經濟觀察報 謝敏敏/文 碧桂園的第一個科技小鎮，很有可能在毗鄰深圳的廣東省惠州市落地。

這個小鎮背后是碧桂園“科技創新智慧生態小鎮計劃”的正式推出。

這是碧桂園擅長的“農村包圍城市”的打法：在一二線城市周邊或者中心城市的副中心，建造科技小鎮，從而承接這些城市的產業及人口轉移。

按照規劃，深圳周邊的惠州、東莞，以及武漢、合肥等城市，都將陸續出現碧桂園科技小鎮的身影。

計劃造小鎮的并不止碧桂園。

5月底，綠城中國聯席董事長宋衛平透露，綠城未來5-10年將打造5-10個理想小鎮，這個小鎮計劃，完全超越了房地產開發，將以農業或文化等產業作為主導，深度整合教育、醫療、養老、園區服務等跨界資源，在城市近郊形成一個完整的城鎮化解決方案。

但是，造小鎮實際上是產業地產、科技地產的思路，對于在該領域缺乏成功操盤經驗的碧桂園們來說，如何真正實現產城融合，是擺在面前的最大難題。

碧桂園的科技小鎮

對科技小鎮，碧桂園的內部說法是，“萬事俱備，東風浩蕩”，準備大干一場。

造小鎮，是為了吃新型城鎮化的蛋糕。在碧桂園看來，新型城鎮化與新型工業化必須融合發展，才更有生命力。

以正在規劃中的惠州小鎮為例，惠州緊鄰深圳，在深圳2000平方公里土地上，匯集了7000家高新技術企業、30000家科技企業，交通擁擠、空間狹小，運營成本不斷升高，同時，深圳周邊的城市主要承接深圳外溢居住功能，產業持續發展面臨問題。

碧桂園寄希望科技小鎮能解決這個問題。

經濟觀察報了解到，碧桂園科技小鎮的開發模式是“協同開發、設施公用、成就共享”，占地約2平方公里，聯合清華大學、著名園區運營機構合力打造，計劃總投資超過300億元，年產值450億元，年稅收40億元，就業人口超過8萬人。

依托軌道站點，重點開發智慧城市、移動互聯、生命健康、綠色節能環保、企業孵化與總部辦公、區域性消費娛樂六大功能板塊。

為此，碧桂園還聯手清華大學共同出資1.7億元，在惠州著手搭建全球領先的科技成果轉化平臺，首批入駐的包括碧桂園住宅產業化研發中心、博士后科研流動站及智慧城市產業群，重點建設云數據中心、智能家居研發中心、生物醫藥研發總部、無人機研發中心、綠色能源大廈等新興科技研發項目。

此外，這個小鎮還將包括交通中心、會議展覽中心、科技交流中心、公共實驗室等產業配套，國際教育中心、醫療中心、創客空間、人才公寓等生活配套。

為了促進小鎮的科技孵化，早在4月23日，碧桂園捐款8500萬元，設立“清華大學—碧桂園教育基金”。該基金將支持清華大學在科技創新、生命科學、建筑科學和大數據科學等領域的科研工作及成果的孵化和轉化，支持路徑主要是通過打造科技小鎮等生態環境，搭建科技創新平臺。

碧桂園集團首席戰略官林昭憲表示，基金的一個重心就是支持建設產城融合的科技小鎮，促進產業升級。

此外，經濟觀察報了解到，碧桂園還將投入不低于10億元，聯合紅杉資本、天圖資本、帕拉丁基金、凱雷投資集團、拖拉機基金、深創投等機構，設立科技小鎮產業基金，為小鎮企業定向提供全周期金融服務和成長輔導，孵化基金金融平臺。

碧桂園集團副總裁兼新聞發言人朱劍敏對經濟觀察報表示，小鎮目前并沒有具體規模指標，集團的想法是集中精力先做好惠州項目，然后再復制到各地。

由于小鎮需要一定的體量，一般會建在中心城市的副中心。深圳周邊的惠州和東莞是碧桂園首批小鎮的試點地區，如果擴展的話，武漢、合肥等地都在計劃之內。

房企造小鎮

要造小鎮的不少。

宋衛平直言，在去養老院以前大概還能工作5-10年時間，希望5-10年的主體部分能夠用于探索城鎮化，有可能帶動中國新一輪農村改造。

事實上，綠城在小鎮方面的探索已有多年，例如桃李春風、烏鎮雅園項目，但宋衛平認為，這兩個項目本質上還是房地產開發項目，而他正在啟動的“小鎮計劃”，基于對中國城鎮化的思考，是依托一二線城市經濟能量的外溢而導致城市中產階層人群居住外溢，以及城市化進程中農村人口進城。

按照他的設想，一個小鎮約有1平方公里的開發建設面積，總體100萬平方米左右的建筑面積，帶動3－5平方公里農業改造，構成3萬人的小鎮。

100萬平方米的建筑面積，包括5萬-10萬平方米的配套設施、90萬平方米左右的居住面積。大約2/3－3/4是城市里溢出來的中產階級的需求。此外，小鎮里還有配套的健身管理系統、診斷醫療康復系統，以及日常生活所需的商業系統。

宋衛平表示，綠城的“小鎮計劃”將在全國范圍內啟動，布局在一二線城市甚至縣城的郊區，上海有可能是首批進駐城市。

碧桂園的小鎮計劃走的是產業地產路線，宋氏則將重點放在了他更擅長的農業產業上。如正在啟動的杭州春風長樂項目，將以綠城農業作為產業引擎，建設富有地方特色的大型農業基地，將當地及周邊農民就地轉化為現代農業工人。

房企造小鎮，當然有先天優勢。但是，小鎮的城市運營和產城融合等問題是不能回避的巨大挑戰。

房企們首先遇到的第一個難關便是土地問題，比如宋衛平最擔心的問題，就是隨著外環的地價越來越貴，農村的地也會水漲船高，這將大大增加小鎮的建設成本。

土地難關還包括，如何平衡開發商和鎮政府、村政府以及農民之間的利益？在這方面，一些企業有過更深入的實踐。

中糧集團預計投入近300億元的資金，以及超過10年的時間，在北京房山琉璃河鎮11平方公里的土地上，建一座容納10萬人工作居住的農業生態小城。

按照規劃和協議，農業生態谷內的5個自然村將采取棚戶區改造的方式動遷安置，房山區政府為責任主體，中糧為實施主體。項目用地達到“凈地”條件后，安置房建設用地采用劃撥方式進行土地供應，其余經營性用地按程序入市交易。該地塊的二級開發商需要在商業地塊為各村共計1625人預留16250平方米商業用房，建成后無償移交村集體，用以解決失地農民后續生產生活問題。

除了科技小鎮，碧桂園其實有過造小鎮的經驗。早在2014年，碧桂園和石家莊元氏縣簽訂新市鎮項目投資開發協議書，規劃打造占地3000畝的高品質新型小市鎮。據了解，碧桂園圈起了800多畝的耕地，每畝地農民可得12萬元的補償。