經濟觀察網 記者 謝敏敏 和廈門、蘇州、南京并稱為樓市“四小龍”的合肥，在數次調控傳聞后終于動了真格，即將出臺新的調控政策。

6月21日下午，合肥市召開土地管理委員會第五次主任會議，合肥市市委副書記、市長、市土地管理委員會主任張慶軍主持會議，合肥市委副書記凌云、副市長韓冰、周善武、王翔，市政府秘書長柴修發出席了會議。

經濟觀察網記者獲得的會議文件顯示，此次會議的議題包含三個方面：一是審議關于進一步做好合肥市房地產市場調控工作的通知；二是審議由合肥市國土局匯報的《合肥市國有建設用地使用權網上交易規則（試行）》；三是關于合肥20宗土地供應有關情況的匯報。

其中，合肥市房地產管理局匯報的《關于進一步做好合肥市房地產市場調控工作的通知》詳細提出了新的調控政策：增加土地供應，探索網上土地交易，要求地王一個月內付清土地款，更為重要的是——執行差別化住房信貸政策。這也意味著，合肥即將正式重啟限貸。

會議文件顯示，以上政策自2016年7月1日起實施，有效期1年。

認房又認貸

合肥此次的限貸強調“認房又認貸”。

政策內容包括：1、家庭首次購買住房的，首付比為25%；2、居民家庭擁有一套住房且無購房貸款記錄的（包括外地貸款紀錄），或者居民家庭擁有一套住房、且相應貸款已結清，或居民家庭無住房、但有一次貸款記錄的，購買商品房的首付比均為40%；3、居民家庭有一套房且相應貸款未結清，為改善住房條件再次申請的，首付比為50%；4、居民家庭有2套房產，無論貸款是否結清，或有二次及以上貸款紀錄以上者，再次購買商品住房的，首付6成。同時，停止向第三套及以上住房的提供公積金貸款。

合肥業內在受訪時普遍表示，限貸將大大打擊投資客的投機行為，有利于促進合肥房價趨于平穩。

自去年下半年以來至今，經歷了房價的迅速上漲后，合肥樓市的投資客比例確實有較大幅度的增加。合肥學院房地產研究所在過去十年一直追蹤并紀錄了當地樓市的投資客數據，占比均低于10%，但今年4月底的監測數據顯示，投資客比例首次達到了20%。

“前段時間合肥樓市表現得太過瘋狂，限貸對市場的影響將會非常明顯，投資客將減少，成交量也會有所回落，市場會更加理性一點。”合肥本地一大型房企副總說。

嚴控地王

除了重啟限貸，合肥市也將在土地市場加碼調控。

首先是增加土地供應，要求2016年下半年每月居住用地供應面積原則上不少于1000畝。

對地王的控制力度加強。當地將調整土地供應方式和供應條件，實行土地供應“并聯”拍賣，積極探索網上交易，進一步引導房地產開發企業理性競爭。

提升居住用地競買保證金至不低于參考總價的50%，縮短居住用地的土地出讓金繳納時限，出讓金總額在20億元以下含20億元的，須在土地出讓合同簽訂后1個月內一次性付清，出讓金20億元以上的，繳納時間不超過6個月。拍到“地王”（取得居住用地價格超過當地歷史最高成交單價或樓面地價）的，房企必須在土地出讓合同簽訂一個月內一次性付清出讓金。

關于本次調控新政，雖然合肥市還沒有對外公布官方文件，但是相應的細則已經通過官方渠道流出。

就在會議召開后的22日凌晨，合肥市國土局連夜發布了合肥市國有建設用地使用權網上交易規則，并且要求，對即將于6月29日拍賣的21宗土地，采取網上交易的方式進行。

合肥學院房地產研究所副所長凌斌對經濟觀察網記者表示，網上交易是土地交易過程中的一種新的嘗試，兼顧了各方，一定程度上能夠遏止合肥土地價格的非理性增長，使得開發企業減少舉牌的沖動，但實施效果具體如何有待時間的檢驗。

“再不控制，就失控了”

對于合肥本身而言，重啟限貸意義重大。

早在2014年8月1日，合肥市房產局宣布，自2014年8月2日起，購房人在合肥市范圍內購買住房時，無需提供居民家庭住房信息查詢證明。這意味著，合肥自2011年3月連續執行了3年多的限購政策取消。

合肥的房貸政策此前則和國家房貸規定一致。限購之后，二套房首付比例不低于6成。2015年3月以后，二套房首付比例陸續由最低4成，降低到3成、2成，2015年8月，央行規定在不限購的城市，居民家庭購買首套房，首付比例由30%下調到25%。

