劉利勇：2010年經濟增長主要還看房地產

經濟觀察網 記者 韋承武 1月26日下午，“經濟觀察報—上投摩根之經濟月度觀察”論壇在北京國際飯店舉行，本期論壇主題為“高壓調控下的房地產迷局”，中國房產信息集團研究中心總監劉利勇在論壇上表示，中國2010年GDP保持9%左右的增長速度主要靠房地產。

劉利勇認為，本次政府對房地產的調控政策是中性偏嚴的，因為保證房地產行業的穩定增長，既是政府愿意看到的，也是開發商愿意看到的?！叭绻f大家現在都在判斷2010年GDP9%左右，靠什么來保持這9%的呢？我覺得主要靠地產?！彼f。

劉利勇稱，要是地產不能保證資本金的話，GDP增長9%就實現不了，想實現的話必須賣地。另外在2010年，保障性住房和首次置業這兩項政策的執行力度將比2009年大。

以下為劉利勇演講全文：（根據現場速記整理，未經本人審核）
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劉利勇：剛才主持人演講之前給大家劃幾個框，一個是09年的政策是否得當，現在回顧來看的話，09年的宏觀政策，不管四萬億也好，還是現在的政策也好是必需的，也是合適的，我再說恰當的話也不太好。但是現在來看，還有很多細節沒有想到，或者還有很多值得完善的地方，都值得現在商榷，剛才講到自住與投資，房價自住的房價也好，還是投資的房價其實概念很難界定，現在比如說自住也好，還是投資性住房，這個很難界定，你怎么去判斷投資呢？現在兩套房算投資還是三套房？你是從結構上看，是戶型上看，還是主架構上看，還是面積上看算是投資？據我所知，一般很多銀行規定三套房以上，在半年以內買三套房以上算投資，一般是這么界定的，但是這個數據的獲取其實又很難，比如說北京來說，好像據我所知，八個區，這個信息不聯網、不溝通的，我這個月在東城區買套房，我下個月在西城區買套房，下一個月到宣武區買一套房，換地方買，在銀行是看不到的，所以你要想在北京買房，他是看不到你有投資行為的。這個投資要改善，為什么我們把改善需求要去掉呢？因為它本身很難界定。

我看房價來說，自住、投資不是很難區分，上周說要把保障性住房和一般的商品房要區分，這個是合理的，2010年保障房的供應度越來越大，房價的比重越來越大，如果我們說房價要降，是保障性住房的量大了房價要降了？還是什么情況？這個東西很難界定，這是需要說明的一點。 

言歸正傳，09年的情況其實大家都比較熟悉，但是某些數字，我還想說一下，比如說你看這些重點城市，這兩張表，08年、09年，其實在成交前十名，這個城市也就是一兩處變動，這十個城市具有標桿性的，因為成交面積的話、成交金額的話09年比08年翻了一番，它排名的門檻翻了一番。這是它這個城市。 

看到貴陽和合肥這兩個城市很明顯，貴陽一個項目一年的成交量可能會頂上一個三線城市，擠壓太大了。而且它的每個月里項目的成交面積也是接近一個三線城市，我們知道一般量價是互動的。 

土地情況我們大家更熟悉了，上海、北京這些一線城市，土地成交的規模，下半年特別明顯，尤其是下半年央企、國企拿的地，比如說中海，中海是中國建筑一個城市，下面還有一個中建地產，單單中海，前一段拿北京的地40億，現在它已經超過300億了。我估計2010年中建地產在市場上會頻頻露面，我們知道它在上海拿的，如果說我們看企業的話，當然現在看09年企業成交金額排名的話，應該是萬科600多億排在第三，2010年保利有可能會超過萬科，如果中建地產和中海地產加起來的話，現在央企不管它的背景也好、資金實力也好太強了，現在一些民營企業在市場上拿不到地，是被央企打壓的，他們都被擠壓到二三線城市去了，在一線城市根本拿不到地。 

這是我們看到2009年業績的開行，萬科是630，應該按它企業的結算習慣的話，應該2009年、2010年應該有報表。剛才專門講了泡沫，我們公司對泡沫的判斷，對整個市場的判斷，泡沫肯定是有的，如果沒有泡沫的話，我們政府也不會說出臺這些政策，要抑制部分城市房價過快上漲，就是因為這個市場里面存在一些泡沫，而且泡沫有擴大的趨勢，包括上海、廣州、深圳、廈門等等房價上漲過快，也有一些針對性的政策控制房價的波幅。整個市場來說的話，全國70個城市，發改委規定為70個城市，整體市場相對比較健康。我們主要是從市場結構、成交量和信貸這三個方面去判斷。09年成交價格漲是由控制結構造成的，下半年有很多成交的房子都是相對中高端的房子，尤其是別墅，尤其到第四季度，成交價都是相對比較高的，09年存量去得比較快。 

