門店數量被一些中介視為樓市晴雨表  丁文婷 | 攝

經濟觀察報 記者 丁文婷 饒賢君 最近，金華市大街小巷的中介門店明顯多了起來。從八一南街向西拐入金磐路不到100米的距離內，匯聚了大大小小15家房產中介公司。“起碼有一半都是去年開起來的，樓市火起來了，都想來分一杯羹。”金磐路一家中介門店店長王蒙站在自家店門外，指著隔壁一家正準備裝修開業的中介門店說。

從業10年，王蒙把中介門店的數量看作是金華樓市的晴雨表，“仿佛回到了金華2017年到2018年上半年那波大漲時的場景”。

數據也印證著王蒙的判斷，國家統計局發布，2021年1月份，金華新房價格以1.2%的環比漲幅領漲全國；二手房又以1.3%的環比漲幅位列全國第四，僅次于深圳、廣州、上海3個一線城市。

實際上，金華的火熱行情從去年就開始顯現了。

金華市房地產交易辦證中心數據顯示，金華市區新建商品房去年總成交面積突破234萬平方米，為近五年最高，成交量23402套，同比上漲近3成；二手房成交21669套，同比上漲45%。

去年5月，金華出臺的“公民同招”“三年一戶”等學區房政策，引發了以五中、南苑、四中為代表的學區房量價齊升，市場漸熱，同時，集中供地政策下，眾多房企開辟新的戰區，紛紛選擇下沉市場，不斷刷新著三四線城市的地價紀錄。此外，作為下屬縣域經濟發達的地級市，永康、武義等縣級市為金華注入了源源不斷的購買力。

學區之戰打響

一直以來，家住金東區的林榮都有買一套學區房的打算，因為孩子上學還早，她并不著急。去年11月底，林榮佛系看房的狀態被打破了。“氣氛慢慢變得不對，無論是朋友圈加的中介還是周圍的朋友都在談論學區房漲價的事。”林榮馬上跑去南苑看了一下，年初單價2萬出頭的小區漲到快3萬了。

一位金華地產人士表示，去年5月份之后，金華市區的學區房，成交量明顯抬升，有些小面積的房源價格幾乎翻倍式增長。

這與金華出臺的學區新政不無關系。2020年5月12日，金華市實施“公民同招”，公辦和民辦只能二選一，選擇民辦學校的，符合報名條件的學生一旦超額，則實行電腦隨機派位。因此，對口入讀優質公辦學校成了穩妥的選擇。

5月底，金華市中心城區婺城區發布的招生政策規定，從2021年1月1日起新購買的私有住房，三年內只接受一戶家庭適齡子女入學報名。“這就導致市面上可供售賣的學區房變少了，但需求的還是比較多，供需不平衡導致優質學區房價格繼續上漲。”王蒙表示。

數據顯示，2020年7月，2662套成交是金華近年來二手房單月成交量的峰值，為去年同期的兩倍還多。王蒙眼看著學區房的價格也不斷攀升，“南苑小學中學對口的學區房，面積50平方米左右的，去年上半年120萬左右，現在都超過了200萬”。

相比價格近乎翻倍式增長的二手學區房，帶有學區屬性同時還限價的新盤成為了搶手的“香餑餑”。盡管是工作日的晚上，距離江南、江北市中心10公里的中南君啟臨時售樓處的看房人絡繹不絕，“小戶型”“五中對面”等標簽加身的中南君啟仍成為金華市炙手可熱的樓盤。

中南君啟即將開盤的34棟樓的1600多套房源中，51-85平方米的小戶型數量占到了9成。“馬路對面的婺城新區五中新校區下個月就要建好了，9月份開學。小戶型簡直是掛學區利器。”一位看房者和同行的家人交流。

雖然預售價未定，但比之前開盤的觀瀾江境貴是肯定的，一名銷售人員表示。中南君啟相鄰的觀瀾江境2019年底出讓的樓面地價為5256元/平方米，而中南君啟去年10月份樓面地價為7417元/平方米，刷新了婺城新區的樓面地價新紀錄。10個月，相鄰兩宗地塊樓面地價相差了2200元。

實際上，從去年5月開始，金華市各個區域的樓面地價天花板就不斷被刷新，地塊的上市及地價的推動，也影響著區域價格。

房企圍獵金華

2021年1月7日，金華市開年首場土拍推出的洪源77畝涉宅地塊吸引了近30家房企報名競拍。這是金華土拍史上參與競拍房企數量最多的一次，其中不僅有碧桂園、中海、保利、萬科、金地、美的、中天、招商、德信、中梁、大發、新城等熟面孔，還包括了第一次在金華亮相的華發、卓越、龍湖、建發、維科、金輝、中交、綠都、廣州時代、建杭、首開、石榴、弘陽等超過14家新面孔。

“加價太快了！”

“居然有5000萬一加！以前幾乎沒出現過！”

“都超過市中心二七板塊的樓面地價了！”

