內部數據解謎房價上漲

經濟觀察報 記者 姜洪橋 房價在上漲，但并不是所有的樓盤都在漲價。

位于北京通州的加州小鎮和七零九零項目仍舊門前冷落。由于公交不便，前往這些項目看房的客戶只能開車或者搭乘看房班車。停車場的稀落車輛無奈地宣稱著這些項目與此輪房價上漲無緣。

當然，受冷落的樓盤并不止這兩個。部分業內人士也坦陳，此輪上漲明顯不同于2007年的全面蔓延式，無論是從區位上還是漲價項目的特點上都存在明顯差異。

本報獲得的一份國家統計局的內部數據顯示，此輪房價上漲和成交量的回暖是建立在商品房銷量結構性巨大差異上。這份數據顯示，在商品房的戶型中，小戶型與超大戶型成交量高，而作為戶型主力的中等戶型滯銷；在地域上，城內商品房成交量高，郊區戶型幾無成交。

面對這種景況，樂觀的人士解釋為樓市全面回暖的前兆。謹慎的人士認為，不排除今年第四季度出現結構性回調。

冷暖不均

“今年這個情況在意料之外，而且速度非?？臁?，中原地產北京公司總經理李文杰對當下的行情如此總結。李文杰認為，房價不僅是上漲，甚至已經出現了暴漲的跡象。

眼下，北京CBD周邊的二手房中介不斷刷新出新的報價單，而新房的價格也節節攀升，3萬左右的單價頻頻出現。原金華星地產總經理馬越陪著朋友親自跑了幾趟，發現在雙井一帶的二手房價格直接爆升2000至3000元?！皬V渠路15號地競拍價一出來，二手房的業主就馬上跟風漲價”，馬越說。實際上，二手房的業主的行動比馬越想的還要快。細心的人可以發現，同區位的二手房在15號地拍賣前半個月掛牌量就開始明顯減少了。很明顯，他們是在等15號地競拍的消息。

不過，目前的數據尚不支撐北京房價突破歷史紀錄，有新的統計顯示，2009年新建商品房平均最高房價出現在6月份，成交價格15051元，仍舊未超過2007年最高紀錄16641元/平方米，以及2008年的17353元/平方米。

在短短3個月內追到這個水平也的確讓人吃驚。不過，這并非是北京房市的全部。

上周，面對記者的詢價，七零九零銷售人員面無表情地報出7500元的價格?！案郧耙粯?？”“對，還是7500！”從2008年開盤以來，這個位于通州梨園的項目報價一直是未變，只是短暫的做過一次優惠活動之后，便牢牢守住這個數字不動搖。

緊靠著梨園地鐵的下一站CBD加州小鎮也固守著7000元左右的均價毫不動搖。而在北京的另一端，天通苑以北的北七家，低密度板樓項目望都新地也死守8600元的單價，對城內的漲價風潮似乎無動于衷。

這就是今年房價波動的另一個出人意料之處——區位差異。

根據亞豪機構的統計，在6月開盤的項目中，銷售率大于50%的別墅項目有4個，占總供應項目的比重為67%，銷售率大于50%的洋房項目有4個，占總供應的100%。與這些熱銷項目形成反差的是一些遠郊區域的低端項目銷售情況并不樂觀，如6月份位于房山區和密云縣的兩個價位在4000多一平方米的普通住宅項目銷售情況非常一般。

除了區位差異，漲價的另一個表現是舊盤漲價居多，新開盤相對保守。在廣渠路15號地附近，盡管新房舊房都價格暴漲，但實際上并無新盤。美利山可售房源不多，金都杭城也已經售完，熱銷樓盤華潤西堤紅山所剩余的房源也已經較少，而且是高價的“樓王”。

住建部專家向本報表示，觀察房價上漲，新開盤價格和老盤尾房價也應該區別考慮。畢竟，新開盤才是供應的主流。

隱憂潛伏

這些差異也使得對于此輪房價的波動，不同人士認識各異。

馬越認為，房價上漲從城內開始，五環內房價接近高限之后，將會向周邊蔓延?！拔覀円P注蔓延和推進的過程。如果城內房價達到依據最新拍出土地價格測算的房價高限，那就確認了這個趨勢，漲價蔓延將不可避免?！?

李文杰也認為暴漲已經嶄露頭角，是流動性刺激導致了這種脫離經濟基本面的資產價格上漲。但同時他更加擔憂，這將為未來樓市造成更大的不確定性。

華遠集團董事長任志強在之前接受本報記者采訪時指出了另一點，由于預判不足，供應乏力，房價暴漲可能性很高。而這一暴漲將會因政府的調控再受重挫。

在李文杰看來，此輪上漲和距離現在最近的2007年那次房價上漲有著很大的不同?！?007年房價上漲的特點是全面開花，不管什么區位，都會漲價，只是上漲幅度的問題。而今年只城內房價上漲表明，房價是受到外圍因素的影響，處于保值和抵御通脹預期的考慮。從保值角度來說，城內的住宅更為合適?！彼f。

這種局部上漲的結構性差異已經成為隱憂——現在并不是所有房子都銷售得好，可能恰恰是庫存量最大的房屋類型銷售糟糕。而這將導致目前的熱銷產生新的危機，即庫存消化是否會被拉長？好銷戶型銷售基本完畢之后，房價又會如何調整？

記者日前獲得的一份官方內部統計資料顯示，年初以來不同面積住宅成交量的上漲反差明顯。在第一季度，全國范圍內，140平方米以上的住宅銷售量增長77.2％，90平方米以下住宅銷量增長56％，惟獨90至140平方米之間的房屋銷售呈現－10％左右的負增長。簡單說，就是超大戶型和小戶型好賣，中等戶型滯銷。

這還僅僅是新房的銷售狀況。由于限制戶型和面積的70/90政策2006年才出臺，庫存現房很大部分都是90至140之間的戶型。最新的統計顯示，北京庫存現房仍有1400萬平方米之巨。因為官方不分類公布銷售數據，這其中有多少是中等戶型就成為一個謎。

事實上，北京的現房庫存量平均戶型面積在與日俱增。根據北京市房地產交易管理網的數據可以測算出，從3月份開始3個月內，北京現房庫存的平均戶型面積從141平方米增至147平方米。也就是說，庫存中大戶型商品房比例越來越大，越來越滯銷。

虎杰投資顧問公司首席分析師張寅認為，小戶型銷售旺盛是不可否認的現實，在小戶型基本消化之后，明年很有可能出現小戶型因缺乏供應漲價，大戶型降價的怪異現象?！斑@是政府十多年來忽視住宅合理結構調整累積的結果”。

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