億城股份：放棄之后

周亞玲

　　“我們近期沒有任何拿地的打算?！眱|城股份常務副總經理孫勇接受本報采訪時表示，盡管在11月26日，億城發行公司債券的要求獲得證監會有條件通過。而在2007年，即便是在增發完成之后坐擁12億元現金，億城在土地市場上亦紋絲未動?！艾F金池”陸續蓄水，但在土地市場，無論是“瘋狂十月”，還是現在的低迷期，億城的拿地策略一直小心翼翼。

2007年收購了2塊土地

孫勇回憶，在2007年11月，億城已經拿到了增發的錢，也去望京、順義、門頭溝等處參加過土地拍賣?！耙遣橄掠涗?，我們當時是參加過土地拍賣的，但基本都是舉了一兩輪就放棄了。當時望京有塊地，位置非常不錯，我們算了半天，覺得樓面地價3000-4000元/平方米是承受極限。但沒想到，成交之后的樓面地價都超過了5000多?！被貞浧鹉莻€瘋狂的歲月，孫勇有幾分感慨。

“2007年8月份左右，朝陽公園旁邊有塊法院拍賣的土地，雖然是司法拍賣，但在那個時日，參加競拍的人多不算，價格也不比國土局的拍賣價格低。最后成交的價格超過了我們預算的30%左右，我們也放棄了?！睂O勇說。

億城的審慎策略同公司高層的經歷不無關系。董事長宮曉冬曾是中國農村發展信托投資公司國際業務部首席外匯交易員，而孫勇亦在證券行業摸爬滾打了多年，還做過投資業務。他們效力過的那些公司，都曾經見證了股市冰火兩重天的歲月?！拔以诘禺a行業的四年恰逢行業牛市，很多人是沒有經歷過地產熊市的，但在股市，是看著股指從300點沖到1000點，又能從6000點重回近2000點的。房地產業也無非是種資產，我們是種投資的思路，和一般的地產公司思路不太一樣?！睂O勇說，地產無非就是投資+制造+服務，不能把未來寄托在對房價的假設上面，缺乏安全邊際的土地，他們不敢貿然嘗試。

兩年兩次股市融資

億城在土地市場上非常謹慎，但在股市卻是大步往前。早在2006年9月，億城就申請定向增發，但該增發被否。數月后，億城修改了增發方案，2007年10月獲批。按照那次的增發方案，億城將其中10億元用于西山華府項目中。而按照億城原有的資金分配，有約4億元用于西山華府，分1期和2期滾動開發。獲得10億元之后，就改為了兩期同時開發，剩余的部分用于改善公司財務結構。

按照中金公司分析師白宏煒的計算，到2007年第三季度結束，億城賬上現金是3.15億元左右。雖然負債率沒有變化，但當時的凈負債上升了7個百分點，為112%?！爱敃r億城的負債率一直在75%左右。最高的時候曾經到過80%?！睂O勇也這樣回憶。

“如果這樣的負債水平，當時的情況下，膽子大的公司還是敢再突擊幾塊地，因為不久之后，億城通過增發已經大大降低了負債率，降到了55%?！币晃皇袌鋈耸空J為。

“當時的錢還是夠買一兩塊地的?！睂O勇自己這么評價。

但也不難預料，若當時的大環境沒能給一大批地產公司增發放行，相當一部分上市公司境遇可能就會被改變。

到了今年，西山華府成了億城最重要的利潤來源。按照搜房網的統計，西山華府是10月份北京銷售排行第二的項目。

億城將人大附中引進了西山華府，成為樓市低迷期的一大賣點。但和人大附中的戰略合作，卻始于多年前。除了在樓市低迷期發揮教育地產的威力，億城還在在萬柳開發高端別墅，這些能極大地展現土地的價值，單個項目能做到利潤最大化，分析人士認為這是其核心能力之一。

繼上半年北辰、中糧等陸續拿到發債的批文后，近一個月內，又有萬通地產、金融街、億城股份等七家地產公司獲批發行公司債。孫勇認為：“能發債成功，和現在證監會的態度也是有關系的，債券市場剛剛啟動，是比較鼓勵的。審核起來和股本融資相比重點也不一樣?！?P>一位市場人士告訴記者，因為降息，現在地產公司發債，五年期的利率一般都在9%左右。他隱約覺得，地產公司融資變得相對容易起來。

孫勇則認為，銀行開發貸一般都是2年半左右，信托時間也差不多，此次發行的債券為5年期，而5年正好和地產開發周期比較匹配。地產公司去年是增發的主力，到今年則是發債的主力，億城在地產公司的資本游戲中，每次都切中了變化的主脈。

在公司債獲批之前不久，億城剛剛調整了在秦皇島項目上的投資，原定由億城獨立開發的該項目被調整為與交易方的合作開發。雙方終止原有合同，并簽訂新的合同，以新的價格重新購買原項目51％的股權。而在終止原有合同前，億城已通過收購獲得了該項目85%的股權。在收購價格上也有所變動，由原來的30多萬元一畝下調15%。孫勇解釋說，此次降低項目持股比例的目的是因為秦皇島的旅游地產項目，屬于新產品類型，開發周期也較長，而目前時逢經濟下滑，億城不想在此項目上沉淀太多的資本，占用太多資源。

但中金公司的白宏煒接受采訪時認為，億城在2006年、2007年沒有拿太多的地，未來空間有限。記者也獲悉，除了萬城華府的一些尾房，億城在北京的主要收入來源是西山華府。而在蘇州，億城今年的工作重點是新天地項目的一期入住，胥口項目因為政府還沒有完成拆遷工作，也將后延。秦皇島項目也已暫緩。而在去年，億城收入命脈主要被億城新天地和萬城華府掌控。

拿地太多會被其所累，在香港上市或者希望上市的六大南方地產公司目前都面臨著巨大的資金壓力，拿地少也會面臨未來發展瓶頸的問題。

但至少在目前，億城暫時不用為現金憂愁。