北京17律師建議開征地產“暴利稅”

經濟觀察網 記者 溫淑萍 高房價、如何抑制高漲的房價，已經被討論了不下千百遍，包括多次的打壓措施，而房價依然我行我素地上升。

日前，再有抑制房價的建議出現，北京市董正偉、梁會青、李心嶸等17名律師，聯名提倡制定《反暴利法》，對房地產暴利行為進行直接的稅收調控，從而遏止房地產投機，使高房價真正回落。

治理高房價反暴利稅比物業稅易行

當前，對房地產市場調控的主要策略是打擊投機性購房、加大保障性住房建設力度，遏制房價過快上漲。由于房地產與GDP增長和土地財政、官員政績有著直接的利害關系，民眾普遍懷疑新的房地產調控政策是“穿新鞋走老路”，房價難免重蹈“越調越高”的覆轍。

炒房和投機性買房是導致房價飆升的原因。開征房地產資源占有稅即物業稅，增加二套以上商品房的持有成本是遏制投機性炒房的有效手段，但是，物業稅的征稅對象、稅率、方式等非常復雜，且牽涉歷史房產的持有情況，開征物業稅會受到各個方面的阻力。物業稅的阻力在于覆蓋面寬將導致居民住房全面征稅，覆蓋面窄將導致大量偷漏稅款現象起不到遏制投機炒房的目的。

投機性買房和開發商囤房囤地、哄抬房價根源在于獲取了房地產暴利。消除房地產暴利可以直接地遏制炒房和開發商囤房囤地。針對房地產暴利進行治理作用面小、針對性強，不會對一般購房者造成壓力，只會對投機賣房者造成壓力。反暴利稅直接作用于開發商和投機炒房者，讓投機行為無利可圖，自然就沒有人把房地產作為投資工具進行資本炒作了！

“因此，要通過制定《反暴利法》對房地產暴利行為進行直接的稅收調控，從而達到遏止房地產投機、促進房價合理回歸、避免房地產泡沫和資產泡沫的目的，實現經濟健康發展?！币幻蓭熣f。

房地產暴利是高房價的罪魁禍首

總結各方面研究數據顯示：房地產行業的實際利潤在28%——60%之間，許多一線城市開發商利潤在50%——80%。

董正偉稱，房地產行業公開的開發商利潤是不真實的，一方面開發商應對稅務機關和監管機關的財務數據有水分；另一方面，開發商計算利潤時混淆了一個關鍵性的因素投入成本、建設成本、自有資金投入，不同的開發商在房地產建設成本、投入成本和自有資金投入是存在巨大差異的。開發商將所有的房地產開發建設成本作為利潤核算的“分母”，但是實際上開發商自有資金投入不會超過房地產建設成本的50%。

因為，一般開發商自有資金投入占項目建設投入總成本的15-40%之間。開發商建設資金來源主要是房屋預售、建筑商墊支、銀行借貸、民間或其他借貸、拖欠土地出讓金和工程材料款等方式。這些融資方式產生的額外費用都被計算進了房地產建設成本中。

開發商利用囤積的土地發行股票，利用股票市場募集的資金大量圈地，這樣形成了股票——土地——資金的惡性循環。在此開發商不但可以利用資金優勢在全國范圍內大范圍低價圈地，而后轉賣土地謀取高額利潤，而且還可以超過房地產樓盤進行進一步牟利。少數富人也專門在全國從事房屋買賣投資賺錢，商品房越來越成為開發商、投資者、地方政府獲取暴利的工具。

社會化大生產是一個相互作用的系統，各行業企業競爭發展的結果就是獲取平均利潤。西方社會一般把企業的平均利潤預期定位在15%-20%。而我國的企業平均利潤預期一般在25%-30%。

當個別企業的利潤高于社會平均利潤時就是不正當的暴利，這對其他企業就是一種制約。當然個別高新技術企業一定時期內獲取平均利潤，和公用企業、銀行獲取低于社會平均利潤的收益。在經濟全球化，競爭不斷加劇的背景下，社會平均利潤率在不斷下調，西方社會的利潤率已經在10%左右了，而我國企業的平均利潤率仍然居高下。企業利潤率過高的弊端是商品價格過高，資本循環緩慢，資本利用效率低下，居民消費能力受到高物價限制。

對開發商、炒房者征收反暴利稅

房地產市場開發商獲取高達60%的超額利潤，這顯得有點“另類”。不解決開發商暴利的問題，就無法從根本上扭轉開發商炒作地皮、樓盤?！盀榱司S護民眾的住房需求，必須依法規范和限制開發商暴利?！倍齻フJ為，以25%作為房地產企業的社會平均利潤率，超過這一利潤的部分，依法對其征收80%的“暴利稅”。沒有巨額的暴利，房價惡性上漲自然得到遏制。

對于城市低價非理性上漲過快的問題，仍然可以采取以城市居民社會購買力承受能力為依據的基準地價，土地招拍掛過程中，成交價高于基準地價25%的部分，要征收其2-3倍的土地增值稅；開發商倒賣地皮也要采取增加2、3倍土地增值稅的法律手段來消除房地產開發過程中的暴利。

對于個人或者企業、其他組織進行的投機炒房，要根據其二套房轉讓獲利情況，依法征收80%的反暴利稅。具體是買入和賣出價盈利超過25%時，超過的部分征收反暴利稅。

以往的房地產調控政策是僅僅盯住在房地產交易環節增加稅收和信貸成本來遏制購房需求，期望直接影響房地產供求關系，然而收效甚微。增加的交易成本最終都開發商轉嫁到了購房者身上。而直接消除開發商和土地出讓中的“暴利”，是徹底根治了開發商炒作地皮和房價的能在動力，沒有巨額利益的房地產市場，哪個開發商還囤房囤地？所以，17名律師認為，對開發商征收“暴利稅”是穩定房價的有效手段。

相關資料：

暴利：是指經營者完成一個商品生產銷售過程所獲取的利潤率超過一般企業的社會平均利潤率的部分?；蛘哒f是單個資本完成一個循環周期所獲取的增值利潤率超過社會平均利潤率的部分。

或者是通貨膨脹時期，單個商品和服務價格購銷差價、成本價與銷售價的利潤率超過25%的部分。

以上情形高科技企業除外。暴利損害市場經濟公平競爭、導致產業發展失衡；暴利嚴重損害消費者權益。

反暴利稅：是一種公平調節企業盈利所得的稅種，它類似于個人所得稅；也是一種保護消費者權益的懲罰性稅種。

• · 李莊案預定于今日上午宣判 　|　 2010-01-08