經濟觀察報 記者 廖杰華 6月29日，星河集團正式對外公布了其醞釀已久的“產權換股權”地產金融計劃。星河集團總裁姚惠瓊在接受經濟觀察報記者采訪時確認，星河集團將聯手國內最大的創投機構深圳市創新投資集團（下稱深創投）推行“產權換股權”計劃，即以產權或“現金+產權”的方式與入駐深圳星河world項目的擬上市企業進行股權置換。

除了在深圳，星河還與深創投在南京合作成立“新型科技地產基金”，在創新投董事長靳海濤看來，這種新型科技地產基金的核心理念就是產權換股權、租金換股權、產業園運營及產業孵化。

而這一切，僅緣于星河集團在三年前一次對深圳500多家擬上市企業的調研。“我們發現一些擬上市企業既缺錢，又缺固定資產，而產權換股權能夠讓這些企業在不用支付大筆現金的情況下獲得固定資產。”姚惠瓊表示。

事實上，與傳統的地產開發企業不同，過去的幾年中，星河集團已經耗資50億，大舉進入了金融投資領域，其中股權投資更是動作頻頻。而現在同樣是股權投資，只不過從以前的現金換成了現在的物業。

而就是這個思維的轉變，足以讓地產和PE界興奮。甚至引發了究竟是地產人做地產還是金融人做地產的討論。在姚惠瓊看來，在歐洲、美國這些市場，都是金融的人在做地產，在中國是地產的人在做地產，這個思維要變。

產權換股權

盡管要推行“產權換股權”的消息時有傳出，但星河集團官方此前并未對此表態。

6月29日，在星河集團舉辦的一場活動上，星河集團總裁姚惠瓊首次對外承認了“產權換股權”計劃的存在。

所謂的產權換股權，是指以產權或“現金+產權”的方式與擬上市企業進行股權置換。

經濟觀察報獲悉，這個模式將在星河集團位于深圳的星河World項目上首先使用。星河集團官方提供的資料顯示，星河World位于深圳市龍崗區，是一個總建筑面積高達160萬平方米舊城改造項目，項目總投資預計會達到150億元。

由工業園升級而來的星河World建成后將是一個集辦公樓、商業、住宅為一體的綜合體，其中有74萬平方米的甲級寫字樓群，11萬平方米的商務配套和20萬平方米的高端住宅。

姚惠瓊表示，星河world的定位是“上市和擬上市企業總部基地”，擬發展創新金融、電子信息、文化創意、現代服務業、新能源產業，能容納上千家企業，提供10萬人就業。

而經濟觀察報記者在星河world現場看到，整個項目一期的兩棟寫字樓已接近封頂，二期、三期的住宅和商業項目均已動工。

按照星河集團目前的計劃，項目一期會在今年下半年入市。

至于為何要實現產權換股權，姚惠瓊表示，這個模式來源于2011年對深圳500多家擬上市企業的調研。“我們發現一些擬上市企業既缺錢，又缺固定資產，而產權換股權能夠讓這些企業在不用支付大筆現金的情況下獲得固定資產。對星河來說，我們也在做股權投資，正好符合自身需求。”

“當時，集團內部提出了這個想法，并開始啟動相關工作，我們現在對外公布，是因為思考了很久，成熟了。”姚惠瓊稱。“深圳眾多的高科技、高端服務業公司目前都不擁有自己的寫字樓，而深圳市政府為了留住這些公司也在為他們尋找辦公地點，以星河world本身的品質優勢，再加上產權換股權的銷售模式，我相信能夠吸引到那些優質的擬上市公司，”姚惠瓊表示。

而要在國內上市，中國證監會對于公司的凈資產有要求，對于一些高科技企業來說，房產是最好的凈資產。

地產金融升級

姚惠瓊表示，目前已有眾多企業有產權置換股權的意愿，星河正對項目入駐企業進行篩選。

姚惠瓊表示，過去的幾年中，星河做了大量的股權投資，動用了幾十億的現金。而現在同樣是投資，以前是現金，現在是物業。

至于投資的規模有多大，姚惠瓊表示，尚無法確定。“可能很多，也可能很少，這其中最關鍵的是企業的質量，如果都是好企業，我們會投很多”。

作為一家地產企業，星河的產權換股權模式顯然不是自己一個人玩。姚惠瓊表示，這種地產金融的投資模式由星河集團與深創投聯合推動，借助深創投的專業優勢。

事實上，星河集團和創新投的關系非比尋常。

資料顯示，通過2010年和2011年兩年的投資，星河對深創投的持股比例為17.39%，位列第二大股東,總投入超過10億元。而深創投是中國資本規模最大、投資能力最強的本土創投機構，已成功投資92家上市企業，目前已投資項目超過500個。

