首個出手者 西安樓市不言見底
經濟觀察報 記者 張延龍 曾因地方政府率先“出手”救市而引起爭議的西安樓市，在經歷過購房者和開發商的膠著博弈后，房價開始悄然松動。
“金九銀十”的往日定理并未如期出現，從9月份至今，盡管央行兩次下調雙率，地方政府也運用財政補貼刺激需求，但西安樓市的日成交量一直維持在100-200套的水平。而低迷的成交量背后則是龐大的供應量，官方背景的西安市房地產信息網的數據顯示，西安樓市目前可售新房近12萬套。
“買方市場已經形成?！标兾魇》康禺a研究會會長王圣學說，“開發商應該調整心態，合理控制利潤空間來贏得市場?！?
膠著和松動
10月14日，西安南二環旁“九錦臺”樓盤售樓部?！艾F在買房可享受內部認購價，每平方米6700元，等我們月底正式開盤就沒有這個機會了”，一位售房小姐鼓動說，“開盤的價格肯定要比6700元高?！?
但這樣的說法收效甚微。實際上，“內部認購價”的促銷手段對于購房者已經失去了吸引力。9月29日，恒大地產開發的“恒大名都”開盤推出8.5折降價承諾，優惠后均價約4300元/平方米，創下西安降價幅度之最。
9月4日，西安市政府出臺了《關于恢復房地產業發展的若干意見》,開始運用財政補貼手段對購房者進行補貼。
在此之前，西安市政府的率先救市曾引起一片非議。當時，陳寶根市長以“一石激起千層浪”形容“救市”爭議。
但無論是開發商的降價，還是政府的高調救市，都沒有挽救低迷的樓市。西安市政府出臺房地產“救市”政策第三天，樓市即出現9月以來成交量最低點，9月7日單日跌幅最大，普通住宅成交均價較前一日下跌20.51%，銷售面積則較前一日減少達4000平方米。
“目前的房價跟消費者的收入水平仍然有相當大的差距?！蓖跏W說。西安市房地產信息網的數據顯示，當地成交量最低時的10月5日，西安市普通住宅總成交量95套，10月13日，成交214套。一位當地欲購房者說，他周末參加了一個數百人的看房團，一行人看了西安數個樓盤，但當天沒有一個人簽約。
盡管當地政府和開發商都一再宣稱，西安不存在房地產泡末，但開發商也都承認拐點的到來，一位當地國有地產公司高管說： “現在的銷售額只有往年這個時候的十分之一?！?
一家地產商在當地顯要街道打出廣告： “都說拐點來了，你也想再等等，但剩下的已經不多了?！倍鴮嶋H上，統計顯示，截至10月13日，西安仍有可售新房11.83萬套，即使按照每天成交200套的速度計算，消化如此存量也需要近兩年時間。
剛性需求是偽概念？
9月12日，陜西省建設廳在其官方網站上發布關于注銷西安東興置業有限責任公司等305家房地產企業開發資質證書的通知，其中西安市263家，當地官方將此舉解釋為 “常規的市場時序整頓行為”。此外，開發和建筑企業的訴訟和糾紛也頻見報端。
“也許是事屬巧合，但多種事件在相對短的時間內接連發生，房地產行業又是關乎民生的大事，在房價居高不下的時候，政府的任何針對房地產市場的行為，都將引起民眾的思考和猜疑，哪怕這是一次正常的行政行為?！碑數氐禺a界的有關人士在接受采訪時說。
“這樣的情形可能會越來越多，開發商需要調整心態，過去的暴利時代已經不可能再持續，”王圣學說， “市場需要回歸理性，開發商需要掌握合理的利潤空間來贏得市場?！?
當地也有一部分人持有這種觀點：相比沿海地區，西安本身房價并不高，泡沫也并不嚴重，因此價格一旦回落將迎來大量的購買力和反彈。王圣學說，這種觀點并不可取，在全球性的金融危機和經濟低迷衰退下，西安不可能獨善其身，必然也將進入下個長期的低迷調整期。
“目前，西安市房價可以說就是膠著。政府方面還是不希望房價跌?！蔽靼彩姓晃蝗耸勘硎?。
按照西安有實際購買力的家庭收入和房價之比目前大約為10倍；而租金收益率更是極為低廉，目前大約為每年3%-7%，相當于國債收益率。
但在過去的一段時間，人們更多的用心理預期、流動性過剩來解釋不斷攀升的房價，對于開發商來說，他們重復最多的是市場的剛性需求。
“西安是西北大區域中心城市，跟一般的省會城市不同，類似武漢、南京等城市大約有300-500公里左右的輻射半徑，它們集中了大量的科教、文化、經濟、醫療資源，在過去這個半徑內居民都有可能到西安來投資房產，但樓市一旦進入下行通道，這部分人顯然就會持觀望態度?！蓖跏W說。
實際上，在過去這部分投資性行為也大量被開發商歸為剛性需求，當這部分需求被擠壓，而高房價又與城市化進程所帶來的進城務工人群實際購買力產生較差距，剛性需求就幾乎變成一個偽概念。
“西安的投資性購房雖然不像上海、深圳那樣高，但也應當有30%左右，”王圣學說， “現在房價雖然有輕微回落，但跟市民的實際購買能力還是有相當差距，開發商和某些機構結成的利益共同體還將和購房者繼續博弈下去?！?
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