于地產業境況能有另一角度的認識。

　　傳統的中國文化對 “?！庇兄厥獾纳詈窀星?，在農耕時代牛不但是最重要的生產工具，也是家庭重要的資產。新時代對“?！钡臒崤鮿t來自于對股市的期待，從古到今“?！倍汲蔀榱酥形闹小白畎簟薄白詈谩钡拇~。

每當牛年到來的時候，全球流著中原熱血的中國人，不管執有哪一個國家的護照都會共同的祝福牛年的到來，祝福牛年有個好收成。世界經濟的變動讓中國的經濟面臨著大量的不確定性，但可以肯定的因素也有許多。

中國正處于城市化高速發展的牛市，44.9%的城市化水平遠低于全球各國城市化率49%的水平。要解決中國7億多農民的小康問題，唯一的出路就是城市化，這個大趨勢也許是中國未來發展幾十年中都不可能動搖的，不管世界經濟有多少變化和不確定性，中國都要堅持走擴大城市化率的道路是確定的。

中國正處于家庭人口高速分化的時代，每年新增家庭戶數超過了900萬戶。他們都需要有個家，不管這個安家的房子是租是買，都需要有個最基礎的落腳處以結婚生子、傳宗接代，這個現實也是無論經濟如何運行和變化都無法改變的，中國的住房需要仍會持續的高漲，只要政策的溫度合適就一定會開花結果的。

中國正處于房地產快速建設的時期，自2007年初中央提出增加供給以來，出現了自2003年之后連續數年土地緊縮之后的土地擴張，也超越了歷史紀錄、突破了商品房在建工程26億多平方米的高位紅線。而2008年的竣工面積卻沒有形成歷史的突破?？梢娺@些大量的在建工程必然會在2009-2011年之間變成現房。當市場中的消費被政策影響而抑制時，這些供給量絕不可能在短期內快速的消化。最可能出現的是空置大量增加或爛尾與停工現象。如何消化存量而減少增量大約是當前不管是政府還是開發商都必須面對的局面，這大約也是板上釘釘的確定性。

民眾有需求，市場有供給，但成交量卻在歷史的均線以下，這就產生了許多的不確定性。

首先最大的不確定性因素來自于政府的政策導向，市場本來并不需要看得見的手過多的干預，只有在市場無法自我調節時，才需要用看得見的手幫助看不見的手。凱恩斯主義并非要否定市場經濟，而是要用看得見的手來彌補市場之不足，以抑制和推動市場的競爭效率。

但中國并非是完全的市場經濟，至少土地資源與金融資源并非是完全市場化的，因此在許多人指責政府的救市時，應先看清楚這個市場并非是因為看不見的手造成了今天的現狀，而是自2003年以來，市場就在看得見的手的干預下忽左忽右的搖擺著，如今的量價齊跌也正是看得見的手夢想實現的預期。救市本應是政府砍斷那些由看得見的手制造出的各種麻煩，自主的消費等，而如今各種由看得見的手設置的障礙并未清除，也只好再請看得見的手來出臺更多的政策以收拾殘局。政府的政策導向就成了決定投資與消費走向的重要因素，但市場無法判斷的正是政府政策的不確定性。

當全球都在批評奧巴馬的貿易保護主義時，中國仍堅持以自住、自用為住房的唯一需求，這種自購的住房自己用又與自產的鋼材自己用有什么區別呢，無疑仍是計劃經濟。用多少生產多少的思維基礎，仍是貿易保護破壞市場流通的變種。

都是自住又何來交換與流通，都是自住又何來租賃型過渡。中國的住房私有化率已是全世界最高的了，但市場化程度卻可能是較低的。2005年人口普查資料顯示，市場化程度越高，住房問題解決得越好；出租市場越大，住房條件改善得越好。也許要解決的仍是住房政策要保證的是有房住還是有房產的財產權觀念。只有當商品房真正成為市場中可以不受看得見的手限制的自由流通的商品時，市場化才能繁榮。

投資者與消費者會在政策的影響下選擇最聰明的博弈，自會“敵進我退、敵退我進”，而誰能用合適的價格在合適地點向民眾提供合適的的消費空間，就成了競爭中的勝利者。

盡管社會認為2008年是房地產的滑鐵盧，但近6億平方米的銷售量仍顯示了這個市場的巨大。雖然有人預測北京1400萬平方米的空置用兩年的時間消化，但如果消費回歸到2005年的水平，則現有的空置量也將供不應求，更別說是全國回歸到2007年的消費量了，那么市場就會火熱。問題不在于要維持一個高房價，而在于回歸市場的競爭法則，讓供求關系來決定價格的合理性，而非用政策的手來扭曲價格。

只要堅信中國政府要保證中國經濟的增長，只要中國政府堅持市場化的改革，那么2009年中國將是一個從世界金融危機的重創中率先沖出重圍的黑馬。當中國的宏觀經濟重新恢復信心與增長時，新的振興政策會讓中國的房地產業仍將占有不可替代的產業地位，仍將會對穩定中國的經濟增長做出巨大的貢獻。

如果依賴于投資的中國經濟缺少了房地產的投資支撐，也許將給中國的經濟增長帶來更大的不確定性。

（作者為華遠集團總裁）