追底又一年

陳文雅

　　“東二環驚現地鐵旁萬元均價小戶型！”近日，一則消息引起了北京購房者的注意。該消息所指的東二環萬元樓盤，是位于崇文區廣渠門外南街的冠城·名敦道，該盤近期即將推出的A3、A6、A8三棟樓，其中A3號樓為精裝修，均價13500元/平方米，A6、A8為毛坯，均價12500元/平方米，創下該區域房價新低。

據悉，該區域房價普遍在2萬元/平方米以上，而該樓盤此前推出的大戶型住宅項目，均價也高達22000元/平米。

此次降價無疑給百子灣地區部分此前已降價促銷的樓盤帶來了新的銷售壓力，如美利山和金都心語小戶型商住公寓此前先后推出了12500元/平方米和8800元/平方米的促銷價格。

在不斷觸碰低點的價格面前，近期的成交量則有回升的跡象。尤其是由幾家房地產門戶網站組織的多盤同時進行的大規模團購活動，大多取得了上億元的成交金額。

與此同時，來自房地產中介機構的成交數據顯示，受惠于二手房營業稅等政策的放寬，近期的二手房成交量有所增長。

“聽中介說這段時間交易量多起來了，是不是房價快到底了？”

白領的奮斗與疑惑

小高的經歷，是幾年來房地產市場變化的一個見證。

年近三十、存款20余萬的小高，在屢次租房搬家的過程中，越來越期待擁有一套屬于自己的房子。為此，他從三年前開始密切關注北京望京及CBD地區的房價。不過，當時的北京房價已經經歷了一年半的迅猛增長，望京已經很難找到7000元/平方米以下的新盤，CBD像樣一點的樓盤則單價不下萬元，以他當時僅10萬余元存款的財力，還無法買到自己中意的房子。

看了幾個樓盤以后，他決定先努力存錢，等存款達到20萬元時再考慮買房。于是，他每月往銀行里存3000元的零存整取，以便積蓄下日后買房的首付。在前幾個月，小高每月存款時頗有成就感，覺得手里一沓沓存入銀行的現金很快就能變成一座房子。但幾個月之后，小高無意中得知，他之前看過的樓盤單價又漲了1000多元。小高很疑惑，“房價怎么能漲那么快？和我同齡的那些在北京工作的外地同學，大多數也還沒有買房子，我工作三四年存十來萬元，經濟狀況不算差的，這要再漲，我們除非是做公務員的，或者有父母做靠山買房的，要不遲早得做無房戶了?！?P>然而，房價的走勢卻不以這個理論上的買房主要需求群體的意志為轉移。兩年后，小高的零存整取存款加上年終獎金等積累下來的活期存款，已經達到10萬元，總存款金額突破20萬元。但是在這個過程中，望京地區的樓盤均價，由每平方米7000多元迅速增長到了1萬多元，增幅在50%左右。有的樓盤均價則飆漲到15000元以上。買同樣房子需要支付的首付標準的增幅已經遠遠超過小高的存款增幅。以一套原價7000元/平方米的60平方米小戶型為例，首付加上買房時需要支出的各種費用，大約14萬元，而2年后同樣大小的一套房子均價12000元/平方米，首期支付費用則需約22萬元。

事實上小高的經歷和選擇是不幸中的幸運。幸運之處在于他剛剛抱定不降價不買房的決心之后半年左右，北京的房地產市場出現了微妙的變化。

難斷之苦

近一段時間，利好政策頻頻出臺。從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下住房的契稅的稅率下調到1%，個人銷售或購買住房暫免征印花稅和土地增值稅，最低首付調至20%。此后又將二套房政策放寬，名義上要求居住條件低于當地平均水平的家庭才有條件將二套房政策視為改善性住房，但在上海等一些城市，實際操作中執行得更為寬松，有的地方只要是二套房均視為改善性住房來執行。

