經濟觀察網 記者 張雅楠 6月21日，由經濟觀察報主辦的第十三屆（2016）中國藍籌地產年會在北京舉辦，萬科高級副總裁、萬科物業首席執行官朱保全出席并發表演講。

他不改幽默本色，開玩笑稱“現在不敢出差，生怕回深圳家沒了”。

雖然他的演講內容并不過多涉及萬科進行中的股權之爭，但全程對物業行業的觀察與反思同樣激烈精彩。

以下為朱保全發言精華。

一直琢磨大家想聽聽什么，我講股權之爭，大家最想聽，但是我又不能講，反正挺激烈。

經濟觀察報邀請我到北京來出差，能來還得來。

這是一個地產年會，地產自從被說成白銀時代之后，地價沒見降，但是各個地產公司都開始轉型了，地都被央企買走了。

轉型的時候，有幾種轉法，有的人想做醫療，還有一個最直接的轉法，就是原來的物業公司。

本人在萬科工作了接近18年，前面一直做房地產，后來提前感受到了將來地產公司要不行，六年前開始轉行做物業了。

那時候物業還挺苦逼的，突然幾年前就出現了上市公司，物業公司一上市之后，在香港市場最低的市盈率都有25倍，地產公司都是七倍八倍，物業公司忽如一夜春風來。

資本看重物業的兩件事

在過去兩年里面，我在深圳總部接待最多的人就是投行。也不知道怎么，突然資本市場開始看重物業公司。

從跟他們的交流來看，大家都看重的是兩件事：

第一就是中國物業這個行業極其分散。

中國現在的物業公司數量超過105000家，最大的幾家物業公司在一起，這兩年的市場占有率才逐漸有所提高。

第二個就是被中國特色的O2O所吸引。

現在已經有16家物業公司登陸新三板，在港交所已經上市的是三家，綠城物業將成為第四家在香港上市的公司。如果按去年利潤折合PE倍數的話，差不多有70倍。這里面最幽默的是北京的天通苑，以一個項目申請登陸港交所。

三家港股上市物業的經營效率比較

我們分析一下已經上市的三家公司。

從項目數量來說，彩生活是最多的，2000個項目，但是很多分布在三四線城市；中海物業是從中海地產的股東直接分立下來，原來中海地產的股東現在也是中海物業的股東，項目是400多個；中奧到家項目大概是167個項目。

從總收入來說，彩生活是8.27億，中海物業是21.47億，中奧到家是4.2億。

凈利潤，彩生活是1.68億，中海物業是0.98億元，中奧到家是0.11億元。

彩生活增長最快，因為去年它并購了開元國際。

彩生活ROE是13%，中海物業是19%，中奧到家是9%。

最后一個數據是目前投資人已經關注的事情，就是風控能力。這里面有大量的物業費欠費，有壞賬撥備，目前最穩健的是中奧，有31%的撥備，中海16%，彩生活只有7.4%，壞賬撥備直接影響到后期利潤。這塊萬科物業的壞賬撥備是按70%來算。

行業并購買的是一紙合同

從去年開始，行業出現了并購，并購大家有的知道，有的不知道，比如上海中盈投下面物業公司在連續收購公司，收購的第一家就是上海排名第三的公司。

永成物業是寧波最大的物業公司，在去年下半年被中奧到家上市之后收購。

在我們整個并購過程中，我們發現一個問題，現在變成了一個物業公司自娛自樂的狀況。

A公司把B公司買了，買的是資產還是什么？某種意義上買的就是一紙合同，物業合同是甲乙雙方簽的，甲方有時候根本不知道他們把這個物業合同已經轉讓了。

我們去年收了一個項目，55萬平方米，某大牌開發商在長春開發的項目，當時還是比較高端的。

經過十年的時間，經歷了三任物業公司，項目已經被糟蹋得一塌糊涂。我們進去之后投了40萬元做了一次大清理，這次清理從小區里面清出了三百多車垃圾。

今天物業公司并購也好，接項目也好，都是做一件事，離客戶更近一點，做O2O，做APP下載，社區金融等等這些事。

雖然我們前期投入了40萬，但是經過三個月，73.78%的業主同意，將物業費從1.54元漲到2.28元。雖然只有七毛錢的增幅，但是別忘了它是55萬平方米的一個社區，七毛錢的增幅意味著每年增長500萬元，三年是1500萬，我們計劃把1100萬再返還給這個社區。我們可能會獲得四百萬的收益，這四百萬的收益我們早期投入是40億。

