炒房團返鄉 溫州房價開始失控
經濟觀察網訊 記者陳周錫 溫州、上海報道 炒火全國各地樓市而聞名的溫州投資者，這次狠狠地殺了個回馬槍——回溫州老家炒房。
在溫州市區，一些房源去年10月售價才1萬元/平方米，短短10個月過后，價格已漲至2萬元/平方米，甚至更高。目前，溫州中瑞曼哈頓的一些空中別墅的價格已達3萬元/平方米。
據國家發改委、國家統計局調查結果，今年5月份溫州房價同比上漲10.9%，位居全國70個大中城市第三位；環比漲幅3.6%，位居第二位。溫州市房地產業協會會長尤鴻鶴直言：“溫州房價有點失控?！?
幾千萬撬動樓市
去年10月份，一些溫州炒家開始互通信息，炒作目標瞄準新城同人花園，這成為此輪溫州房價上漲的導火索。
當時，這些炒家在新城同人花園附近利用房產中介所，大量吸收該樓盤的放量房源。據介紹，當時炒家手中握有90多套房源，買進價格在1萬元/平方米以上，預計約占該樓盤可交易量的一半左右。
據了解，新城同人花園占地面積200余畝，是溫州為數不多的規模大盤。2004年2月開盤均價6000元/平方米左右。2005年初該樓盤市場炒作價突破1萬元/平方米。后因市場調控影響，去年10月其市場價格在9000多元/平方米。
“在炒家的輪番炒作中，目前新城同人花園市場價已近2萬元/平方米，短短幾個月時間，房價就翻了一番?！睖刂葙Y深房產人士陳鴻說，一些握有巨資的私營企業主是炒作主力。
分組作戰、圍剿城市核心樓盤，是這次溫州炒房團的主要特點。溫州海螺置業房產置換公司常務副總經理陳志仁說，一般來說，3-5名關系緊密的炒家形成一組，一組能集聚上千萬元以上現金，有自己的聯動中介所。各組間主要成員聯系緊密，事先已溝通炒作目標、行動時間等。
目前，溫州炒作房源主要以產權房和期房為主。
在炒家與房東達成產權房的購房意向時，炒家借口說，他是代第三方預訂房子的，先給多少訂金，等第三方一兩個月回來后，再辦理過戶手續。在此后一兩個月時間里，原本還放在房東手里的房子，已被炒家堂而皇之掛在中介所，售價已比原房價高出10%以上，等待下家。當炒家與下家確定購房意向時，炒家會稱，因資金突然緊張，無奈賣房，但這房子尚未過戶，但他保證下家與房東之間的過戶安全。購房需先支付訂金 （包括10%以上的抬價總額），至此炒家牟利退出，下家與房東發生交易。如下家還是炒家，類似手法相同。
在炒作期房的操作上，炒家與房東確定期房買賣時，炒家和房東一般會簽訂房屋買賣委托協議，并經公證部門公證。這時本應由房東找的受委托人，反過來卻由炒家來找與其關系緊密的人來操作。在此之前房東和炒家事先商定，炒家先支付30%總房款，辦理產權時再支付其余70%房款。據了解，期房到辦理產權證一般都需要一兩年時間里，期間因期房限轉政策限制不得變更戶名。這時炒家開始在聯動的中介所掛出這一房源，價格一般比原先高出15%左右。在炒家和下家確定購房意向時，下家需向炒家支付30%的預付款，以及拉價后產生的利潤空間。至此炒家脫身，在不菲勞務費的激勵下，房東也會愿意和下家再次簽下房屋買賣委托協議。如下家仍是炒家，操作手法類似。
實際上，在辦理產權證之前，一些期房已經被炒家多次炒作，價格空間已明顯透支。
“從產權房和期房的炒作流程可看出，我們只需幾千萬元的流動資金，就可抬高樓盤50%左右的可交易房源的價格，進而能撬動這個樓盤房價?！币晃徊辉妇呙臏刂莩醇尹c出玄機。在新增房源有限下，只要這些標志性樓盤價格一上漲，必將帶動樓市周邊房價上漲，近而帶動全市房價瘋漲。
溫州有關中介人士認為，此輪溫州炒房團回馬槍殺入本地樓市，主要原因是由松散型資金組成的溫州炒房團，已難以撼動北京、上海、杭州等一、二線大城市房價，外資炒房團漸漸浮出水面。于是，溫州炒房團開始向三、四線中小城市轉移，進而迅速帶動這些城市的房價上漲。
官員參與炒房？
“與2005年之前全民炒房相比，一些官員、企事業單位人士參與炒房尤為明顯?！标慀櫿J為，一些有能耐的官員、企事業單位人士，預計占溫州炒家人數的50%以上。
對于官員炒房，陳志仁也認為，在現實操作中，確實存在不少官員、企事業單位人士參與炒房，至于其占總炒家人數、資金比例多少，至今依然成謎。
