國企租賃經營也是改制

07:05

2010-02-11

周放生趙攀

經濟觀察報周放生趙攀/文 我們對企業改制的一般認識，是指產權制度改革。例如將國有獨資企業改制成混合所有制企業，或改制成民營企業。那種將按《企業法》登記的國有獨資企業改為按《公司法》登記的國有獨資公司，僅是更名，不是我們所講的企業改制。企業改制除了產權制度改革（股份制）作為主要形式之外，是否還有其他形式？

按照《關于規范國有企業改制工作意見》國辦發[2003]96號中的提法：“國有企業改制應采取重組、聯合、兼并、租賃、承包經營、合資、轉讓國有產權和股份制、股份合作制等多種形式進行?！睋?，租賃經營也是改制。

在各地國有企業改制過程中，采取租賃經營的企業數量較少。原因有兩點：其一，認為租賃經營不如產權改革可以一步到位；其二，如何確定租賃價格，拿不準。什么水平的租賃價格是合理的，常常有很不相同的看法。所謂合理，從底線來看，即不會被認為是廉租而造成國有資產流失。這是租賃經營的風險，也是難點。

筆者在去西藏拉薩調研時發現，拉薩百貨大樓改制時采取的是租賃經營的方式，有些特色，取得了較好的效果。

緣起

拉薩百貨大樓的前身是創建于1965年的拉薩市百貨公司，1998年7月國家投資2800萬元，企業自籌2500萬元興建了拉薩百貨大樓，1999年11月正式投入運營。2002年拉薩百貨大樓實施改擴建工程，營業面積擴大到2.8萬平方米。拉薩百貨大樓北臨聞名遐邇的布達拉宮，東接神秘莊嚴的八廓街、大昭寺，南面是宇拓路商貿步行街，處于全市商業最繁華區，是西藏規模最大的百貨購物中心。同時它也是一扇“拉薩之窗”，當地人到拉薩總要到拉薩百貨大樓逛一逛，外地游客想買藏地的特產，也認為拉薩百貨大樓的商品貨真價實。

從行業上看，拉薩百貨大樓所從事的零售業屬于充分競爭行業，從企業規模上看，拉薩百貨大樓屬于國有中小企業。按照國家“抓大放小”的改革方針，引入多元資本，進行產權改革、身份置換是內地國有中小企業改制的通常做法。然而經過拉薩國資委分析，拉薩百貨大樓改制并不適宜一步到位采取產權改革、身份置換的改制方式。他們結合企業的具體情況，采取了資產租賃經營的方式。

為什么拉薩百貨大樓的改制只能采取選擇租賃經營的方式？這是源于：拉薩百貨大樓改制方案是職工（含管理層）控股。拉薩百貨大樓的凈資產將近1個億，職工只有116人，按照常規做法，若在凈資產扣除職工經濟補償金（按照當地平均工資水平，測算的補償金總額為300萬，占企業凈資產的3%）的基礎上，讓管理層、職工出資收購實現持大股，由于凈資產余量過大，職工無力做到，因此資產租賃比較可行。

為什么拉薩百貨大樓只能選擇由職工控股？拉薩百貨大樓是初次改制，引入外來投資人較為困難。西藏地區人口較少，購買力水平低，旅游淡旺季對企業收入的影響較大，此外企業還背負700萬銀行借款和2000萬應付欠款，這樣的條件很難吸引外來投資人。

方式

針對拉薩百貨大樓的具體情況，拉薩國資委決定對拉薩百貨大樓以租賃經營的方式進行改制。拉薩百貨大樓的租賃經營模式主要包括以下內容：

首先，由職工籌資建立承租公司。116個員工自主出資注冊了拉薩百貨大樓商貿有限公司（簡稱拉百商貿），注冊資金600萬。出資的結構為由上至下，按照管理責任大小比例出資，其中董事長出資70多萬，持股11.1%，員工按照自愿原則出資認購，管理層還有人為籌資賣了房子，將身家性命都綁到企業上了。出租方：地方國資委，股東轉為出租方；租賃方：企業職工，職工轉為股東。

其次，確定合理的租賃費。這是最難也是最受關注的地方?！蛾P于進一步規范國有企業改制工作的實施意見》國辦發[2005]60號中對租賃費的計算做了規定：“有償使用費或租賃費計算標準應參考資產評估價或同類資產的市場價確定?！弊赓U費過高，職工無力承擔，租賃費過低，又有國有資產流失之嫌。