三年投入40億，獲得400萬的回報，是相對不錯的投資案例。但是它的前提是我們必須要把1100萬還回去，讓業主感受到萬科物業進駐之后，能夠體現出我們的價值。

資本的風刮得太快了

今天物業公司還沒有完全整明白收入和支出這兩條線的事，資本的風就提前刮到行業里了。

我想做地產的時候，摳戶型，摳規劃，跟政府談容積率，談各種各樣的指標，其實還是蠻辛苦的。

今天當土地越來越貴的時候，房地產變成了一個金融產品。但是物業公司，它的基本服務還沒有完全解決的時候，直接互聯網化了，直接金融化了，直接資本化了，似乎這個風來得太快，還是多多少少有些影響。

物業行業某種意義上是B2B2C的行業，在C端要形成一個代理機制，這個代理機制某種意義上過去叫業主委員會，但是隨著移動互聯網的出現，每個人都可以通過智能終端手機去保持時時刻刻聯系的時候，追求到真正C端的意愿，某種意義上比B端的意見更加重要。

這個行業今天五花八門，我把它稱之為叫金融小說里面的劍宗和氣宗。

劍宗很花哨，大家在資本市場上講故事，各種各樣的品牌營銷活動都有。但是我們希望萬科物業在整個風起云涌的市場里面堅持做氣宗。

不管O2O做的怎么樣，不管社區里面各種各樣的聲音，我們問自己兩個問題，第一就是我們對建筑物是否足夠的了解？第二我們對業主的根本需求是否真的知道？

未來中國差不多有接近四百億平方米的建筑物，這些建筑物是會被保養打理成為百年建筑還是會成為城市垃圾？其實這才是物業公司身上一個最本質的責任。

今天有太多人，包括地產商轉型過程中都會說，過去我們賣了這么多房子，那些客戶都是我的客戶，都是我的資源，你們物業公司要飯吃，你們守著業主金礦不會挖。

我對這句話表示正式的質疑：業主并不是一個任人采挖的金礦。

物業公司本質是對建筑物的打理

今年上半年我就干了一件事，做好頂層服務。我們需要知道現場每個員工的情況，需要知道建筑物的情況。

現在我可以在電腦上看到萬科1200個小區物業費收繳情況，在手機上就能看到所有員工上崗情況，隨時都能知道全國100多萬客戶跟我們之間發生的關系。

我們能做到了解每一位員工，了解每一位客戶。過去三年，萬科物業一直堅持，物業公司本質一定是對建筑物的打理。

房地產建筑物的產權都是70年，但建筑生命絕不應該僅僅是70年，設備生命、結構生命、設施生命。

要想讓物業管理和業主達到真正對話，必須要把物業管理的價值與資產價格掛鉤。

萬科物業合同面積是2億平方米，服務資產超過三萬億，結合互聯網、用數據和信息技術整合社區資源，同時一定要記住勞動力并不是包袱。

如何盤活生產力？

我記得去年美團和支付寶打架，動用了線下資源，線下資源相對互聯網來說是一個非常有價值的資源。

很多人說社區是一個金礦，怎么挖掘它？如果像采礦一樣對業主的話，最后結果就是枯竭。

理想中物業生態應該是這樣的生態，尊重業主權益，業主是整個生態鏈的土壤；要了解客戶選擇物業公司是基于不動產需要被打理。

資本是水，規范是陽光，最后才能搭建出社區生態，太多人直接看到上面繁榮，看到上面的樹，而忘記了土壤本身根基的重要。