濱海新區的進化

經濟觀察報 記者  謝良兵    1986年10月，做服裝生意的溫州人連良桂帶著3萬元錢來到天津，以材料加工、銷售的簡單模式繼續他的服裝事業，到1987年春節回家，僅4個月時間，連良桂已經在天津足足賺了10萬元，這是他人生的第一桶金。

這個時候，天津開發區才剛成立2年的時間。在連良桂的記憶里，當時位于塘沽的天津開發區還是個遠離天津市區的鹽堿之地。但在隨后的歲月里，他的事業步伐卻逐漸從天津市區走向了渤海邊上的塘沽天津開發區，也就是現在所稱的濱海新區。

1995年正是國企改革開始的時候，連良桂收購了天津新興服裝商店，成為天津市改革開放以來第一宗國企承包的成功案例。而到了2002年，連良桂已經收購了天津國民飯店、和平商業大廈等8家國有企業。

一年之后，連良桂選擇在天津中心城區與濱海新區的連接大道上，搞起了商業地產。他的和泰集團(中國)投資有限公司開發的“天一摩爾”主題廣場（shoppingmall）被列在了此后幾年天津大型商業設施建設的首位。

2006年5月，濱海新區的發展上升為國家戰略。就在當年的4月中旬，連良桂將觸角伸入了正由工業區轉型為現代城市的濱海新區——他簽訂了一份開發浙商大廈的合同。如今，這個項目已經成為有濱海新區CBD之稱的響螺灣商務區的“第一盤”。

響螺灣的夢想

站在塘沽外灘向海河南岸望去，寒冬中的響螺灣商務區建設工地依然熱火朝天，一座座施工用的塔架正在工作。沿河南路坐車過了海河大橋，就是被當地人稱為“坨地”的響螺灣商務區——一個類似于香港銅鑼灣的地方。

現在看來，與對岸的外灘相比，這里顯然冷清了許多。

這里原本是天津長蘆鹽場的地方，幾年前，海河下游開發規劃時，作為海河的入?？谔?，這里的水流很像一個海螺，規劃人員便給這片地區起了個富有詩意的名字——響螺灣。

響螺灣商務區規劃占地面積1.1平方公里，總建筑面積367萬平方米，投資建設38個項目，項目占地面積62.46萬平方米，總投資約300億元。目前，天津響螺灣商務區開工項目已達36個，累計完成投資38.83億元。連良桂說，選擇響螺灣，他做過很多次的調查。在與政府簽訂那份合同之前，他已經多次到響螺灣考察，發現“這塊地潛力太大了”。于是在2007年9月份，浙商大廈很快成為響螺灣中第一個動工興建的項目，比原計劃提前了三個月。連良桂的迅速行動源于一個朋友的教誨。那位朋友告訴連良桂，十二三年前，浦東那邊給了他幾塊地，但這個朋友并沒有做，如今浦東新區成為繼深圳特區之后的又一個傳奇，他已后悔無門。那位朋友對連良桂說，錯過了浦東新區，還有濱海新區。

近日，中國國務院批復同意天津市調整部分行政區劃，設立天津市濱海新區，以原天津市塘沽區、漢沽區、大港區3個區的行政區域為濱海新區的行政區域。

此前作為單純的開發區，濱海新區或許不像如今那么迫切地需要一個中央商務區。但在這幾年逐漸向現代城市轉變的過程中，住宅區、商務區、休閑區、教育區作為工業區的必要配套，越發顯得重要，而這正是連良桂們看重的開發潛力所在。

鹽堿地的響螺灣此前是很不被看好的。開發前的2005年，這片地區的房價僅為2500元/平方米不到，但如今，這里的房價直線上升。以浙商大廈為例，今年年初時，售價為8600元/平方米，5、6月份的時候上漲到9000元/平方米，自10月份開始已經調整至1萬元/平方米。

加快響螺灣中心商務區建設位被列為濱海新區“十大戰役”第二位。規劃中，響螺灣商務區重點建設外省市、央企駐濱海新區的辦事機構、集團總部和研發中心，以商務辦公、賓館酒店、公寓、商業休閑等為主要功能。這吸引央企和一些知名的地產商紛紛入駐響螺灣。五礦集團下屬的地產公司在這里開發了一個“曠世國際”的項目；碧桂園也將進駐天津地產的第一個項目選擇在了響螺灣。

炒房團來了

2007年的時候，溫州炒房團大批入津，這曾讓天津人既是欣喜，又是擔憂。在天津當地人看來，溫州炒房團的到來，意味著這個地區的發展潛力值得期待；但同時，也意味著房價將被這些人不斷炒高。

溫州炒房團似乎在天津并沒有掀起軒然大波，很快就歸于沉寂。不過，濱海新區的房子大多數還是被外地人買走了?！耙郧霸诠I區上班的人都在天津市區住，現在也大多在塘沽買房了?！遍_了9年出租車的塘沽本地人王師傅說。他說自己見證了濱海新區的成長?！斑@片都是企業，到那兒你就能看到住宅區了。你住的賓館在第三大街，是開發區最繁華的地段了?！蓖鯉煾抵钢粋€工廠說，這地之前全是鹽堿地?！斑€有那個小區所在的位置?！?

