最近幾個月，部分城市的土地市場和住房市場交易又出現價升量增的現象。來自住房交易中介機構的數據顯示，前三個月主要城市的二手房實際成交環比增加超過20%，2月份的成交量同比增長數倍，因為去年2月份情況特殊，我們把今年的2月份與2019年2月份相比，發現增長超過50%。房價漲幅靠前的城市分別是上海、合肥、廣州、廈門、成都等，主要是長三角及珠三角城市，延續去年年底的較快上漲態勢。

房價上漲是很多因素的綜合反映，其中有一個因素引起了金融監管部門的高度重視，即經營貸流入樓市助推了部分城市的房價上漲。金融監管部門曾經查出深圳某樓盤在銷售過程中有12宗經營貸流入樓市的案例。最近，各地都有類似案例被查出，并責令銀行限期收回貸款。

從已經被查出的情況看，金額并不大。但筆者認為，如果從邏輯上進行推理，經營貸進入樓市的數量不容忽視。2020年全國的經營貸增加2.2萬億元，相當于2019年和2018年之和。在疫情影響下，很多小微企業無法繼續經營，實體經濟的信貸需求應該是減少的，而現實中的中長期貸款卻出現了大量增加，顯然是不符合正常的經濟運行邏輯的，其中相當一部分資金可能是進入了房地產市場（當然還包括股市）。

小微企業貸款增長幅度比較大的城市中，上海市最為典型。2020年上海市新增加貸款6741.6億元，比上年多增1131.7億元。其中，普惠口徑小微貸款增加1525.3億元，增長41.5%；中長期貸款年末余額增加721.6億元，增長49.1%。在這一輪房價上漲過程中，上海一馬當先，這其中是否存在一定的因果關系呢？

經營貸進入樓市，源于經營貸與按揭貸款的利率倒掛。對于商業銀行來說，小微企業的貸款風險遠遠高于按揭貸款風險，因此，正常情況下，對小微企業的貸款利率應該遠遠高于按揭貸款利率。為了應對疫情，2020年初中國人民銀行出臺了一系列為中小企業紓困的政策，小微企業的貸款可以享受低利率優惠，最低年利率只有3%左右，比住房按揭貸款的最低利率要低。

當政策導向讓小微企業的貸款利率低于按揭貸款，而且規定小微企業的貸款增速必須高于整體貸款增速，商業銀行就會選擇向那些有不動產抵押的小微企業發放貸款。于是，市場就產生了專門從事套利交易中介機構，它們為炒房者提供過橋資金，購買了住房之后再辦理小微企業的抵押貸款，償還全部過橋資金。通過簡單的操作炒房者就可以利用小微企業的優惠利率完成了購置住房的目的。該行為的本質就是一個套利行為。

從上述交易過程看，銀行、貸款客戶和中介機構都是受益者，隨著樓市價格上漲讓一些地方政府也成為受益者，如此多的參與主體都成為受益者，監管的難度是可以預期的。

解鈴還須系鈴人，既然經營貸流入樓市的根源在于利率倒掛，糾正了利率倒掛就消除了上述套利交易。應該讓小微企業的貸款恢復到正常水平，對小微企業的扶持應該更多地發揮財政政策的作用。（尹中立/文）

（作者系中國社會科學院房地產金融研究中心主任）

（原標題：尹中立專欄丨如何有效杜絕經營貸流入樓市？）

來源：21世紀經濟報道