經濟觀察報 記者 康怡 新一輪房地產調控政策實施已一月有余，各種消息將本已成為迷局的房市攪得更加混沌，而同時，受歐洲債務危機的影響，經濟二次探底的話題又被重新提起，內憂外患下，房地產行業的未來顯得更加撲朔迷離。

房價走勢將會如何？此次房地產業調控對于中國宏觀經濟的影響到底有多少？房地產行業本身到底將何去何從？為此我們邀請了國家信息中心經濟預測部副主任祝寶良、安徽徽商產業投資基金管理有限公司總裁闞治東、中國建設銀行行長辦公室高級經理趙慶明、光大證券研究所副所長潘向東一起討論。

房價走勢

祝寶良：我個人的基本判斷，現在從供給和需求的角度來講，按照宏觀調控反映在價格上的影響需要半年左右，有的時候要更長一點。我預計房價如果有下跌的空間，應該在今年三季度到四季度之間。至于下跌幅度，我一直用銷售額除以銷售面積算房價，去年房價漲幅達到了23%左右，到現在為止16%左右。我個人基本的判斷，如果按照這一數據，個別城市降價10%左右的水平老百姓可以接受，房地產商也可以接受。

趙慶明：目前制度如果能夠完善的話，一線城市的房價下跌30%不是很難的事情。至于調整時間，下半年三、四季度房價或將有所松動，如果房價不松動，中央政府還可以采取措施，例如在財政政策上可以考慮稅制的問題，但是貨幣政策不能再松。

潘向東：沒有進一步的調控政策房價很難下來，目前一線城市的供給情況顯示庫存也就是兩三個月。房地產開發商很清楚，需求不可能無限期地被壓制。因此如果有進一步的政策出來，估計短期會有所波動。

但是從目前的經濟體韌性狀況來看，跌幅不會太大，因為現在的經濟已經開始往下，表現出兩難擔憂的情況下，房地產政策下狠招的可能性會減小。

房地產業下一步

潘向東：房地產的使命沒有終結，我覺得未來五年還要快速發展。但是現在它出問題了，它的價格快速上漲和收入的上漲不匹配，短期調控要是價格下來的話，這個政策是對的，以退為進，因為前一段時間漲得太快了，再這么漲上去，最后會影響到未來的發展，這個時候慢點漲，收入水平稍微提高一點，大家都可以承受。但是現在全球都在發貨幣，資產肯定是不斷地往上漲，所以不要希望中長期房價是跌的，這是沒道理的，短期退是為了中長期更加健康地上漲。房地產的使命沒有完，一調控的時候大家就把它說得一無是處，一旦經濟有困境的時候又要提出來了，目前的形勢就是這樣。

闞治東：我認為樓市和股市在國民經濟當中發揮了重要作用，應該給樓市和股市必要的市場地位。

大家現在關心的是樓價漲得過高的問題。樓價漲得過高原因是多種多樣的，對于普通老百姓來說還有兩個重要問題，一個是通脹預期，還有一個是投資渠道比較狹窄。

房地產在太平盛世可以保值增值，所以人們愿意用積蓄買，可能買二套房，甚至買了三套房。這樣也有合理的因素在里面，我始終認為房地產是一個商品，它的價格必然由供求關系決定。既然把它作為商品，就應該尊重它的商品屬性。而保障性住宅體現的是政府的職能，保障性住房可以暫時把商品性的屬性拿掉，限制它進入流通領域。我覺得從這些方面可以考慮這些問題。

政策調整方向

祝寶良：談到目前的宏觀經濟，到目前為止有三個問題，第一是歐洲的主權債務危機，我認為，歐洲主權債務危機有影響，但不大。

第二是關于房地產的問題，現在風險在哪里？現在各位開發商手上都是很有錢的，而且去年開發商有了一些經驗，今年大家誰都不敢先動。最近房價調控不動很重要的原因就是歐洲主權債務危機出來了，世界經濟下滑，政府會不會出政策，很多開發商在等這個問題。其結果帶來交易量的下降，交易量的下降以后就是個人投資在下降，但是房價沒有降，在這樣的情況下，我認為今年房地產的投資增長速度會慢一點，但也不會太慢。而且大家不要認為房地產的政策會松動，目前政策一定需要房地產的價格先穩住。

第三就是地方政府的融資平臺問題。如果今年房地產投資速度下降比較快，又要維持經濟較快的增長怎么辦？除了民營投資以外，如果要保持經濟比較平穩的增長和投資的適度增長，融資平臺之間的投資和房地產之間的投資就成了一個蹺蹺板。

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大家不用擔心中國的經濟增長會下降得很快，短期還是有替代關系的，但是我現在擔心的是明年、后年怎么辦，特別是明年因為全球的流動性問題，通貨膨脹的壓力還會抬頭。

這種情況下我們的調控政策怎么動呢？歐洲債務危機問題出來以后，貨幣政策的調整可能會推遲，我贊成上半年進行匯率機制改革，今年總的來看，調整利率的時間會不斷往后推，調整不會太大。針對房地產政策的調整力度肯定不會減，甚至有關財稅的政策都有可能在今年提出來。

潘向東：我擔心今年下半年到明年的資產價格膨脹，去年所謂救市留下的是兩大后遺癥，一是主權債務危機，二是通貨膨脹。主權債務危機來了，通貨膨脹沒有來，因為它是一個過渡期，經濟復蘇的時候通貨膨脹才會來，現在經濟復蘇已經得到慢慢的確認。

第二擔心歐元區要求希臘、西班牙、葡萄牙、意大利、英國搞財政緊縮，搞財政緊縮意味著經濟二次探底，經濟會直接下去。

當前所有的調控政策都是重價格、輕制度，我認為更重要的是制度，目前土地供給市場是偏畸形的，需求也是畸形的，調控總想抑制需求，但是所有抑制需求的政策，一旦經濟增長往下走都會被廢棄掉。

趙慶明：貨幣政策既是房地產業發展的重要力量，也是調控房地產市場的主要手段。不過希望用貨幣政策調整房市，我覺得不是很理想，因為數據顯示目前開發貸款、個人按揭貸款和貨幣政策的緊縮關系不是很密切，2009年貨幣政策相對寬松，但開發貸款的增幅反而是降低。房地產資金不僅是開發貸款，還有按揭貸款、信托資金等等，從開發貸款來看和貨幣政策的緊縮不是特別一致。開發貸款和個人按揭貸款受房價的影響更大，特別是個人按揭貸款增速似乎也不受調控的影響。

就現有政策而言，除增加持有環節稅費以外，政府能做的已經到極致。政府不應該過多地干預房價。無論從經濟學角度還是從發達國家的實踐來看，市場并不是不受任何約束，市場是一個特定規則下的市場，并且規則還會發生不斷的變化，從而影響市場的供求和價格，最終起到調控的作用。中國目前規則不完善導致中國房地產市場巨大的投機性，也使房價呈現出漲漲停停的走勢。