王師傅回憶說，1984年開發區剛成立時，腳下的土地還只是渤海之濱的一塊鹽堿荒灘，蘆草遍野，海風呼嘯。20多年后，這里已建成一片新城。濱海新區的核心區包括塘沽老城、天津開發區和保稅區。在天津開發區內，東西為街，南北為路。從第四大街開始往北基本都是公司企業，第一到第三大街以辦公和住宅區為主。不過在輕軌市民廣場站到會展中心站之間，依然是一片很大的鹽堿地。但是，企業來了，住宅區也陸續建成，醫院來了，學校來了……

在王師傅的眼里，濱海新區已經成為天津最繁華的地區。他的觀察是，在濱海新區，滿大街除了出租車是夏利，其他的都是檔次較高的車，但在天津市區，看到的大都是夏利和面包車。在濱海新區，2000元一個月的工作都沒人愿意干，但在天津市區，800元都很多人搶著干。

由于濱海新區的消費比天津市區高出不少，天津人并不愿意來濱海買房，當然，現在，兩地的房價已經差不多高了。在濱海新區買房的多為外地人，比如來自山西、內蒙倒煤的商人，賣服裝的溫州人和來自東北的人。買房落戶，也是外地人青睞濱海房市的重要原因之一。

連良桂說，浙商大廈的廣告語是“錯過了濱海新區，別錯過了還你的響螺灣”。除了酒店式公寓，寫字樓也是浙商大廈的重要部分。寫字樓部分主要為浙江商會旗下企業在天津投資的企業總部。連良桂是天津浙江商會的會長。濱海新區的新建小區越來越多，而房價也越來越高。一到晚上，很多小區其實還是很冷清。據塘沽一個房地產中介公司的人說，這邊買房的大多為投資客。尤其在響螺灣，至少8成的都是投資客。

創造一個城市

與響螺灣商務區一樣，中新生態城建設也是 “濱海新區十大戰役”之一。截至9月份，累計入駐企業達到85家，注冊資金近90億元，累計完成投資70億元。新加坡吉寶置業、日本三井不動產、臺灣遠雄企業團、中國世茂集團、馬來西亞雙威城有限公司等都已經加入到了生態城。

中新天津生態城戰略策劃與產業發展副總裁黃蔚菲說：“我們在這里是創造一個城市，不像蘇州是一個工業園，所以產業跟其他的商業都是配套的。目前，居住和產業園發展兩個方面都在同步的推進當中?！睋S蔚菲介紹，每一小塊地都借用新加坡設計方法，就是在小區會有一些配套，然后幾個聯合起來就變成了一個大的住宅區，小區就有小區的服務，有超市，再高一層就是整個開發區。與傳統的工業園區不同的是，生態城的設計是要鼓勵人們走路和步行，一些綠道成為人們走路步行的通道。生態城有一個指標是要最終達到90%的綠色。目標是想做到，在生態城內無論去哪里，都是用步行，或者是自行車，或者是公交，避免用私家車。

“我們在做這個項目，是看怎么開發整個城市，怎么創造一個不同的居住環境，不只是居住樓方面來談，是整個城市。就是說除了建造硬件，建造經濟上的產業園這一類的招商，我們還在想怎么使這個城市很好的管理?！秉S蔚菲說。

而中新天津生態城投資有限公司總裁吳財文介紹，做第一期的時候他們會承擔建公屋的任務。新方對中國政府的承諾是：將會建成的住宅區域里最少20%是公共住房。希望生態城不只是純粹私人公寓、獨立洋房，還必須做到普通家庭也能享用。

作為支持和一種新模式，生態城周邊的大企業已經承諾，他們將會是生態城住宅區最大的投資者，“他們要為他們的高級員工來建房，這種模式也是對我們很好的扶持?！眳秦斘恼f。在他看來，吸引將來居民的途徑不能只有服務業，還有周邊工業企業的支持。

生態城管委會的相關負責人稱，力爭用3年時間建成290萬平方米的生態住宅區、75萬平方米的公共建筑和40萬平方米的產業園區，使起步區初見規模；用5年時間建成社區；用10年時間全面建成生態城。

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