一名圍觀了當時土拍直播的金華地產人士仍然記得當時激烈的場景，“在正式競價前就有16輪出價，正式競價環節，一些房企屢屢跳價”。競價輪次終止在272，該地塊最終被保利以總價15.92億元競得，溢價率76.1%，成交樓面地價14671元/平方米，超過正在熱銷的市中心二七板塊的中海九樾、保利天匯和大國璟的樓面地價。

一名二七板塊的營銷人員感嘆：“如果這塊‘邊角料’都賣能這個價格，那市中心該賣多少？”

不到一個月，2月2日，金華史上最貴地價拍出。經過349輪，鏖戰7個小時，榮安地產以總價11.8億元拿下多湖新人民醫院以東地塊，成交樓面地價18585元/平方米，一舉封王。而附近近期開盤的樓盤拿地價格均在10000-12000元/平方米。

今年3月，為抑制房價過快上漲，金華市對土地競價規則進行調整，采取“限房價、競地價”“限地價、競自持”“限地價、競配建”“限房價、限地價、競配建”等方式，并加大市區住宅用地供應量，計劃出讓總量較去年翻番。

但這未能抑制房企拿地的熱情。4月21日，金華6宗地塊同步出讓，雖然有限價預期，但大部分地塊刷新了天花板，近30家房企參與，棒棒科技園地塊、莊頭地塊均有20家房企報名。棒棒科技園地塊最終成交樓面地價15222元/平方米，相比所在板塊2019年7月成交最高樓面地價8311元/平方米，漲幅超過8成。

上述金華地產人士感嘆，這塊地的售價已經限定在毛坯單價2萬元/平方米，精裝單價2.2萬元/平方米，利潤空間非常小甚至有賠本賺吆喝的可能。

2020年，除去早就進入金華的保利、萬固、金地、保億等品牌房企，中海、綠城、新鴻、敏捷、陽光城、寶龍等7家房企都是首次進入金華市。

不僅是金華市本級，金華下屬的縣級市同樣引發了眾多外來房企爭搶。

3月11日，永康市老活塞場的一塊地吸引了包括步陽、恒青、碧桂園、大家、建杭、綠城、大發&華鴻、中天、金茂、新鴻、萬固、上坤等16家房企報名，經過200輪激烈競價，被碧桂園以8.39億元競得，樓面地價14673元/平方米，溢價率223.94%。“從永康的房地產市場來看，近年來永康的供應相對節制，市場需求在一定程度沒有被滿足。”首入永康的碧桂園回應經濟觀察報稱。

一名中小型房企江浙滬區域的投拓負責人表示，永康本地市場在過去屬于較為封閉的市場，幾乎都是本土企業在開發，外部開發商很難進入，但近兩年綠城、濱江、大發、中天等開發商紛紛進駐永康拿地開發樓盤，永康的需求量在，價格也很有期待的空間。“在熱點一二線城市限價的情況下，利潤空間非常有限，而這些三四線城市還存在著很多機會”。“兩集中”模式之下，越來越多的房企將方向轉向了三四線城市。龍頭房企在規模和資金實力上都有著更大優勢，核心城市的核心地塊競爭將更為激烈。上述投拓負責人表示，中小型房企在一二線城市的競爭壓力非常大，很難拿到地，不得不尋找新的機會，部分中小型房企放棄熱點城市，選擇下沉三四線。

華西證券研究報告顯示，2021年一季度，59家樣本房企加大了二線城市和三四線的投資力度。在一線城市拿地金額占比從2020年的18%降至12%，在三四線城市的拿地金額占比為31%，上升2個百分點。三四線城市3月單月出讓金同比增長超4成。

三四線城市地塊的溢價率也不斷走高，華西證券數據顯示，2021年第一季度，三四線城市溢價率持續上升，較2020年底上漲近10%。在2021第一季度溢價率排名前5的地塊中，金華市及其下屬的義烏、永康就占到了3席。

“土拍對市場的刺激作用非常明顯，土拍結束后，與中海一路之隔的保利天匯銷售明顯火爆了，大國璟也快速清盤。”二七板塊的一名銷售人員表示，保利天匯2019年底開盤時去化速度并不算快，對面這塊地一拍，保利5月加推的3幢樓棟去化率可以達到90%。

多湖新人民醫院地王的拍出也推動了金東區板塊價上浮，上述銷售人員介紹，金東區去年上半年新開盤均價還在22000元，下半年就達到了25000元。雖然受限價影響，板塊內同一樓盤不同批次新房價格漲幅不算太大，但購房優惠從今年開始已經基本取消了，“除非特別郊區的盤，新盤都是頂著表價賣。”中海九樾一名銷售人員介紹。

除了折扣取消，今年開始，幾乎所有樓盤都存在捆綁車位銷售的情況。經濟觀察報注意到，金華新盤車位價格多在35萬元左右，有些達到40萬元。

多方入場

盡管如此，購房者仍然趨之若鶩。“這邊幾個樓盤都需要‘搶’的”，一位多湖板塊的新房銷售人員介紹，從去年底開始，“一小時內售空”“50秒內秒沒”幾乎是金東區幾個樓盤的常態，金東區的保利閱江臺一期中簽率不到20%。“中簽率還在不斷變低，比如有的盤年初第一批推300多套房源有六七百人認籌，到現在凍資報名的人就多達上千人。”該名銷售人員說。

