范小沖：中國房地產市場存在六大“痼疾”

經濟觀察網 實習記者 方迎定 1月26日下午，陽光100副總裁范小沖在“經濟觀察報-上投摩根經濟月度觀察”會上說，中國經濟三十年的快速增長，中國居民消費升級，大規模城市化都是當今中國房地產繁榮的原因，但中國房地產目前存在著土地二元結構、土地財政制度、社會貧富差別巨大、民間投資渠道單一、保障體系與市場體系混淆、調控政策追求短期效應，治標不治本等六大痼疾。

范小沖說，中國城市化率已從上世紀90年代的28%達到了2008年的45.5%，也就是說這十八年來有6億人口進入城市，這個數字在2020年會達到接近60%.大量人口進入城市成為中國房地產和經濟拉動最大的火車頭，中國大規模的城市化也帶來了今天房地產繁榮。

中國政府制訂的政策也在加快城市化，如2010年的1號文件鼓勵農民工進城，包括土地流轉、戶籍制度、保障制度。2010年中央工作會議也談到了拉動經濟增長，還要靠城市化和城鎮化。范說二三線城市將會是未來中國城市化的主戰場，陽光100將更多投資二三線城市地產。

除了政府政現，中國經濟三十年的快速增長，推動消費從衣食走向住行，從日用消費者走向耐用消費者，與此同時，民間聚集了大量的財富，投資和投機機會非常大。

但是中國房地產還存在許多問題。范說，中國房地產出現許多“怪現象”，如房價像“過山車”大起大落，地王頻出，國進民退，調控不斷，中央政方政策不一致等，這些都使房價成為民怨熱點，而開發商也背負著道德責任。

范小沖說，總結來說，中國房地產存在六大痼疾：土地二元結構、土地財政制度、社會貧富差別巨大、民間投資渠道單一、保障體系與市場體系混淆、調控政策追求短期效應，治標不治本。

首先是土地二元結構。中國城鄉二元結構是城市土地稀缺、地價暴漲的根源。中國農村有96%的土地面積和55%的人口，城市卻只有4%的土地面積，人口卻達45%，而農村土地無法變成城市土地。城市化是一個土地集約過程，但由于中國的二元結構，造成城市人口與土地的巨大矛盾，人地矛盾，地價暴漲。

其次是土地財政制度。中國土地70年一次性地出讓政策，以及現在分稅制度之后，地方財政收入60%來源于土地，土地成為地方政府最主要的財政的來源。中國地價由三部分構成：一是取得成本，被征地農民的征地補償安置費、城鎮居民的拆遷費用；二是開發成本；三是政府收益。政府以出讓金形式獲得的土地純收益，新增建設用地土地有償使用費、城鎮土地使用稅和耕地占用稅等相關稅費。低成本征地與高價賣地，促推地方政府瘋狂賣地，助推了地價的暴漲。另外招拍掛使地方政府壟斷土地市場。在城市運營上，大規模拆遷改造、新城建設及CBD規劃建設、地方政府GDP政績工程，使中國地價占房價比重為1/2，而國際平地地價占房價比重為1/4。土地出讓金占地方政府財政收入比例為60%。

其三是貧富差別巨大。中國1.5%的富人擁有59%的財富、這些富人購買豪宅、大戶型住宅。一邊是海南豪宅七萬塊一平米的一次性付款現象， 一邊是《蝸居》中反映的普通工薪階層買不起房現象。

其四是投資渠道單一。大量民間財富找不到投資渠道，儲蓄不能變成拉動經濟增長的投資。具有抵御通脹、保值增值功能的房地產業，買房儲蓄，買房保值，成為大量民間投資的主要泄洪口和民間投資的新風頭。另外中國實業環境惡劣，大量資金從工業撤出涌入房地產。

其五是保障體系與市場體系混淆。政府職能缺失，保障性住房建設不到位。保障性住房建設過度依賴市場型房地產開發企業，與市場體系混淆。在此情況下，對投資、投機沒有有效的抑制措施， 物業稅、地產稅等基本制度缺失。開發商也擔負了很多保障性住房的很多的責任，所以大家對開發商也是指責有加，實際上政府應該把保障性住房的擔子擔起來。開發商是商品住房，它們實際上是不同的主體，也是不同的責任，由于混淆不清，所以開發商也是稀里糊涂地賣。

最后是調控政策追求短期效應，治標不治本。政府的房地產調控政策“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。每每采取短期、應急政策，要么打壓，要么救市沒有解決土地、市場、金融等深層次的制度問題。房價也像個彈簧，一撒手就蹦起來了。它沒有從金融的制度和它整個財政的制度，沒從真正的制度層面來解決這個問題，所以房地產的調控經常會變成“空調”。

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