經濟觀察報 記者 宋磊 實習記者 楊磊 王國靜 當一家高度依賴高息民間借貸和員工集資的房企，遭遇到一個風雨飄搖的房地產市場，很可能意味著，一篇地產帝國土崩瓦解的故事正在拉開帷幕。

故事發生在杭州余杭，主角是中都集團董事長楊定國，以一場說走就走的“失聯”開始。6月16日，楊定國訂上當天去北京的機票，第二天正式失去聯系，24日晚在廈門被余杭警方找到，以涉嫌非法吸收公眾存款罪被刑拘。

一位接近楊定國的人士透露，失聯前一天，中都集團一筆千萬元級別的融資到期要還，楊無力支付，向第三方借錢卻遭到拒絕，這或是其失聯的導火索。

負責中都集團負債登記的一位律師表示，截至7月14日，已經申報的債務人數近千人，其中小業主債務6億元，如加上銀行及非法吸收公共存款的部分，中都債務將破20億元。另有金融機構數據顯示，中都集團民間借貸部分達到5.05億元。

利用高息民間資本實現高杠桿運作，中都系在進行著一場賭局，風險在于地產和金融市場環境是否樂觀，企業盈利能力能否跑贏利息。勝，則規?？焖贁U張；敗，則賭局破裂。

中都似已淪為敗者。經濟觀察報記者調查發現，中都系產業涵蓋住宅、百貨、酒店、黃金、物業、園林等業務，從去年開始，其主力住宅項目進度延期，銷售緩慢，其他業務也幾乎陷入全面虧損狀態。至2013年11月底，中都集團資產負債率達92.03%，今年以來更是重債纏身。

興業證券報告指出，今年下半年隨著更大規模的信托兌付到來，銷量持續萎縮，金融機構會逐步壓縮對中小地產公司的金融支持力度，中小地產公司資金鏈將承受更大風險。

失聯前后

來自中都資產核查組的數據顯示，截至7月10日，登記債務總數8.184億元；余杭區法院受理的中都欠債案總金額11.17億元；杭州下城區、臨安、湖州安吉等地法院，個別法院統計金額也達數億元。

其中，楊定國向中都員工集資近6000萬元，民間借貸登記數據超過3億元，利息更是動輒達到20%。收錄在杭州余杭區政府官網的文章顯示，當地一家商業銀行負責人表示，民間借貸大概整體超過5億元。就在6月19日夜里，向中都提供貸款業務的8家銀行通宵趕材料，到法院起訴中都集團，直接及委托貸款達到7.8億元之多。

上述人士指出，中都資金確實到了火燒眉毛的關頭。公司很多高層都用個人名義為楊定國借錢，最近中都就有一筆大額信托到期，為還這筆債，楊曾向高利貸借錢。

今年五月份，楊定國曾專門召開會議穩住員工的心。中都集團員工陳婉婷回憶說，楊定國在會上就資金及借款問題向大家保證，一不會跑路，二不會跳樓，同時鼓舞士氣的話說了一堆。

一些有門道的借款人，卻提前嗅到了氣氛的異樣，追債撤場。一位杭州公安系統的人士對記者講述，借錢給中都如提取需提前申請。實際政府機關里有關系的投資者，已提前知道中都集團資金鏈斷裂的內幕，投進去的數十萬元4月份便申請提出，5月份拿到全款。比他晚一周行動的借款人，如今都被套在里面。

重債壓身的楊定國，最終上演了失聯的一幕。6月17日，中都集團宣布也不能聯系上楊定國，當晚中都青山湖畔30余套別墅以低于市場價一半的價格賣給其親友和公司高層。而楊留下的，僅有辦公桌上一堆催款通知、律師函和負債材料，以及滿煙灰缸的煙頭。

接近楊定國的人士透露，失聯前一天，楊定國還在中都集團吃過午飯，并通過秘書訂上晚上飛北京的飛機，自己再轉機到廈門。路線應是設計過的，不排除利用偷渡跑路的可能。

老板失聯的沖擊效應，在中都各業務板塊顯現。7月14日，位于杭州市慶春路的中都百貨門口大門緊閉，張貼著“因公司內部檢查，暫停營業”的條子。

20公里外的中都集團總部處，中都典當也早已貼上杭州市公安局余杭分局的查封通知，黃金首飾、現金99012元被扣押。同時，不少債權人為討回自己購物卡、房屋租金和民間借貸等，陸續從各地趕來。

被套在中都債務漩渦里的陳婉婷，提起老板失聯前后表現仍氣憤不已，她借給楊定國的上百萬元難以追回，“現在不求20%的利息，只要本金追回來就好”。

在中都集團5層辦公室內記者看到，上班的不超過10人，其中不乏中層人士。一位自稱普通員工的人士對記者抱怨，自己也是受害者，老板進看守所了，借朋友的500萬給公司現在要不回，目前6月工資沒得發，社保也要停了，除了去區政府維權示威，自己也想不到什么討債的好辦法。

