經濟觀察網 記者 謝敏敏 靴子終于落地，蘇州成為首個重啟限購的二線城市。

8月11日下午，蘇州市政府出臺了《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》（以下簡稱“蘇州新政”），對土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、購房信貸、公積金貸款等15個方面采取系統性樓市調控措施，文件自8月12日起正式實施。

尤為引人矚目的是對外來人口購房的限制。蘇州新政明確規定，非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。

“此政策有點類似上海的限購政策，但相對寬松，只需要在蘇州上班那么問題就不大，而且此類政策主要針對二套房的。首套房方面依然是寬松的政策，依然允許購房者進行購房，且不需要社保證明。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，蘇州樓市新政體現了對蘇州下半年以及未來幾年房價管控的決心和信心，此類政策提出了“穩房價、控地價、保自住、扶租賃、去庫存”的復合性目標，符合預期，也顯示出后續穩定市場調結構的政策導向。

蘇州還在土地供應方面加強了對樓市的調控。新政規定，一要加大土地市場供應，今后三年蘇州市區住宅用地供應計劃每年確定為400公頃左右，加大普通住宅用地供應（不低于70%），控制非住宅用地供應；第二是調整土地供應條件，提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例，競買保證金由現行的20%提高到30%或以上，首付款由現行的50%提高到60%或以上，同時，縮短土地出讓金付款期限，全額土地出讓金支付期限調整為3個月內；第三塊是引導土地出讓理性競價，超過市場指導價，2個月付清全款，超市場指導價，工程封頂預售，超市場指導價10%，竣工驗收后預售，超市場指導價25%，終止網上競拍，轉“一次性報價方式”競價，此環節最接近所有報價平均價則為競得者。

在土地競價的規則制定上，應該說蘇州頗費心思。通過設定土地出讓的市場指導價，能夠有效抑制高地價現象的出現。當然從此類規則來看，還是有很多新意的。比如說超過市場指導價，那么土地出讓金繳付和工程項目等都有嚴格規定，需要2個月內付清全款，而且工程必須以準現房的模式銷售，這都會增加房企的資金成本，所以拿地過程中自然會有所克制。而超過市場指導價10%的，那么就需要通過現房進行銷售，這其實也暗示了現房銷售的模式在蘇州悄然啟動。對于超過25%的指導價的土地，后續定價規則不是“價高者得”，而是最接近報價平均價的價格成為土地最終價，這會使得高價拍地房企失去拿地資格，最后會使得土地報價更接近房企意愿認可的價格。

在公積金貸款政策方面，蘇州規定，第二次使用，首付比例由20%調整為30%，利率上浮10%。

“蘇州的新政對市場打擊應該會比較大，因為當下蘇州二手房市場應開始降價，新房市場萎縮也比較明顯，新政是雪上加霜。”南京林業大學社會學系主任、城市與房地產研究中心主任孟祥遠分析說。

一位央企開發商中層也對經濟觀察網記者表示，蘇州市場已經進入了調整期，并非如年初那般“瘋狂”，此時重啟限購將會直接影響到交易市場。

目前，全國除了北、上、廣、深和三亞，幾乎所有的二三線城市都取消了樓市限購政策。蘇州此次重啟限購，則是正式打響了全國二線城市限購的第一槍，對全國樓市而言意義重大。

從全國層面來看，熱點二線城市的調控政策全面收緊已然是趨勢。

就在蘇州宣布重啟限購之際，8月11日下午，相鄰的南京市辦公廳轉發了南京市房產局、市國土局、中國人民銀行南京分行營管部《關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，決定從2016年8月 12 日起，進一步加大政策調控力度，調整土地公開出讓競價方式和商品住房貸款首付比例，促進房地產市場持續穩定健康發展。

南京的新政最顯著的變化是調整了商品房貸款首付比例：一是對擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為不低于35%。

二是規定，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為不低于50%。

此外，南京調整了土地公開出讓競價方式，規定當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售；當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。這種競價方式是對南京此前出臺的土地限價令的升級，主要是為了抑制高價地。

就在7月初，和廈門、蘇州、南京并稱為樓市“四小龍”的合肥也宣布執行差別化住房信貸政策。合肥多位大型房企內部人士對經濟觀察網透露，由于樓市依然過熱，合肥近日已經執行了更嚴格的限貸政策，包括：有房2套及以上，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清，停止貸款；有1套房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清，停止貸款；合肥市區無房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清，停止貸款。據了解，合肥各大銀行已經在執行這一政策。

二線城市的調控政策全面收緊，甚至重啟了限購，主要原因在于部分城市地王頻出、房價過快增長。中原地產研究中心統計數據顯示，2016年前7個月，全國出現了257宗地王地塊，從城市分布看，257宗高總價地塊主要集中在二線城市，其中北京13宗、成都8宗、廣州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、蘇州31宗、天津16宗。

嚴躍進認為，蘇州此次首次啟動限購版本，很顯然也開啟了二線城市限購2.0版本的啟動，對于其他城市是有啟示意義的。“從調控的動向來看，二線熱點城市基本上都會出臺此類嚴厲的政策，主要是10個城市，包括天津、濟南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門和合肥等。此類城市房價上漲過快，多多少少后續或者說第三季度會有收緊政策的出現。” 嚴躍進說。