姚惠瓊說，為了保障這一新興投資模式的成功率，星河集團選擇了與深創投以及政府部門強強聯手，依靠深創投在股權投資、創業投資上的經驗和資源以及地方政府的推動引導。

星河預備通過這種新的地產金融模式，接入金融投資領域。姚惠瓊說：“通過這個產業園，星河集團未來可能會持有一批代表中國新興經濟力量公司的股權。從具體操作模式上看，對那些有資本運作有前途的成熟企業，可以用產權換股權；對于高科技、高成長，但同時又是高不確定性的初創期企業可以用租金換股權，博取日后更大的收益。”

作為合作方，深創投董事長靳海濤也表達了對這個項目的樂觀看法。

在出席星河集團成立25周年活動時，靳海濤表示，“金融和地產兩個行業都有資金流動性很強的特點。如果兩者能夠結合起來，能夠互相地滲透，互相轉移，將會贏得很多商業價值、將會拓展這種產業發展空間。”

靳海濤看好地產商的金融轉型，他認為金融投資和地產的運營結合起來可以不斷推出地產金融的產品，在大資管、大私募時代即將到來之時，一系列金融地產產品會脫穎而出，同時資金成本也得到降低。

除了在深圳，星河還與深創投在南京合作成立了紅土基金，在靳海濤看來，這種新型科技地產基金的核心理念就是產權換股權、租金換股權、產業園運營、產業孵化。

地產資本轉向

事實上，星河對金融投資的不斷加碼，以及結合地產打造的地產金融新模式，也代表著房地產商對未來的一種態度。

在姚惠瓊看來，星河對股權投資的定位是戰略投資，“我們沒有純財務投資的想法，沒有想過一定要收回多少錢，這就像養小孩，很多人都不會去想，以后他每個月會給多少養老錢”。

姚惠瓊說，在歐洲、美國這些市場，都是金融的人在做地產，在中國是地產的人在做地產，或者說做地產的人在做金融，思路不同，模式也不同。

未來星河要做的是，用金融思維做地產。

與傳統的地產開發企業不同，星河集團作為一家橫跨住宅、商業和金融投資的民營房企，依托深創投和陽光保險，星河正不斷加大在地產金融領域的投資，并試圖探索出一條獨特的地產金融模式。

經濟觀察報獲得的數據顯示，2010年到2011年兩年間，星河集團先后兩次入股深創投，總投入超10億元，持股比例為17.39%，位列第二大股東。2009年10月，星河集團以參股的形式正式成為陽光保險集團第一大股東，經過多輪增資擴股之后，星河集團目前仍是陽光保險的第七大股東。

而近幾年來，星河集團仍舊在金融領域不斷加碼。

姚惠瓊表示，星河集團目前在金融領域的投資規模已達到50億元。除了早期參股的深創投和陽光保險外，近幾年星河集團跟隨深創投又陸續投了40多個股權投資項目。

星河集團對于金融與產業互動的嘗試不限于“產權置換股權”。目前，星河集團與深創投、南京政府合作成立了紅土基金從事股權投資和產業園的建設。

對于星河集團金融投資板塊未來的發展路徑，姚惠瓊表示，未來五年，將繼續優化體系布局、形成股權投資、基金管理、金融服務板塊，通過業務延伸、并購重組的方式，加速形成金融產業集群，為集團發展提供強大的造血功能，并成為重要的利潤來源。

不過，星河的模式能否被其他地產商效仿尚屬未知，“由于星河集團是深創投的第二大股東，后者能為星河集團提供了合適的投資標的，像陽光保險的投資團隊對也能協助公司對企業進行更準確的估值，從而規避很多風險，這是國內大多數地產商并不具備的條件”。深創投一內部人士對經濟觀察報記者表示。