溫州天浩置業有限公司總經理王珍楠認為，與一般投資者不同，官員、企事業單位人士在信息、資源、信譽等方面具有很強優勢，他們一般為短期投資，挖一桶金就走的操作手法較明顯。
該炒家說，溫州人情氛圍濃厚，開發商從拿地到樓盤銷售一系列過程中，需要接觸到一大批官員、企事業單位的相關人士。為規避不必要的麻煩，這些開發商自然會為一些重要人士預留一批優質房源。然而，該現象至今未得到開發商的公開確認。
為保障商品房交易的公開、公平、公正，今年3月1日起正式施行《溫州市區商品房網上銷售管理辦法》（下文簡稱《辦法》）。該《辦法》規定，房地產開發企業的自留房源不得超過開盤樓盤總套數或總建筑面積的20％。也就是說，80%的房源需要公開、公平、公正銷售，20%的房源可由開發商在規定時間里自由支配。
該《辦法》實施至今已有4個多月，市區只有西站區域的凱鴻大廈一個樓盤開售，銷售均價高達1.6萬元/平方米。其117套房源共吸引1200名有效購房者，據了解其中有相當部分為炒家。目前，溫州一些中介所里已出現一些凱鴻大廈房源，掛出的價格已經高出10%-20%。
用少量資金、少量房源就能撬動房價情況下，一些業界人士直言該《辦法》留給炒家鉆空子的余地頗大。
針對官員參與炒房的傳言，溫州市建設局房地產開發處處長戴岱這樣解釋：“也許有，但我沒有證據；也許沒有，但我不敢保證?！倍鴾刂菔蟹慨a管理局副局長戴吉林則直稱“不大清楚”，但他認為《辦法》實施后，大家買房都站到了同一個起跑線上，無論是老百姓還是官員。
溫州市房地產業協會會長尤鴻鶴透露，房價上漲讓溫州市政府很有壓力。
據了解，目前溫州市建設局、房產管理局、規劃局、國土資源局等11個部門已聯合開展為期一年的 “房地產市場秩序專項整治活動”，主要整治房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位。
房價有點失控
進入今年二季度，溫州市區2萬元/平方米以上的高價房，開始屢見不鮮。市區大南門、信河街、江濱路區域一些房源都在2萬元/平方米，新城和學院路區域的部分2萬元/平方米的房源也開始大量出現。
天浩置業總經理王珍楠感嘆說，高價房在范圍和數量上正呈擴大態勢。
據海螺置業、天浩置業等在溫州較為知名的中介公司介紹，自去年10月溫州樓市回暖后，絕大部分為比較強烈的自住需求。而目前，真正自住買房占比已不到50%。
最近幾個月，溫州市房地產業協會會長尤鴻鶴多次接到開發商反映，認為高價房已危及溫州房地產的可持續發展。尤鴻鶴直言：“溫州房價短期內上漲過快，有點失控?！?
現在甚至沒有政府部門能說的清，或者愿意說清問題在哪兒。
“高價房的事情，不是我們能管得了的，我們該做的事情都已經做了?！睖刂菔蟹慨a管理局副局長戴吉林說。
溫州市建設局房地產開發處處長戴岱則直截了當地指出，房地產調控效果不明顯，關鍵在于地方政府不愿割肉。
溫州資深房產人士陳鴻分析道，炒家、政府、開發商是此輪房價上漲的最大受益者，且三者之間的利益循環鏈條已基本成型。這種現象，在民資雄厚、人情濃厚的溫州體現得尤為明顯。
在這種“三角利益鏈”中，炒家獲取暴利、抬高房價；地方政府可參考高房價，提高下一個地塊的出讓底價；最后開發商爭搶出讓地塊、樓板價高企。
有意思的是，陳鴻的“三角利益鏈條”循環推論，得到了同行王珍楠、陳志仁，以及尤鴻鶴的默認。
但是據溫州市商品房網上銷售管理系統的數據顯示，今年5月份，溫州市區二手房平均掛價已達到2萬元/平方米，其中2萬元/平方米以上的高價房成交量為零，6月份成交量也少的可憐。
王珍楠認為，在價格穩定后，該區域一些即將推出新房，就會以同等區域房價上再加10%-20%來定價。這樣新房價格就會高出二手房，等新房上市后，市場新老房價就完成了“新老交替”，房價上漲也就變成市場行為。
溫州市建設局房地產開發處處長戴岱無可奈何地坦言，在溫州，歷年來每輪房價上漲，老百姓都反映買不起，但最終房價還是在繼續上漲。
- 全景網：炒房團拋售囤房 究竟是誰的不幸？ | 2008-02-22
- 炒房團“罪大惡極”嗎 | 2007-09-05
- 炒房團“罪大惡極”嗎 | 2007-09-05
- 炒房團返鄉 溫州房價開始失控 | 2007-07-23
- 山西省政協副主席：北京不存在山西炒房團 | 2007-06-14