我們知道07年當時是供不應求，08年是供過于求，09年又是供過于求，這個變化也是市場的一個市場規律，或者說它有一個作用，2010年我們整體判斷供求是相對平衡的，供求比應該大于1，但是也不會太大，相對是平衡的，但是消化的周期肯定是要拉長。因為現在不管是房價因素，還是觀望的因素，消化周期是在拉長，沒有二三季度那么快。我們說面現在來看還是比較健康的，應該出一些政策去調控。 

土地大家都很清楚了，我就不講了，另外2009年大家看的話，好像整個是一片混亂，但是從我們公布的數據來講的話，土地購置面積和土地開發面積相比2008年同比是減少18%、19%的，所以說整體2010年工地供應還是跟上住宅的銷售供應，也就導致供不應求。我們眼光也不要老看重點的一線城市，其實大多數城市成交的還是高地價成交的比較多。 

第三個方面是個人貸款，開發商貸款這一塊，正常的有一次性付款，還有少量付款，少量付款的話就是我貸六七成，這屬于少量，正常貸款屬于是我貸三四成，其實據我了解，選擇一次性客戶的三分之一呢，也有這種情況。有的保障性客戶買房的話，一般傾向于選擇貸款，還有一些富有階層，他更愿意選擇一次性付款。你看這個貸款客戶結構的話，在貸款里邊，有82%是第一次貸款，14%是第二次貸款，4%是三次貸款。像北京、上海、深圳，三四季度，這種投資的或者投機性的，按他們的標準來說的話，至少超過五成，其實這里邊對應的很多都是一次性付款，比如說在西城買一套，在東城買一套，這是銀行。所以有些數據可能會產生疑惑，從企業貸款、開發貸款、抵押貸款占據的資金來源的話，一年都維持在2%左右，現在可能是少一些。所以人老說房地產跟金融是孿生兄弟，其實我覺得沒那么嚴重，因為你看這個比重本身占它自己的資金來源比重是五分之一左右。而且銀行貸款像09年也不是盲目隨便貸的，它的要求首先要有資本金，應該是25%，這個是必須達到的。還有銀行是它整個貸款結構里邊，是對地產機構有一個杠，是固定的。整個所有行業的貸款它占的比例并不大，你比如說個人貸款這塊，如果我們這個房價下降了，它有房子抵押，你除非房子跌破了三四十，急劇貶值，它有抵押呀，銀行不是很害怕這些，銀行最愿意貸給三套房的，銀行其實不用說得那么夸張，我覺得以至于，即便我們的行業有什么變化，當然不會有什么劇烈的變化了，沒到一損俱損的地步。 

關于這次調控吧，我覺得高壓這兩個字，我覺得這兩個字用得值得討論，我們的觀點是保證這個行業的穩定增長，因為這是政府愿意看到的，開發商愿意看到的，這些人掌握市場的話語權。如果說大家現在都在判斷2010年GDP9%左右，靠什么來保持這9%的呢？我覺得主要靠地產。要是地產不能保證資本金的話，9%就實現不了，想實現的話必須賣地。第二是保障性住房和首次置業，這是政治最近多少年一直在說的事，2010年肯定比2009年力度大，不會像2009年那樣雷聲大雨點小，2010年我覺得能做得好一些。 

房價，房價肯定是要控制一下，因為我自己在三個月之前就問，當時我就覺得2010年的房價不能說會跌，但是肯定沒有漲的空間了，因為漲的幅度太大了，整體漲的幅度也不會很大，平均來說20%、30%。你要看真是不是成交，你不要看發改委公布那個指數，不要看那個。這個投資投機的話是肯定的，投資投機不能少，但是也不能太多，所以說投資者肯定要適當地去控制一下，但是力度怎么樣，相對的政策出臺是具體執行到什么情況，我們還要拭目以待，現在的政策我們都是，比如說貨幣政策單純的時間、時點，什么加息了，這些事情現在還不好確定，大家都是見仁見智的事情。我想整體可以確定一點，2010年這個政策肯定是中性偏嚴的，我覺得應該定這么一個低調。從嚴的趨勢是一定的，就像09年8月份，銀監會出臺42號文，當時就已經確定了趨勢，只不過是怎么樣的差別化怎么樣去靈活定向。銀行這兩年外界有一些誤解，它的風險也是有的。 

值得注意的倒是一些三四線城市，因為房價也好、成交也好，它是有一個傳導的作用。一線的城市，不管成交也好、房價也好，已經到了一個點，現在已經擴大到三四線了，石家莊、南寧、寧波這些城市，因為它的基礎不像一線城市這么夯實，所以我覺得應該關注這種。一二線成交不是不會波動的，而三四線成交一定會有波動。 

這是我今天簡單說這么多，謝謝大家！

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