拉百商貿租賃拉薩百貨大樓的場地，租賃費的確定是將拉薩百貨大樓改制前三年企業的平均利潤500萬元確定為租賃費，租賃經營實現年利潤超過500萬元以上的增值部分五五分成，即增量的50%納入租賃費，歸出租方，增量的50%歸租賃方。

再次，國資委將企業上繳的租賃費，返還企業進行固定資產投資，形成的固定資產是國有資產的增量。銀行利息由出資方承擔，應付款由租賃方承擔。

拉薩百貨大樓改制，租賃費的確定有以下幾個特點：

1.租賃價格以企業前三年平均利潤作為基數，承認歷史水平，以歷史水平為起點。這與一般企業確定考核指標的方式一致，起點并不低。

2.500萬元是平均利潤，租賃前是賬面利潤，租賃后是上繳利潤，有利潤不等于有現金，上繳500萬現金是硬碰硬的，貢獻并不少。

3.租賃費500萬元，折算后凈資產收益率為5%，相當于同期銀行利率，滿足了資本成本的基本要求，水平并不差。

4.租賃費的確定是既保存量又繳增量，鼓勵做大蛋糕。租賃費水平的確定既考慮了歷史基礎，又設定了更高的目標，使員工有積極性去實現，要求并不低。

5.上繳的租賃費返還投入形成的資產性質歸屬明確，權責清晰。

因此，這樣一個租賃價格兼顧了市場標準和股東、企業、職工三方的利益，調動了管理層和員工的積極性，盤活了國有資產，出資人、企業和職工實現了“共贏”。

過去有些企業改制，同樣遇到資產量過大的問題，為一次到位實現職工控股，便想方設法壓低存量，導致改制過程不規范，留下很多后遺癥。拉薩百貨大樓改制沒有這樣做，他們從實際出發，通過租賃經營化解了這個難題。

成效

改制后，企業的境況發生了明顯變化：

第一，改制后的拉薩百貨大樓采取了一系列措施改善經營管理。將場地整合成300多個經營空間，吸引商戶入場。企業為商戶統一做營銷宣傳，提供財務、安全、培訓等服務，并收取管理費用，以優質服務保證企業的盈利。

第二，企業的經濟效益有了明顯提高。改制后的拉薩百貨大樓，2009年各項經濟指標完成情況與改制前同期相比，銷售收入增長34.6%，利潤上升19.6%，職工收入增長15%以上。國資委將上繳的租賃費作為企業固定資產投資進行設施改造，進一步促進了拉薩百貨大樓的發展。

第三，職工的思想觀念和精神面貌發生了較大的變化。由于工資與個人經營績效掛鉤，員工開始認真工作，努力提高工作業績。而且，職工成了企業的股東，主人翁意識和責任心大大增強，開始處處考慮為企業降低成本，開源節流。

第四，通過改制，進一步理順了體制，增強了企業活力。改制后的國有資產質量明顯提高，企業發展活力、動力、能力全面增強。在全體職工的努力經營下，拉薩百貨大樓的購物環境和服務態度都有了改善，盈利能力提高。目前，拉薩百貨大樓正在進行整體的升級改造工作，以打造高水平的大型綜合化零售企業，繼續保持其在西藏地區百貨零售行業中的龍頭地位。

據了解，租賃經營只是拉薩百貨大樓改制的第一步，時機恰當時，企業還要進行二次改制，即產權制度改革。通過引進外部投資人或實行內部人持股等方式，進一步增強企業的活力。在發展戰略上，拉薩百貨大樓可依附零售主業拓展外貿、物流、信息等相關服務產業，壯大企業的操控能力。

拉薩百貨大樓通過租賃經營這種模式，先將國有資產剝離并進行租賃，解決改制中凈資產量過大、改制資金不足的問題，而后再逐步進行產權改革，既有效推動了改制工作的進展，又保障了國有資產的安全，達到了出資人、企業和職工等多方的“共贏”。從拉薩百貨大樓改制的經驗看，租賃經營可以作為產權制度改革中的過渡階段，以實現平穩過渡。拉薩百貨大樓改制，是資產量較大的零售貿易類企業改制的一個典型案例，為同一類型國有中小企業改制提供了很好的借鑒。

（作者為財政部財政科學研究所研究員）

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