此前，合肥的首套房認定也是按照“認貸不認房”的標準。也就是說，即便購房人此前有過購房貸款記錄，但只要貸款已經全部結清，則再次購買商品房仍可以享受首套房貸政策。

對比此次的“認貸又認房”，新政顯然大幅提高了首付門檻?？硕鹧芯恐行臈羁苽フJ為，合肥房貸收緊的影響包括：對改善需求來說，相較于此前寬松政策，現在對購房支付能力的要求顯著提升，而目前合肥市場的主流客群依舊是改善，此部分人群對于成交量影響也最為直接；最受影響的無疑是投資群體，信貸政策收緊會降低投資收益而增加了投機風險。

為什么合肥要重啟限貸？究其原因，和當地房價暴漲、樓市亂象叢生有關。

自去年下半年以來，合肥房價一路上揚，今年的上漲速度甚至超過一線城市。4月份的70城房價指數顯示，合肥新建商品房價格環比上漲5.8%，二手房價格環比上漲6.8%，均甩出北上深2個百分點以上，環比漲幅均位列全國第一。

國家統計局6月18日發布的5月全國70城房價漲幅指數則顯示，5月合肥新房環比上漲5.1%，二手房環比上漲4.4%，僅次于廈門位居第二。這已是合肥連續第三個月房價漲幅在全國排名前三。

目前，合肥市區的房價普遍上漲到了1萬元／平方米以上，濱湖新區漲到了1.5萬元/平米，政務區一手住宅和二手住宅的價格甚至已經突破2萬元?？硕饠祿@示，5月合肥九區均價為11049元/平方米，環比大漲11.43%，同比上漲35.1%。

土地市場頻出地王和高溢價地塊。前五月合肥一共拍出45幅地，其中住宅用地平均溢價率高達262%。

更離奇的是市場的畸形。當地庫存消化周期僅有2個月，一房難求，開發商要求搖號賣房，很多房企以驗資的名義把認籌金抬高到數萬元乃至數十萬元，濱湖區某樓盤甚至要求驗資金高達130萬。賣房可以捆車位、捆家裝、捆理財產品，認籌與彩票、微信結合……

為了應對合肥房價的過快上漲，4月份合肥市就曾經出臺過《關于進一步保持我市房地產市場平穩健康發展的意見》，打擊捂盤惜售、捆綁車位等亂象，但效果并不明顯，房價依然高漲。

合肥市房管局局長汪菊喜在5月份的采訪中就公開表示，政府在必要的時候，會進一步出臺更為嚴格的政策，不排除限購限貸的政策重新回歸。

“再不控制，就失控了。”前述當地房企副總說。

二線第一槍

合肥新政，正式打響了二線城市重啟限貸的第一槍。

加強對典型二線城市的樓市調控，已經是業內共識。尤其是合肥、南京、蘇州和廈門這四個所謂的樓市“四小龍”，政策走向頗受輿論關注。

此前，蘇州和南京都先后傳出過重啟限購的消息。

5月17日，蘇州市政府召開房地產市場工作會議，商討了新一輪限購方案：自5月23日公布24日執行，購房者須滿足社保一年以上，個人所得稅2年以上，另推出買房居住證滿一年硬性規定，防止刻意炒房，補社保等情況。

但數位接近蘇州市政府的消息人士對經濟觀察網表示，當地政府的口徑是，“限購可能先不出臺，首要目標是撤了高價地，看后市表現，再決定是否執行限購政策”。

蘇州僅實施了土地限價令：對5月23日競拍的10幅地塊設定最高報價，稱經市政府批準，對開發商報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。重啟限購的消息沒有下文。

隨后，南京也跟進出臺了“限地價”的政策。但該政策的效果引起了市場的質疑，多數觀點認為，限地價導致流拍現象增多，并不能從源頭上真正抑制高地價。

合肥重啟限貸，顯然是動了真格，其力度也遠超南京和蘇州此前的政策。合肥新政也是目前全國二線城市中已出臺的最嚴厲的調控政策。

易居研究院副院長楊紅旭認為，合肥這次的限貸政策產生的影響將比之前出臺的一些監管政策大的多，“當前合肥房貸新政的緊縮程度，與深圳大體相當，而比上海略有寬松。”

上海易居智庫研究中心總監嚴躍進直言，信貸收緊是合肥樓市調控的一個關鍵性標志，由此也開啟了二線城市政策全面收緊的信號燈。

附合肥調控文件全文。（如圖）

附件1

附件2

附件3

附件4