經濟觀察報 記者 胡芳潔 北京一宗土地的一級開發商，在地塊的出讓中，以高價競得該地塊，不到一個月的時間，卻傳出要退地的消息。

北京雖然商品房交易量在下降，但土地市場熱度不減。近期出讓的土地往往遭到激烈爭奪，如果此次退地真的實現，這將是北京自2010年以來出現的首宗退地案例。更奇怪的是，這家開發商，買的還是自家一級開發的土地。

一筆關鍵融資提前終止

4月10日，北京中筑置業有限公司（以下簡稱“中筑置業”）以21億元競得北京市豐臺區辛莊村地塊。

5月8日，市場上傳來中筑置業欲退地的消息。

經濟觀察報記者聯系了中筑置業一位工作人員，其表示不清楚退地的事，也無法安排采訪。而北京市土地儲備中心市場部一位工作人員表示，如果有消息，會在網站上公布。

經濟觀察報記者聯系了最早爆料中筑置業退地一事的人士，該人士表示，這個事情基本可以確定，他是從開發商、接近北京市國土局人士處得到的消息，且爆料該信息以后，至目前為止中筑置業沒有和他聯系表示異議。

經濟觀察報收集到的一系列證據顯示，該公司確實已經存在資金鏈問題。

土地競拍時，拿地的主體是中筑置業子公司北京中長合源置業有限公司（以下簡稱“中長合源置業”）。工商資料顯示，中筑置業持有中長合源置業36%的股份，剩余64%的股份由另外一家公司北京凱迪恒業投資有限公司（以下簡稱“凱迪恒業”）持有。

這意味著，該地塊由兩家公司共同持有，且控股權在凱迪恒業手中。

拿地子公司背后的這兩家公司，是何背景呢？

中筑置業是北京一家小型房地產開發企業，其在北京的主要業務，是進行回遷房、安置房等保障性住房的建設，曾經開發過西府·景園、西府·蘭庭、西府·頤園等項目，目前在建的有豐臺辛莊村回遷房、豐臺西局村回遷房項目。

回遷房建設利潤微薄。此前中筑置業有負責人對媒體表示，其西局村回遷房項目的收益為3%。

經濟觀察報記者查詢中筑置業2012年年檢報告顯示，該公司注冊資金5000萬元，資產總額為9.46億元，負債總額9.53億元，當年凈利潤為-143.2萬元。

而凱迪恒業的工商資料顯示，該公司由新疆國資委間接絕對控股的一家子公司新疆凱迪房地產開發有限公司持有70%股權，由北京一家民企北京恒達宇通投資有限公司持有30%股權。

中長合源在競拍辛莊村地塊之前，其持有的現金非常有限，甚至不足以支付拿地保證金。

該地塊的競買保證金為4.23億元，競拍時間是4月10日。就在3月31日，重慶國際信托發行了一款名為“中長合源集合資金信托計劃”的信托產品，期限為一年，募集資金4.23億元。這一金額與該地塊的競買保證金金額吻合。

“4.23億元不一定全部都是募集資金，會分優先級和劣后級。”一位房地產基金負責人告訴經濟觀察報，這其中會有一部分是募資企業的自有資金，作為劣后級受益權資金，放在信托里面。

據了解，該信托募集的4.23億元資金中，優先級受益權對應的信托資金1.5億元，次級受益權對應的信托資金2.73億元。

總共21億元的地價款，后期資金從何而來現在還不得知，但是一個戲劇性的巧合是，這筆信托發行后不到一個月，4月29日，重慶國際信托發布公告提前終止該信托，以1.5億元的優先級受益權資金獲得100萬元的信托收益而告終。

不久后，就傳來了退地的消息。

資金問題

在還有高額的地價款需要支付的時候，中長合源提前歸還了本來可以使用一年的信托借款。據了解，中長合源曾將6266萬股股權，質押給了重慶國際信托。而中長合源的總注冊資金是6666萬元，這意味著94%的股權都質押給了重慶國際信托。

重慶國際信托有限公司首席執行官翁振杰對經濟觀察報表示：“中長合源確實通過重慶國際信托融資，現在信托已經終止，股權質押也已解除。目前合作就這么多。”

“中長合源拿這塊地，很有可能是打算拿了再倒手出去。”這位基金公司負責人表示，拿到地以后，要倒地就很簡單了，通過增資擴股就可以實現。“現在最大的可能，就是買家反悔了。”這位基金公司負責人說。

陽光100置業集團常務副總裁范小沖表示，買地以后迅速要退地有兩種可能，一個市場的原因，認為風險太大、拿地價格太高，選擇退地；一是背后支撐起拿地的平臺出了問題。

“一個月的時間，就出現這種變化，市場的原因可能性較小，最大的可能還是背后的平臺出現了變化。”范小沖表示。

而一位地方政府區域開發顧問機構人士對經濟觀察報表示：“我們研究過退地的問題，如果這個地塊本身沒有問題，退地是沒有必要的，轉手也可以，退地損失4億多元的保證金，這是損失最大的一個選擇。”

但上海易居研究院發展研究所所長李戰軍此前對媒體表示，企業根據自己的情況拿地后反悔也是一種正確的決策，但可能要把定金犧牲掉，但企業不看好、賣不掉所造成的巨大損失和幾千萬、幾個億的定金相比，是兩害取其輕的做法。

2010年，大龍地產競得順義天竺地塊后退地，被沒收2億元保證金；2012年5月，北京雅居樂也因欠繳土地出讓金，被收回朝陽區百子灣路14號地，并沒收1700萬元的合同定金。此次中筑置業一旦退地，將成為近兩年來北京首次退地事件。這對目前正處于調整期的房地產市場，將是一記重壓。