譚曉暉：投資高爾夫二考察規劃球場

經濟觀察網 朱沖/文 接前篇：投資高爾夫的準備工作。在作好投資的充分準備之后，高爾夫投資工作便開始變得具體起來。記者專訪了高爾夫資深職業經理人、深圳市朝向高爾夫管理有限公司董事譚曉暉。

記者：高爾夫球場設計有何特征？

譚曉暉：我們常說：“高爾夫不是高科技，但絕對是專業的?！边@句話很形象地反映出高爾夫投資特性。高爾夫沒有什么高深莫測，凡人不可觸摸的東西，但要駕馭它，必須要有相當的經驗、水平和專業知識。比如球場草坪，并非只是一片碧綠如茵的草皮，草皮下面還有噴灌、排水、造型、營養層和沙層等等一大堆的，這不是表面上就能看得到和知得到的。一個球場，三桿洞和四桿洞的差別不是單純用尺子就可以丈量的，它還要講究科學性、合理性、可經營性和挑戰性、趣味性，包括球道高低落差、方向走勢、發球臺、果嶺、沙坑、樹木、水體諸元素的分布，還有在整個球場中的位置和地位等，都要有很清晰的認識，而這恰恰是很難用數字、數據或統一的文字能夠全部表達的。所以，聘請一些有豐富經驗和專業知識的專家來實地考察是至關重要的。
開始時，請的專家可以主要不是技術性的，而是能夠在總體規劃上提供宏觀意見的人士，比如設計專家、工程專家、管理專家、市場專家等。設計專家主要提供的意見是地理位置是否適宜建設球場，包括地形、氣候、水文、地質條件和對外交通等都要考慮到。如果要建，需用多大的面積、哪些區域、大致走勢如何等等；工程專家可就設計師提出的意念作一個投資的初步框算，大致的工程量、人力、物力投入的數量、對周邊環境影響引致的成本等；經營管理或市場專家可根據投資者的資金情況、地理位置、業主概念等，結合土地的實際現狀，考慮到周邊經濟、交通、人文、自然環境、競爭等條件，就球場的設計建造要求和標準、檔次和定位、今后的發展路向、運作模式等提出意見。有了這些意見，投資的總體規劃就有了一個雛形了。

記者：具體有哪些細節需要考慮？

譚曉暉：高爾夫球場是一個在自然環境下生存的經濟實體，因此，掌握自然條件的變化，無論是在建設期和經營管理期對其來說都是非常重要的。比如氣候，氣溫方面，要了解地區平均氣溫、最高最低溫度、月份分布情況，這會關系到建設工程工期和日后經營的季節性；降雨方面，要了解全年降雨量、分布情況、最大降雨、汛期、雨季、旱季的情況，這又關系到建設工序包括排水管道投入、日后草坪維護和營業時間的安排等；還有季候風的大小、方向，也會對球道設計產生影響。又比如水文方面，有無水域、儲量多少、水的化學成分、酸堿度、可利用程度、利用的成本、底部防滲漏質量等，這會影響到工程建造難度、給排水系統投入成本大小、日后球場維護成本、草種選擇等。又比如地質方面，地質構造、土壤種類、成分等又決定了施工難度(如是否需大量爆破、人工或機械操作程度)、土壤改良深度和成本等。每一個數據、每一種情況都可能影響到投入的成本和產出的效益，都屬于應收集的范圍，而且其準確程度與項目的成功與否有著必然的關聯。

同樣地，高爾夫球場不可能脫離市場，周邊環境的因素對其生存和發展也起到了決定性的作用，這就必須了解這方面的詳細資料。比如周邊的自然環境、發展余地、有無人文的或自然的景觀或設施、最近城市的距離、海陸空交通情況、城市生活質量、發展方向和觀念、投資環境、人均經濟收入、高收入人群構成、年齒、數量、水平、愛好、文化傾向、價值觀念、外來文化的接受程度等等，都將影響到球場項目的檔次和定位，影響到投資的大小，影響到日后效益的源泉。沒有充分對相關資料的了解和分析，投資必然會陷入盲目的境地。

記者：最主要包括幾方面的內容？

譚曉暉：總體規劃起碼包括以下幾個方面：1、土地規劃?；旧洗_定投資項目的用地范圍、面積、性質，范圍內各功能區域的分布，如球場、別墅、會所、酒店(如果有的話)、員工宿舍等的大致方位，各區域之間的聯系，生活、工作設施的運行方式和程序，范圍外的其他區域聯系和道路安排等，并由此確定土地購買成本和拆遷成本。2、投資概算。確定大致的工程量、工程項目，由此框算出總體工程的投資預算，其中包括球場的設計、土方、造型、噴灌、排水、特殊區域(如果嶺、發球臺、沙坑等)建造、植草、標識等；又確定其他配套設備設施的投入項目和標準，如球車道、會所、泵房、電機房及設備、員工宿舍、練習場、備草區、小賣店、辦公樓、草坪倉庫、草坪機械設備、球車、營業用品等，由此得出項目總投資初步預算。3、可行性分析。要確切了解目前高爾夫行業現狀，業界、國內、本地高爾夫發展的水平和程度、球場對周邊環境的影響、球場項目的地位、市場客戶人群的定位、市場特點的優劣、同行業競爭分析等，由此定出初步市場策略，作出經濟效益預測，包括日常經營收入預測、會籍收入預測、經營成本和費用測算、現金流量測算，最終作出財務評價。

到此時，一個高爾夫球場建在什么地方、建成什么樣子、投資有多大、回收期有多長、現金流量走勢如何、投資回報率多少等已經形成一個鮮明的概念，躍然紙上，投資者也不用再躊躇彷徨，目標不明，方向不清了。

記者：高爾夫注冊是不是也是難點之一？

譚曉暉：由于目前國家宏觀調控的原因，對土地和所謂高消費行業的控制十分嚴格，注冊新的高爾夫經營項目殊為不易，這已成為行業發展的瓶頸和最大障礙。為了克服這個困難，有些項目投資者會走一些灰色地帶，拐個彎，注冊諸如休閑、康體、健身、培訓一類的項目名稱來經營高爾夫，有些干脆就叫鄉村俱樂部或體育基地來掩蓋營業的實質，這些都是不得已而為之的做法，在接下來的市場操作中必將遇到較大的阻力。很明白的，如果需要銷售會員證的話，很多客人會要求看營業執照，現時人們投資的頭腦也不再像以前那么簡單，幾萬塊錢隨便掏，必會深思熟慮，了解清楚、透徹，沒有正式的高爾夫俱樂部經營范圍，將很難打動他們的心思，贏取市場的青睞。因此，為了占有市場，站穩腳跟，在投資高爾夫項目時就應該把項目注冊作為一場不可避免的攻堅戰來打，方式也可以根據各地不同的現實情況，多種多樣。

記者：關于球場經營呢？

譚曉暉：我一向堅持，經營管理應盡早介入球場項目的建設。一個球場，從其開始規劃、設計到建造，每一步都應該緊緊圍繞市場來定位、來操作，都要適合打球人士的需要和習慣，制造高爾夫愛好者喜歡的球場。要從方便、滿足消費者心理的角度出發，有些需求甚至可以影響到一個球洞的設計和建造，長度、難易度、趣味性和挑戰性等等。在作市場策劃的同時，就需要考慮日后的經營目標、方式，通過確定經營的目標和方式來確定管理的模式、運作的流程、服務的形式等，再在設計和建造上滿足這些模式和流程的需要。所以，經營管理提前介入項目建設是很有必要的，它可以為項目投資建設提供指導性的意見，同時建立一個能滿足市場要求的標準。

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