171號文件出臺之前，外資大都以股權和項目轉讓等形式進入國內房地產，《意見》在此方面著墨頗多。

《意見》對海外投資者以境外公司直接投資境內房產明確說“不”。第一條規定，投資非自用房地產，要遵循商業存在的原則，設立外商投資企業。

“這不僅給海外熱錢投機房產增加了成本，還給外資慣常的設立BVI離岸殼公司這種操作手法關上了門?！蹦惩缎腥耸恐赋?。

此外，還對外商投資房地產企業的股權和項目轉讓加強審批。這對外資進入國內房地產幫助缺錢的企業或項目融資，得到一定股份，然后通過股權轉讓賺取收益的投資企業影響很大。

《意見》對境外投資者并購境內房地產企業做出明文規定，除了審批，還構筑了“防火墻”。例如第五條指出，要求妥善安置職工，處理銀行貸款，明文規定要以自有資金一次性支付全部轉讓金；第八條指出，外商投資房地產企業的中外投資各方，不得訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

這也被業界解讀為對外資投資房地產的調控重刀揮向股權換熱錢、以股權并購進入國內房地產的方式。

當時大家頗為關注的注冊資本金也已經提高到了50%，而且必須在兩年內全部完成。

“這個已經很難再提高。其實注冊資本金如果和國內企業一致，貸款按照工程的進度進來，這樣或許更能減少央行在短時期內大量發行人民幣去對沖的壓力，也降低通貨膨脹的壓力?！鄙鲜龅胤缴虅詹块T官員說。

“加強監管”重在執行力度

而行政管制外匯資金流入和結匯，目前的規定也已經相當嚴格。

上述商務部官員說：“這些公司賬戶上基本不能留錢，日常使用資金就是5萬，需要的采購資金等等，都需要帶著采購合同，按照合同上所要支付的錢進行換匯。之前還討論過的將政策的著力點放在外資結匯離場的時間上，主要就是把短錢變成長錢，讓外資在獲利后的離場成本很大?，F在的人民幣升勢強勁，人家巴不得多呆上一段時間?！?

那么現在的錢是怎么流進內地市場的呢？

成都地產界人士告訴記者，他認識的港澳臺公司都在成都有熟識的公司，基本都是將錢以賬務往來的名義打給這家成都的公司，再以這個公司的名義購買物業，金額通常在1億元以內。

更大的金額，操作方式就是一些基金會與在境外設有分公司或是境內的項目公司通過境外公司控股的房地產公司進行合作。這種交易可以在境外直接完成。

上述商務部官員說：“其實在這一點上，我們在政策中也有規定?！?

2007年6月商務部、國家外匯管理局發出《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，通知中指出，要嚴格控制以返程投資方式并購或投資境內房地產企業。

“只是現在我們并不能很好地定義返程投資，更不能很好地辨認。這是需要進一步規范并加強執行力度的問題?！彼f。