經濟觀察報 記者 廖杰華 已持續近半月的深圳豪宅業主抗議華僑城地產改規劃事件，仍舊看不到解決的跡象。

在深圳華僑城豪宅樓盤天鵝堡四期的開發中，華僑城地產預備新建多棟40多層高樓，這不僅擋住了眾多老業主的湖景、山景資源，而且改變了這個深圳最高檔社區原有的低密度生態。

在多次交涉無果后，華僑城的業主們用挖掘機堵住了工地的大門。

據稱，在產生糾紛的樓盤中，由于預期的售價超過10萬元/平方米，因此每蓋一棟高層將為華僑城地產帶來超過30億元的銷售收入。

而在業主堵門背后，是華僑城對有限土地資源的過度依賴。

深圳當地一國資地產高管對經濟觀察報表示，作為央企的華僑城，近幾年的發展仍舊十分依賴深圳大本營，但經過10多年的開發，華僑城片區土地資源已所剩無幾，因此，挖掘已有資源的剩余價值，從而產生更多的銷售和利潤成為華僑城為數不多的選擇。

“在資源如此稀缺的華僑城片區，只有華僑城有能力和膽量敢蓋如此高的樓盤，這對未來的傷害是極其巨大的。”該高管稱。

疑規劃被改，業主堵門

2013年4月3日，盡管深圳連續幾天暴雨，但在深圳華僑城天鵝堡四期的工地，輪流值班的業主們仍堅守著崗位。

經濟觀察報記者在現場看到，目前，天鵝堡原有的小區已與新建的“天鵝湖一號”隔開，靠近天鵝堡的工地已停工，而另一端仍在施工。

而幾米之外，兩臺挖掘機仍堵著工地的大門。

自從3月22日大規?？棺h以來，業主們和華僑城地產之間仍舊處于緊張的對立狀態。

3月22日，200多輛貼著“華僑城地產背信棄義失誠信”黑白條幅的豪車，在深圳最著名的富人區穿梭，并一直行駛到了深圳市區的主干道深南大道上。整個抗議活動從上午10點多開始一直持續到當日下午3點，當地交警不得不出面維護秩序。

對于維權的事由，華僑城天鵝堡的業主認為華僑城地產擅自改了地塊規劃，將原本2003年銷售時承諾建設“別墅、多層和高層”的天鵝堡四期變成了“超高層”的天鵝湖1號，大大提升了地塊的容積率，直接影響到前期物業乃至整個華僑城的價值。

資料顯示，天鵝堡小區圍繞一個天然小湖而建，二期和三期的高層住宅擁有湖景景觀。目前有湖景的二手房市場價每平方米超過10萬元，是深圳最頂級的豪宅片區。

“四期的高層一旦建起來，許多老業主的湖景、山景都會被擋，最初買入的資源和風景優勢不再，每戶至少損失200萬。”一位業主對經濟觀察報記者表示。其稱，有無湖景，價格差別巨大，以目前在二手市場的價格計算，兩者差價高達4萬。

而華僑城遮掩的做法讓許多業主不滿，從開始砍樹到機器進場，華僑城未給出說法。“我們一再追問，他們最初說是平整土地，直到打了樁基后，華僑城才承認是開始建高層。”

業主稱：“我們從去年9月開始與華僑城地產交涉，雙方開過7次座談會，直到最后兩次，華僑城地產才承認要建設超高層，一共三棟，每棟40多層。”

但華僑城地產并不認為自己有違規之處。

華僑城地產公開對外表示，在建的“天鵝湖一號地”項目合法合理，已取得《建設用地規劃許可證》，針對業主提出的沙盤及宣傳冊上的介紹，只是當時的市場營銷手段，并沒有在正式文件中允諾建小別墅。

對于業主們指責的改規劃問題，華僑城地產、深圳市規劃和國土委則稱，天鵝湖1號項目建設用地規劃許可是根據批準的華僑城地區法定圖則核發的，符合規劃要求，沒有改變規劃，法定圖則是2011年經審議通過的。

發展緩慢，模式成困境

富人開車巡游維權，反對建高密度住宅，折射華僑城深圳本部土地消耗殆盡的現實。

為何華僑城敢在豪宅區中央樹45層的高樓，這與華僑城的開發模式有極大的關系。

畢竟，一棟高樓就意味著30億元的銷售額。

在克而瑞2013房企銷售額排行榜上，華僑城以162.5億元的房地產業務銷售額位列41位。

中銀國際田世欣在點評華僑城年報時稱其四平八穩、期待亮點，報告稱，華僑城2013年全年去化率有所改善，2014年在市場壓力下銷售預期持平略降，第二輪擴張目前進展不快。

事實上，由于模式限制和運營能力不佳，時至今日，華僑城仍舊十分依賴總部所在地深圳。

2013年年報顯示，在華僑城2013年營業收入中，華南地區的營業收入達到136億元，占到整個華僑城營業收入的近五成。而華僑城所謂的華南片區主要是指深圳，深圳又主要依賴位于其總部華僑城片區的個別豪宅樓盤。

從營業收入上看，盡管華僑城過去幾年一直在著手布局，但效果卻難言理想。

華僑城地產對單一地區、單一樓盤的依賴有多強，2013年的一組銷售數據或許能說明問題。

2013年8月18日，與天鵝堡一路之隔的純水岸十五期開盤，首推399套房源。

當地媒體報道稱，首推399套房源，單日認購超300套，均價6.3萬元/平方米，總市值約60億。

資料顯示，純水岸十五期為住宅，戶型面積為290-300平方米大戶型。

深圳當地知名網絡營銷公司發布的信息顯示，截至當晚八時，華僑城純水岸十五期開盤的339套房源中，已賣出332套，總成交金額55.86億。

而實際上，純水岸十五期只有4棟高層。

這也意味著，如果按照克而瑞的數據，這4棟樓的銷售占據了華僑城全國總銷售額162.5億元的三分之一強。

更為嚴峻的現實是，華僑城在全國范圍內的土地儲備極其有限。截至2013年末，華僑城旅游綜合業務配套地產儲備權益面積約466萬平方米，房地產業務儲備權益面積約318萬平方米。

“2014年度，公司旅游綜合業務配套地產與房地產業務計劃開工面積約為96萬平方米，計劃可售面積約為159萬平方米。”年報稱。

這一數字與2013年相比，甚至出現了滑坡。

按照公司規劃，2013年度，公司旅游綜合業務配套地產與房地產業務計劃開工面積為96萬平方米，計劃可售面積為168萬平方米。

在這種局面下，對現有資源做最大限度的挖掘成了華僑城為數不多的選擇。