經濟觀察網 記者 李曉丹 在對各地樓市進行充分調研后，渣打銀行大中華區研究主管王志浩在其最新一份《房地產調研報告》認為，房地產市場將受到一輪新房供給的沖擊，未來政府將不會推出新一輪大規模調控政策，而數次加息及房產稅試點將成為緊縮房地產市場的主要政策措施。

王志浩判斷，未來12 個月中國房地產市場的發展將取決于市場庫存何時、以多大規模上市，政府進一步緊縮房地產業的決心以及對一些基本面問題的解決力度，“明年上半年庫存攀高或將沖擊房地產，可能拖低經濟增速，促使政府對房地產業調控政策再做調整”。

                新房集中供給沖擊

今年8月，王志浩在《房地產調研報告（一）》中就指出，在對全國重點城市的房地產商的調查后發現，地產商的資金狀況并沒有外界預計的那么糟糕，而開工面積仍然在不斷增加。

2009年二季度人們的購房熱情開始興起后不久，開發商就開始大量購入土地，該調查報告的數據顯示，今年全國35 大城市的住宅用地銷售總面積與前幾年的同期相比幾乎都處在最高水平，前十個月，住宅用地銷售總面積達 3.16億平米，可供建設住宅 450萬套。同期，這些城市共有約200萬套住房售出。

這一輪的新房供給是否會帶來房價的下調？

“房地產市場將受到一輪新房供給的沖擊，并將需要很長一段時間來消化。不過，這一供給沖擊主要集中在三、四線城市，而一線城市及許多二線城市（價格最不合理的地方）的供給仍十分有限?！眻蟾嬲J為，盡管從全國范圍來看未來幾個月內市場面臨一輪供給沖擊，但各城市的情況大不相同。作為調控重點對象的一、二線城市將不會出現大量新增供給。事實上，鑒于許多大城市的供求狀況已基本趨于平衡，甚至能在當前較低的交易量下保持均衡，政府目前可不必急于抑制房價上漲的政策。而在其他城市，價格將會在供給沖擊下自然下調，甚至不需要動用其它政策措施。因此，未來面臨的市場風險將是價格過度回調。

               未來將有四次加息

 “到2011 年第二季度末將有四次加息，一年期基準貸款利率將提升至6.56%?！眻蟾娣治?，一些人認為出于打壓投機性購房需求的目的，加息的舉措將對經濟發展產生較大影響，但目前經濟發展勢頭強勁，仍有數次加息空間。

王志浩認為，中國政府這一輪的地產調控主要是穩定房價，即使一線房價沒有出現大幅下調，控制房價上漲的預期仍是未來調控的核心。

報告強調，中國政府目前的首要任務是抑制國內資產價格的通脹預期?！叭绻懿扇∮行侄尉举Y產價格無法保持長期單邊上漲，那么就能抑制境外熱錢及國內游資大量涌入房地產市場，對非本地居民購房及居民購房套數的限制政策將使外部資金及投機資本進入本地市場的困難加大”。

央行將在加息后用一至兩個月的時間評估加息對房地產調控的效果，若效果仍有限將繼續加息。報告預計，“未來利率水平將達到最低的，明年第一季末，房地產建設項目可能將放緩，拖累經濟增長速度。在一些有大量過剩庫存的城市可能出現價格回落，引發‘政策超調’的擔憂。此外，還會存在吸引熱錢流入的擔憂”。

              房產稅改革即將啟動

關于對一些大城市（重慶、上海和深圳）引入房產稅改革的討論仍在繼續。此前，市場傳言第一個試點方案將在本月召開的中央經濟工作會議中通過并公布。

王志浩認為，開征房產稅是一件好事情，“城市必須停止向農民征用土地并將這些土地出售給開發商以籌集城市基礎建設資金?！?

不過，房產稅的引入仍存在許多技術及政策性難題，首先就是如何為房產定價。

報告認為，房產稅稅率將會定在一個較低水平（曾經有過關于實行累進稅率的討論，即按年度征收房產稅，每年的稅率在房屋市值的 0.3%—0.6%之間浮動），且征收對象限定在一定范圍之內（向第二套房或第三套房以及大面積高端住宅的購買者征稅）。因此征收房產稅并不會給地方政府帶來大量財政收入，而更像是在征收高端財產稅，雖然無法為當地政府帶來大量收入，卻能夠抬高購買多套住房的成本。

對于近期普遍關注的保障房建設政策，王志浩認為保障社房建設將不會對商品房銷售構成威脅?！按罅勘Ｕ戏抗こ萄悠?，同時中央政府的財政支持力度也非常低。在上海這樣的一線城市中，與未來的巨量需求相比，土地供給量將極其有限。目前主要的保障房供給模式是相對于市價實行小幅折價銷售，而不進行出租，這遠遠無法解決居民對房價承受能力不足的問題?！?

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