經濟觀察報 記者 吳娓婷 一場暴雨，將一所學校和一個房地產項目之間的問題充分暴露。

2014年5月底，暴雨降臨廣州從化、增城及花都地區。中山大學南方學院所在地從化溫泉鎮僅23日早晨8時到13時20分就錄得236毫米的雨量，此后數日亦是大雨連綿。大量雨水夾雜校區周邊山體裸露的黃泥沖入學校內部，造成學校內多處地方水浸，更有宿舍樓周邊道路路基出現塌方，田徑場部分觀眾席被水沖毀。

校方表示，過去遭逢雨季，僅圖書館門前等低洼地帶積水。今年則因校園周邊山坡處房地產項目開發，山上植被遭到破壞而導致雨水沖擊校園。

該房地產項目屬于保利地產，于2012年年底地塊公開拍賣獲得。一年半時間里，校方多次與從化市及廣州市反映：為避免校園被施工工程影響，希望收回地塊作教育用途。保利方面則表明是通過正常招拍掛程序獲得土地，不可能轉讓。

暴雨后，保利方面已經停工。6月11日上午，從化市副市長主持，國土局、建設局等相關職能部門與南方學院、保利地產舉行協調會，商討搶險救災的方案。

一邊是擔心校園環境被破壞的校方，另一邊是掏真金白銀買了地的開發商，雙方都認為自己的訴求在情在理。這個僵局怎樣打破？

山谷的校園，山坡的別墅

從化市溫泉鎮，一條數百米入口通道從山中穿過，將人引入山谷位置，眼前即展開中山大學南方學院紅頂白墻的錯落樓群。周邊群山環抱。

保利的項目由三幅帶狀土地組成，位于中山大學南方學院的東、西、北三個方向，猶如飄帶環繞著南方學院除入口通道外的整個外圍。

廣東保利地產開發有限公司表示，對暴雨造成校園受災感到遺憾。其出示多份與校方溝通的函件強調，雨季期間公司在進行構筑擋土墻、排水管道的工作，卻因為校方守住唯一入口通道，導致建筑用料無法進入施工現場。

事實上，入口通道由南方學院投資方廣東珠江投資集團有限公司出資。中山大學南方學院原黨委書記陳騰華認為，項目特殊的地理位置“將學校和開發商推到了臺前”。

一切起源于一年半以前的土地拍賣。2012年12月25日，三幅位于溫泉鎮烏土村地段的地塊進行公開出讓。除了保利、新泉城，珠投亦參與了現場拍賣。據稱珠投是突然得知學校周邊地塊出讓，“被迫參與競拍”。

但是，珠投并沒有怎么舉牌。最終三幅地塊均被廣東保利競得，總土地面積為25.71萬平方米，總成交價接近2.5億元，溢價1.6%。

土地出讓公告顯示，三幅地塊土地編號為2012-J12、J13、J14號，用地面積分別為25993.9平方米、137300.7平方米及93826.8平方米，成交價分別為2478萬元、13484萬元、8941萬元。三幅地塊中僅有J13號地比起始價高400萬元，其余兩地塊均以底價成交。

土地資料顯示，三幅地塊容積率均只有1-1.05；建筑密度小于或等于28%；綠地率≥40%；建筑限高地上≤20米(層數不超過6層，以坡屋頂形式為主)。

經濟觀察報記者在現場看到，學院東、西兩側的地塊較廣闊，北面則狹長，“縱深不過50米”。

在接受經濟觀察報采訪時，陳騰華說：“全世界都知道學校周邊不應進行開發”。而事實是，學校資源成為招徠投資者的項目“亮點”。

經濟觀察報獲悉的政府土地推介文件中這樣介紹該項目：“緊鄰中山大學南方學院，有望資源共享”。圖片勾勒出環狀地塊的四周線條，稱“紅線內未平整，紅線外已達到五通”。

推介文件表述，所謂南方學院資源共享，是指“優質教育資源、高校運動場館、校園綠化環境以及近距離感受校園青春氣息”。

事實上，在森林覆蓋的從化，地廣人稀。在此處的多個旅游度假地產項目面對的最大問題是如何聚攏人氣。有意思的是，目前該市人口6萬，南方學院就有師生兩萬，占三分之一。

“土地怎樣出讓是政府規劃的，開發商只考慮值不值得拿。”廣東保利負責對接媒體的人士說道：“在商言商，這個項目地塊好，又靠近校園，是值得拿的。”

土地出讓背后

在接受經濟觀察報記者采訪時，從化市國土資源與房屋管理局相關負責人表示，這樣出讓土地有歷史原因。2004年，從化市向珠江投資總共供地1500畝，但珠投“只要了中間最好的1000畝。”

對此，陳騰華認為，山邊是配套用地和景觀用地。“市政府也沒有很強烈地要求我們拿下這些地。”陳騰華說。時任廣州市委書記朱小丹于2006年視察校園，表示希望在這里種上彩色的樹，后來從化亦向學校支援了1000棵樹。