中都百貨網站的信息顯示，中都集團下屬企業及項目有中都青山湖、中都高新、中都房地產、中都置業、中都物業、贛州中都、中都典當、中都擔保、上海諾維投資、周口中都等，業務覆蓋面和城市布局可謂廣泛。

10年的時間，從鼎盛到衰敗，中都經歷了什么？

豪賭代價

可查詢到的楊定國履歷顯示，其為余杭本地人，今年44歲。

在2004年3月，中都控股集團成立時，其下屬的順昌房地產有限責任公司已開發建筑面積35萬平方米，并先后開發完成中都廣場、順昌花苑、世紀嘉園、黃湖商貿城等項目。當時的宣傳材料里提及，公司有20萬平方米項目在建，另有占地3000余畝的青山翠湖在規劃論證中。

10年后的今天，上述緊鄰杭州市的中都臨安青山湖項目仍未全部賣完。尚銳（中國）地產顧問機構總經理李偉國說，楊定國為人不錯，有血性，講義氣。同時，他開發的臨安青山湖項目排屋、別墅品質都可圈可點。但問題在于，青山湖項目體量很大，需要持續投入很多資金，碰上房地產持續調整周期，加上集團多元化進程又進行得太快，沒把握好節奏。

以中都百貨為例，2003年杭州中都購物中心開業。2007年，楊定國在接受專訪時稱，在未來14年之內建設45家“中都購物中心”。2008年4月，中都購物中心余姚天一店開業，10月中都百貨安吉店開業，11月桐鄉中都百貨開業，中都百貨慶春店進入招商裝修階段。2009年，中都百貨麗水項目開業。

按照楊定國的邏輯，從事百貨行業不斷開店產生“現金流”，便能達到“錢生錢”的理想狀態。生錢亦需花錢，除了住宅銷售補血，據報道稱，恰恰是2007年前后，中都集團通過各分公司通知，中高層可借款給楊定國，作為員工福利，月息2.5分。但自2009年之后，中都百貨卻鮮有擴張動作。

在陳婉婷眼中，攤子鋪得過大恰是中都困境的誘因。她指出，房地產形勢好的時候，沒把所有精力專注做住宅，而在臨平做百貨嘗到利潤甜頭，便大舉從事百貨行業，卻因為不專業，經營思維陳舊，一直都在虧錢。另外，中都高層都是楊定國的親友，缺乏地產及百貨操盤經驗，企業也根本沒有職業經理人施展手腳的空間，中都只能在錯的戰略上越走越遠，資金也愈加緊張，2010年前后更把內部集資的范圍擴大到普通員工。

中都集團的員工集資方式，演化成兩種形式。“一種是借錢有20%利息的，另一種便是員工籌錢幫忙貸款，甚至抵押房子車子，這不叫強迫，叫脅迫吧，不做的話可以辭職。”中都集團上述普通員工稱。

楊定國掌控的公司近40家，據當地媒體報道，近半數是員工作為法人代表注冊的，幫助楊曲線融資貸款。

大量的民間集資和員工借貸隱藏在暗面，信托和資本市場則在陽面，作為中都銀行貸款之外的融資補充。華鼎控股公告稱，2012年12月、2013年2月，其集團成員公司分別通過交通銀行貸3000萬元給杭州中都購物中心，期限24個月，另一筆1.3億元貸款予中都控股集團，期限12個月。貸款年利率達18%。另外，公司還在2012年6月及2013年7月，利用中鐵信托及長城信托向中都百貨及青山湖項目分別發行1.3億元、0.5億元規模的信托貸款。

不妨來算一筆賬：倘若以5億元民間借貸乘以年息20%，1年利息就達到1億元。另有15億元融資參考銀行貸款利息7%計算，1年利息是1.05億元，共2.05億元。而中都集團經營乏力，更顯得巨額利息如山重。據新京報報道稱，去年11月中都控股集團虧損442萬元，2013年前11個月累計虧損2558萬元。

幾個主營業務，幾乎同時陷入困境。記者拿到的中都集團的一份財務報告顯示，2013年1-7月份，中都百貨主營收入5714.6萬元，凈利潤虧損698.94萬元，上年同期虧損727.8萬元，凈資產-678.5萬元；主營金條和千足金飾品的川源公司，2013年收入3619.9萬元，虧損58.28萬元。

2013年底，杭州樓市庫存飆升，銷售遲滯。一直扮演著輸血角色的中都房地產板塊，在風雨飄搖的市場環境下也變得自顧不暇。

財務報告指出，2013年1-10月份操盤中都臨安青山湖項目的浙江臨安中都置業有限公司到賬總收入6183.7萬元，僅完成目標的32.7%。其中排屋產品臨楓園到賬4880.2萬元，別墅產品到賬1303.5萬元，營業利潤則是-258.6萬元。

