經濟觀察網 記者 宋堯 北京、上海等城市在十二五規劃中的新趨勢將不只是一個中心，而將是多個中心。在12月13日召開的財新傳媒論壇上，上海財經大學世博研究院院長陳信康表示，北京、上海這樣的大城市，今后將肯定形成多個CBD式的商業中心。

該論壇主題為北京、上海、廣州三大盛會后的城市發展走勢。

對于城市發展的多中心趨勢，北京社科院經濟研究所所長趙弘亦持相似論點，他認為，北京將會在確定一個大中心的基礎上，在每個區域都逐漸形成一個小中心。趙弘的另一個身份是北京市政府高級顧問，總部經濟概念的提出者。

對此，高和投資董事長蘇鑫認為，奧運會后，北京業已逐漸形成的另一個核心商務圈亞奧中軸商務區有可能成為繼CBD、金融街和中關村之后的第四個核心商業中心。

五大央企投資超400億

亞運會令亞奧板塊成為北京首個高檔住宅區，但這一區域的商業氛圍一直較差，北三環區域一直是CBD、金融街、中關村三大商圈的走廊，很難聚集人氣。

但奧運會前后，多家大型央企國企集中投資亞奧商圈商業地產，令這一區域熱度逐步提升。2009年底，中國建筑和保利以高價聯合取得奧運南村商務園地塊，商辦物業總體量超過20萬平米，預計售價超5萬元/平米。緊接著，中國兵器取得薊門橋地塊，并以約3萬/平米價格創下北京單價地王記錄。

不久前，國內首支商業地產基金高和投資收購位于北京亞奧商圈的寫字樓項目金澳國際。該收購無論從體量還是金額，都是北京樓市今年最大并購。

中冶、中建、保利、中國兵器以及金隅、城建、首創等大型央企國企，總投資超過400億。據統計，亞奧商務區預計供應寫字樓總量約達300萬平米。而CBD在東擴前，供應量北京城市擁堵越來越嚴重的背景下，該區域成為希望兼顧北京東西兩個核心區域辦公的大企業的主要選擇。

對此，北京社科院經濟研究所所長趙弘認為，北京的每個商業中心都是根據其特點形成的，奧運會后，亞奧區域的體育產業和原有的央企總部資源，是這個區域的主要特點，并將為此集中帶來人流。

建設部政策研究中心副主任秦虹也認為，盛會比較容易打破一些區域因地緣政治原因形成的壁壘，而促進土地的供應。亞奧區域就有此特點。

陳信康亦表示，上海世博會后，原本因央企占據而很難供應出來的土地，供應出來了，而會展則促使周邊的配套得到完善，土地價值提升。 

擁堵促大公司“逃離”CBD

奧運會前，城建大廈、首創北環中心、北京科技會展中心等項目落成，令亞奧商圈初具規模，但真正令這一區域價值提升的則是環球貿易中心和盤古大觀。這兩個項目首次將亞奧商務區寫字樓租金提高至8元/平米/天以上，這一租金已超過CBD大多數寫字樓租金，而空置率則遠低于CBD。

如今，該區域已吸引到中國黃金、中國電信北京公司、中國核電、茅臺等大型國企入駐，加之原有的的中國煤炭、神華等企業，亞奧商務區逐步形成以國企總部為核心的獨特商務氛圍。

隨后，環貿中心吸引到日本電通等大型跨國公司入駐，盤古大觀更吸引到IBM入駐。

高和投資董事長蘇鑫認為，眾多大企業集中遷至亞奧商務區的一個直接原因是北京的擁堵。因為很多企業要兼顧CBD和中關村的客戶，但是，北京的城市擁堵造成交通時間成本很高。而亞奧中軸商務區在此方面具有區位便利優勢。 

另一方面，鳥巢等地標性建筑也令該區域能夠成為大企業的名片。 

北京商業地產市場供應偏緊 

盡管，商業地產熱度提升，但北京市場商業項目供應卻嚴重不足。世邦魏理仕2010年商業地產報告顯示，北京市場至明年6月前，將沒有新開盤的寫字樓項目。能夠整體出售的寫字樓項目，則只有目前的金澳國際。 

世邦魏理仕中國區總經理金勇表示，2008年，受北京奧運會刺激北京寫字樓市場曾出現一輪集中供應，因為很多項目搶在奧運前開盤。造成近兩年供應很少。 

另一方面，高和投資寫字樓白皮書的調查數據顯示，受住宅市場暴漲，而寫字樓市場一直較為冷淡影響，2008-2010年7月，共批準89個寫字樓立項項目，只有26是以純寫字樓入市的，比例約29%。大部分寫字樓項目都改為了住宅項目出售。 

金勇認為，在這一背景下，預計北京商業地產價格會出現持續上漲。世邦魏理仕報告顯示，今年北京寫字樓市場價格和租金均出現快速上漲的趨勢。