然而，最初從化市政府向珠江投資供地，整體1500畝是教育用地。為何后來變成商住用地出讓？

上述國土局負責人解釋，校方曾想蓋職工公寓，但教育用地辦不了房產證，所以需轉變為商住用地。

陳騰華回憶，2009-2010年期間，為穩定教職工在從化教學生活，學院確實曾提出興建教職工公寓。“但哪怕是用作商住用途，也只是100多畝地，蓋一兩座樓的事情。”陳騰華說，面積遠沒有后來出讓的386畝這么大。

他認為國土局的說法“不負責任”，“即使是校方要求解決產權問題，希望劃出土地來，土地的性質用途也是由國家政策決定，不是某一方說了算的。”

不過，從化方面已等不及學院和珠投的猶豫。“對于已經審批的土地，按照國家政策，超過十年沒有出讓就要收回。”上述國土局負責人說。其還表示，“教育用地是劃撥，只有商住用地走的是公開招拍掛程序，才能引入更多參與者。”

在校方不知情的情況下，環繞校園的三幅土地被公開拍賣。

該項目部分地段坡度有25度，是否適合改為商住用地用途公開出讓？根據《廣州市地質災害防治規劃（2005-2020年）》，其中包括從化市溫泉鎮在內的區域被列為“以滑坡、崩塌為主的次重點防治區”。災害類型以小型為主，誘因是人類工程活動。該規劃指出，防治措施首先是加強人工邊坡誘發地質災害預防和治理；其次是加強工程建設用地地質災害危險性評估，同時對區內災害點進行治理與搬遷。

按類型、發育強度等因素，地質災害分為高易發區、中易發區、低易發區及不易發區。而包括從化市鰲頭鎮、溫泉鎮和花都區北興鎮等丘陵地區就屬于崩塌、滑坡中易發區。

國土局相關負責人的解釋是：“這塊地適合建什么，怎么建，都經過有關部門科學論證。”還表示，“土地經過從化市、廣州市、廣東省國土廳、國家國土部層層審批，如果有問題出讓計劃早就被中止了”。

上述廣東保利內部人士表示，公司對項目風險是有充分考慮的。其說：“保利地產是擁有20年經驗的專業地產開發商，從城區到郊外，從山地到海邊，都有專業的經驗和流程指導。”據悉，保利已根據法律要求《地質災害危險性評估》在廣東省國土廳備案。

不過，暴雨大大增加了項目的難度。推介文件中所講的“紅線外已達到五通”，但實際上，該地塊并沒有單獨進出的道路，也沒有其他市政配套設施。雨季期間，保利在項目地塊內設置了臨時排水溝。其認為根據地勢，需通過學院泄洪渠排水。但校方表示泄洪渠已到負荷臨界點，很難配合。

如何解決

陳騰華對經濟觀察報表示，學?，F在就是兩個訴求：一是希望收回三幅土地作教育用途，二是如果保利方面要繼續開發，就要重新環評，開發方案也要得到學校同意。

校方坦承，當下是推進解決與開發商之間難題的關鍵時刻。

早在土地拍下后的幾個月，因南方學院不斷反映訴求，廣州市政府就已召開專項協調會，原則同意支持由從化市政府通過合法程序收回三幅土地，再提供給南方學院作教育用地使用。收回地塊所需資金，由南方學院或珠江投資先行墊付。

“可惜最后不了了之。”接近南方學院人士說。

2013年12月19日，學院再次發函從化市政府懇請協調解決周邊三地塊有關事宜的函，提出“愿意出資參照從化市同類院校教育用地出讓價格受讓該三地塊”，再由政府提供給學院作為以教育用地使用。

其時，保利已投入3.15億，完成招投標合同金額近3.32億。從化市國土局表示，按照廣州市政府相關規定，“以協議方式供應的國有建設用地，屬政府儲備用地的，按基準地價計收土地出讓金，但不得低于實際土地取得與土地開發成本及土地純收益之和”。國土局透露，如果由政府收回地塊再轉讓學院，要支付的金額粗略估計為6.968億。該價格幾乎等同于再造一個南方學院。

相比這一方案引起的高昂代價，國土局更推薦由保利和學院雙方協商解決。

陳騰華說：“學校經費來自學生交的學費，不可能用來投資商住用地。”

上述從化國土局相關負責人認為，現時由政府與保利溝通異地置換土地等方案都比較難實行，關鍵還是要保利和學院自己溝通。

事實上，自2014年開始，從化市撤市設區，已無公開出讓國有土地使用權和收地的權限，學院需向廣州市政府或廣州市國土房管局等職能部門申請。

接近南方學院人士表示，對政府的說法感到失望。“離開政府的決策，根本不可能解決。”其表示，這是因為企業的商業利益與學校的利益根本不在一個層面上。

據悉，災情發生后，中山大學本部亦非常重視，已通過向廣東省教育廳打報告反映情況的方式，促進事件解決。