根據金華市房地產協會主辦的金華房網數據，2021年3月，金華市區新房共成交2686套，環比上漲55%；總成交金額49億元，環比上漲45%。二手房交易量更是破了3000套，創近14個月來新高，比上月翻了近一倍。

在金東區，不少購房者從永康、武義趕來。經濟觀察報注意到，在保利閱江臺的售樓處4組看房客戶中，有兩組就是從永康來的。“永康人買房的首選金華，金華是宜居城市，環境比較好，教育質量更高，再說即使暫時空著也能保值。”一名看房人表示。金華當地一名熟悉市場的地產人士介紹，金東區2成以上的房子都是永康人買的，因為區位上離金華比較近，金東區多湖商務區板塊的規劃也不錯。

在金華環境宜人的湖海塘板塊，一名中介人員回憶，2017年-2018年期間，金華湖海塘板塊幾個小區都有永康人組團來買房，“親戚帶親戚，朋友介紹朋友，都是一排排拿房的”。

企業家黃磊在2016年將工廠從永康遷到金華，“永康地少，建廠的企業太多，擠占了大量空間，一萬平方米以上的地皮少且貴。”他表示，基本上在永康的企業都是從小作坊起家，最多發展到幾千平方米的地皮，但是要想再擴大生產規模就很難了。2015年，黃磊在金華花費800萬元拿下了一塊萬余平的地皮用于建廠。“同樣的面積在永康要1500萬-2000萬元，所以基本上永康的企業規模做大了都要搬到金華或武義建廠”。

不僅是地皮少、貴，住宅價格倒掛也是永康人來到金華購房的原因之一。黃磊表示，2017年他來金華買房時，大部分區域均價都未破萬，而永康和義烏的房價分別普遍達到2萬元、3萬元左右。

居住環境較好的溪心成為永康二手房價最高的區域。安居客數據顯示，該板塊的麗洲玫瑰園二手房價格從2017開盤時的1.5萬元，漲到了現在的4萬元，成為永康房價的天花板。全國縣域房價排名中，永康以21860元的均價排名全國第四，比排名第二的義烏低不到3000元。這一需求不僅推高了永康的房價，還為金華的樓市引入了購買力。

藏富于縣

旺盛的需求和強大購買力的背后是永康發達的產業經濟。永康以五金產業出名，永康市內的長城工業區內喧囂繁鬧，塵土飛楊，每步行十余步便是不同類型的制造企業，而沿著217國道一路向北的古山鎮、芝英鎮乃至衍生到東陽的南馬鎮都是制造業的聚集地。

一名當地的貨運司機表示，聯通金華和永康的303國道和金華東陽之間的217國道上，常年各類運輸貨物車輛川流不息，經常堵車。與熱鬧的鎮上工業相對的是永康市、鎮周邊村里日間的冷清，“青壯年幾乎沒有留在村里的，村里鮮少有人種地，大家都去幾公里外的鎮上企業里打工了。”一名村民告訴經濟觀察報。

數據顯示，永康規模以上工業總產值800億元，超越義烏在金華排名第一，城鎮居民可支配收入達6.13萬元，超過金華市區僅次于義烏；居民存款總額達到1600億元、年增長存款金額約100億元，2020年人均存款在浙江縣市中排名第三。

高產值、高收入的背后是永康數量眾多的中小型企業。這也是整個浙江省的區域經濟的特點。浙江民營經濟活躍，縣域經濟強勁的界面下，孕育了大批的企業主、個體戶，如果算上全部的企業，浙江共有138萬余家，平均每42人就有一家企業。

中小企業為主的產業集群也意味著較強的購買力。河海大學區域和城市高質量發展智庫首席專家劉奇洪分析：“一有風吹草動，中小企業的企業主比較容易把產業資金、產業資本轉化為房地產。”二七板塊和金東區幾個樓盤的銷售人員都明顯感覺到，去年5月份之后，來金華買房的永康人數量多了，“我手上的幾個客戶去年疫情期間外貿生意受到了影響，暫時不打算擴大生產規模了，就把手上的錢拿來金華買房了，至少保值。”王蒙表示，這也助推了本就走高的房價。

劉奇洪表示，過快增長的房價對金華區域經濟的發展會造成不利影響，在產業結構方面，金華和下屬縣級市主要產業仍以勞動密集型、高耗能為特征的傳統產業為主。“2019年，金華市戰略性新興產業增加值占規模以上工業增加值比重18.9%，遠低于浙江全省比重31.1%，相鄰的紹興市2019年戰略性新興產業增加值占規模以上工業增加值比重達到41.9%，高出金華23個百分點。在貨物出口方面，金華主要以勞動密集型產品為主。”

劉奇洪認為，十四五期間，金華需要推進存量產業的數字化，加快產業升級。“房價上升必然導致人才吸引能力減弱，企業勞動力成本提升，不利于金華及周邊縣市的產業升級。”劉奇洪表示。

（應受訪者要求，王蒙、林榮、黃磊為化名）