樓市變局之下，經營始終難有起色，自身資金回籠困難，高利息資金進入往往就成為到期融資的“救火隊員”，如此形成惡性循環，并最終導致游戲難以進行，賭局破裂。

陳婉婷指出，公司堅持到2014年，隨著房地產市場出現成交下跌和信貸緊縮的變化，定位高端的郊區大盤項目就更難賣了，公司也已意識到青山湖項目的定位問題，以前都賣獨棟，今年開始朝普通住宅做嘗試。但留給企業的時間卻不多，其他板塊經營虧損，住宅補血也補不過來，這讓民間借貸帶來的資金危機，變得難以挽救。

迷茫前路

目前，中都集團正常運轉的有物業及酒店業務，物業部分由楊定國哥哥楊定勇負責。據當地媒體報道，中都集團原高管組成的7人臨時管理小組內，除楊定勇外，還有楊定國的堂妹楊定珍，夫人俞樂燕，兩者分別是中都百貨和臨安青山湖大酒店的負責人。

看守所里的楊定國，仍會對探望的人描述自己的激情和夢想，并希望再創輝煌。7月3日，中都資產核查組受余杭政府委派，進入看守所探視楊定國并讓其拿出重組方案。5天后，楊定國用鋼筆書寫的、長達七八頁的方案面世，方案提出用集團名下的土地、別墅等資產歸還民間借貸和高利貸。不幸的是，臨時管理小組認為可操作性不強。

對楊定國留下的爛攤子，余杭區政府曾表態，只要企業有生存下去的能力，一定會扶持它。但對目前中都是否會資不抵債，進而宣告破產的問題，負責中都集團負債登記的一位律師對記者表示，中都旗下40家公司可能會倒掉一些，如整體破產按照程序也不會那么快，還會再過一段時間。

已經停業的中都百貨慶春店、臨平店，因中都采用售后包租的方式，除了商戶的逃離，如今想要再度開業，也要面臨業主的考驗。一位租店鋪給中都百貨的業主對記者表示，自己10年前買的店鋪租給中都百貨，租金不僅低如今還開始拖欠。關鍵是，中都百貨經營得并不好，目前已聯系100多位業主打算把店鋪回收回來，自己重新招商，“開個電腦城也比中都百貨強。”

挑戰還有，大量員工或將流失。自從楊定國失聯后，陳婉婷代表的一批中都基層員工，便不再到中都上班。他們和普通的債權人一樣，維權抗議，一門心思把中都的欠款追討回來。“等錢追回來了，就徹底離開中都。”陳婉婷說，“老板能為自己的利益舍棄大家突然消失，誰還會為他再繼續浪費青春？”

和中都系類似劇情的地產危機，也不斷在杭州上演。7月14日，杭州新西湖小鎮的數十位業主，在杭州余杭區維權。一位業主對記者表示，自己買的房子三年仍未交房，自己每周都去看項目，房子快賣完了項目卻一直停工。申請退房，房子退了卻不退錢，開發商資金鏈已經緊張到接近斷裂的程度。

為什么事發杭州？中國指數研究院的住宅成交監測數據顯示，杭州上半年成交面積94.61萬平方米，同比下跌51.33%，降幅居各城市之首。

除了市場行情不好，過分依賴民間借貸，也是房企資金鏈斷裂的重要原因。而自今年開始，先有3月份浙江興潤置業資金鏈斷裂，后有5月份青島女地產商失聯，兩者的共同特性是：均系中小房企，且牽涉大量民間集資。

“中都事件實際是浙江民營經濟的一個縮影。”尚銳（中國）地產顧問機構總經理李偉國指出，浙江中小房企借用民間資本，互相拆借進行高杠桿擴張比較流行。大形勢好時能用土地增值溢價和房價一路上揚掩蓋危機，一旦出現今年這樣金融環境趨緊和房地產不景氣，資金回收速度放緩，再加上民間資本高額利息，資金鏈問題就會徹底爆發出來。

處在外部環境和內部經營雙重困境下，中都代表的中小房企，背后還隱藏著信托兌付的危機。興業證券報告顯示，2012年三季度新增地產集合信托單季同比降幅約在50%左右，到第四季度便轉降為增，增幅達到60%左右。按兩年內的信托周期計算，今年下半年更大規模的信托兌付將會來臨。用益信托數據則顯示，下半年集合房地產信托預計到期規模達到972億元。中都涉及的長城財富5號5000萬的融資款，也將在明年1月份到期。

新增信托融資方面，今年上半年，房地產集合信托共融資1192.3億元，比去年同期的1111.6億元，微漲7.26%。而出于房企違約和地產形勢轉變的考慮，一位信托人士說，在對象選擇上會看重大型房企，盡量避免把中小房企做交易對象，畢竟前者運營能力強且對外更透明，哪怕有貓膩也會少很多。

（文中陳婉婷為化名，本報記者彭友、陳哲、郭海飛對本文亦有貢獻）