和大多數購房者一樣，觀望了一年的小高在猶豫自己要不要買下相中的房子。

2008年下半年，小高陸續看了一些市區的二手房?！耙婚_始，看到望京有八九千元一平方米的二手房，我就很興奮。后來由于房子太舊、戶型不好等原因，一猶豫就沒買?，F在2000年以后建的房子也有的降到八九千一平方米了，我反而興奮不起來了，凈想著什么時候才能買了不虧呢?！?P>而在首套房首付比例降低后，小高更是加快了看房的腳步?！耙郧耙?0%的首付，現在最低可以付20%，我能夠買更中意的房子了?！弊詈?，他相中了東壩一套二手房，60平方米的房子，房主出價45萬元，小高還到43萬元后，房主愿意成交，均價為7000多元。正當小高去辦理過戶手續的空兒，他在網上又找到一套附近社區更便宜的房子：75平方米，45萬元，折合均價為6000元。但當小高致電該房源所在中介公司詢問情況時，被告知房子信息剛一掛出來就售出了，“這附近再沒有這個價位的房源了?！敝薪楦嬖V他說。

對此，小高將信將疑，“6000元單價就能賣，意味著我要買的這套房子還有進一步降價的空間。而現在整體的形勢還在往下走，可能以后還會放出更便宜的房源。我要現在買不是虧了嘛？”

盡管交易情況有好轉跡象，但業內對于2009年房地產形勢的看法仍然頗為悲觀。潘石屹表示，“對目前市場和經濟的判斷萬不可過分樂觀。今天的經濟形勢是7000億美金，4萬億人民幣，大把大把真金白銀投進去，大把大把吃藥仍不見好轉，可見病得不輕。是藥三分毒，這些大規模救市政策，也一定會有許多后遺癥，會有許多遺留問題需要解決。經濟機體要真正恢復健康，還需要一些時間?！?P>更有業內人士表示，2008年11月、12月之所以有部分城市成交量出現反彈，除了政策利好的因素以外，還有一個原因是2008年9月、10月的成交量過于低迷，如上海10月住宅成交量只有80多萬平方米，比2007年同期的300萬平方米縮水近3倍。因此，2009年還將延續2008年的跌勢，復蘇局面至少要到2010年才會出現。

牛刀表示，北京2008年已經有1042家近四分之一的開發企業關張。此外，北京目前還有36萬套存量新房，他更認為，“中國70個大中城市存量新房是國家統計局數據的三倍，國家統計局的數據為1.33億平方米，實際上大連、長沙、武漢三地就超過1億平方米，70個大中城市存量新房應該接近4億平方米?！彼虼祟A見，2009年則將有一大批非正常狀況倒閉的開發企業，數額也在1000家左右。

近日，全國工商聯房地產分會會長聶梅生表示，“據我們測算，在2008年下半年開發商已經放緩買地、開發進程的背景下，2008年年底前，中國房地產業仍然面臨5000億元的資金缺口。如果這5000億補不上，出現的第一個問題就將是資不抵債。接下來就會形成不良資產，爛尾樓。這樣，開發商和購房者、銀行、建筑商、農民工、政府等各個利益相關群體之間的復雜債務矛盾就會凸顯出來?！?P>“單純追求底部，對于自住型購房者來說未必是明智的選擇?！币晃粯I內人士表示，“底部不是一個一刀切的東西，不是說2009年某月某日，中國的房地產市場上的所有樓盤都一聲令下，到了一個底部，然后你只有在這個時候買才是劃算的，其他時候買就不劃算了。每個城市不一樣，每個樓盤不一樣，每套房子的情況也不一樣。你得有一個預期，然后主動地去尋找適合自己居住的房子，和賣方談判，不管是和開發商也好和二手房房主也好，看看能不能談到合理的價位。這個合理的價位，未必是越低越好，要看你未來的增值空間。更何況你也未必能等到最低的那一天剛好出手?！?P>小高最后說：“不管怎么樣，2009年過完之前，我決定買房，如果有條件就先買套小的，再觀望下要不要買第二套做投資。這樣，我的房子增值就有了實際意義?！?P>