經濟觀察報 記者 郭海飛 近日，凱德商用產業有限公司（以下簡稱“凱德商用”，06813.HK）發布的2013年第三季度業績報告顯示，今年第三季度其實現營業收入9181萬新元，同比下跌一成。

凱德商用稱，收入減少主要是因為2013年開設的購物中心較2012年少，導致來自中國的物業管理費減少。凱德商用首席執行官林明志表示，未來將繼續收購商場。

而收購始終是凱德商用獲取項目的最主要方式，最近一項收購是7月其斥資17億多元人民幣從首都機場集團手中收購的北京南三環購物中心首地大峽谷，11月6日已經將收購該項目的子公司CRI轉入CRCT（凱德商用中國信托）懷中。

“收購的項目接近一半。”中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平向經濟觀察報記者介紹。截至目前，凱德商用在中國36個城市共有61個項目，總建筑面積達634萬平方米，總物業值高達800億元人民幣。

但這與2011年在香港上市之際，凱德商用高調宣布的未來三到五年擁有100家購物中心的目標尚有一定差距。從2004年進入中國市場至今已經過去9年，凱德商用也從最開始的依靠合作伙伴獲得項目，逐漸轉變為自己單獨收購、拿地的擴張模式。

但是在收入下降之際，其在中國的擴張步伐也正在減慢，“它的擴張速度肯定會越來越慢，這主要是與中國限制房地產業的外商投資和加強外匯管制有關，從金融危機后這種趨勢越來越強。”某外資開發商一位離職高管向經濟觀察報稱。

合作收購

2004年底，凱德商用與深圳國際信托（以下簡稱“深國投”）簽署合作協議，雙方在中國聯合收購大型購物中心，這標志著凱德商用正式進入中國市場。

高通智庫的研究報告顯示，自從2004年12月起，凱德商用與深國投商置共同投資了33個以沃爾瑪為主力店的購物中心。2009年資產置換后，凱德商用共獲得22個項目的全部股權，深國投商置獲得4個項目及深國投廣場的全部所有者權益及管理權。

2005年初，凱德商用又攜手北京華聯集團投資控股有限公司（以下簡稱“北京華聯”）進軍北方市場。“當時凱德剛來中國，不了解市場，華聯幫他們推薦一些物業，凱德收購后，華聯作為主力店入駐；另一種方式是凱德和華聯聯合收購，但是資本主要由凱德來解決。”王永平介紹，“還有一種方式是凱德直接從華聯購買物業，比如安貞華聯，華聯只保留經營權。”

當年1月，凱德商用便斥資約17.5億元收購了北京華聯旗下的安貞華聯商廈和望京華聯商廈。2006年10月，又斥資3億元將北京華聯鄭州店收入囊中。

民生證券的研究報告顯示，2006年，凱德商用還耗資13億元收購了金融街旗下的北京西直門西環廣場，2.6億元收購上海七寶項目，3億多元收購內蒙賽罕項目，1.3億元收購安徽蕪湖項目。

五年后的2011年，凱德商用又斥資約4億元收購了武漢民樂園項目，最新的收購便是今年7月收購的首地大峽谷項目。

首都機場內部人士向經濟觀察報透露，此次收購要經過民航總局和北京市商業委員會的審批。凱德商用官方向經濟觀察報確認，目前該收購已完成政府審批，凱德商用11月6日已經向凱德商用中國信托出售該項目。

全國工商聯商業不動產專業委員會主任、亞太商業不動產學院院長朱凌波介紹：“凱德商用收購的都是有瑕疵、運營不好的項目，收購完成后，凱德商用通過自身的改造和專業團隊的運營，使得商場增值價值比較大。”這是一場專業與非專業的較量。

民生證券研究報告顯示，凱德商用收購的北京望京項目，截至2012年底，6年來租金復合增長率達7.5%；上海七寶項目的租金復合增長率高達13.6%，接近翻番；內蒙賽罕項目的租金增長率更是高達20%，已經翻番；安徽蕪湖項目也以16%的租金復合增長率實現翻番。

“因為凱德背后是基金公司，基金在募集上一般會有一定的時間要求，比如這期要求有多少商場正常運營、收租，而收購有助于縮短周期，對投資人而言就能在最短的時間釋放最大的增值效應。”中國購物中心產業資訊中心主任郭增利如此解釋凱德商用更多采用收購獲得項目的原因。

“對于外資企業來說，拿地開發前期有很多不確定的因素，需要有很多和政府溝通協調的工作，而外企并不擅長，直接收購就要簡單得多。”RET睿意德執行董事張家鵬補充說。避其短板，發揮專長，凱德商用在過去幾年風生水起。

模式轉變

“于2005年開始在中國進行首項投資，我們主要依靠當地合作伙伴深國投和北京華聯集團拓展物業。”凱德商用在2011年香港上市文件中稱，“由于我們購買資產時，該等資產已存在或正在興建中，我們對設計、裝修、布局和租戶組合的改動受到限制。”

雖然凱德商用收購的項目租金均有增長，但是受制于購物中心自身設計、布局和主力店長期租約的局限，部分項目租金增長卻很低。

民生證券研究報告顯示，凱德商用2006年收購的九龍商廈項目，由于與家樂福和百安居簽訂長期租約，截至2012年底6年的租金復合增長率僅為0.94%，年收入始終維持在4000萬元左右。安貞華聯項目也由于與華聯超市簽訂長期租約，6年來的租金復合增長率也僅為1%，收入也僅由2007年的7600萬元增長到2012年的8000萬元，6年僅增加400萬元收入。鄭州華聯商廈收購6年后的租金復合增長率更是僅為0.78%，2012年收入也未突破5000萬元，6年的收入增幅不到200萬元。

伴隨著凱德商用在中國市場地位的確立和經驗的不斷增加，凱德商用也在轉變擴張模式。“我們已越來越多地利用本土團隊，更加直接地參與和合作伙伴選擇和收購土地開發購物中心。”凱德商用稱，“我們按自己規格從零開始設計購物中心的數目不斷增多，對建設時間表、租戶組合、我們的租賃條款及租戶網絡擴展等方面擁有更多控制權。”

2007年7月，凱德商用與萬科結成戰略合作伙伴，雙方將就萬科所開發項目中的商業部分展開合作。

隨后，凱德商用便收購了萬科開發的西安新地城商業地塊，自己單獨開發運營，其在西安的首個項目已于去年底開業運營，此外于今年4月開業的成都魅力城凱德廣場項目，也是凱德從萬科手中直接收購的地塊。

2011年，凱德商用又與蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司合作開發建筑面積約29萬平方米的蘇州最大規模購物中心。

單獨操作

隨著凱德商用在中國市場的深耕，其也逐漸由依靠合作伙伴聯合收購項目，變為單獨收購或拿地。

自2006年收購華聯商場后，除作為主力店的華聯超市等外，凱德商用與北京華聯的合作基本終止。其與深國投的合作，也伴隨著2009年的資產置換后終結，“現在深國投也都單獨做了，深國投的購物中心印象城系列也做得很好。”朱凌波稱，“剛開始凱德商用想借助深國投和華聯拓展中國市場，而深國投和華聯也想學習凱德的成熟開發運營經驗，但是各家品牌、團隊都很強勢，合作后期在投資、管理、品牌使用等方面出現一些問題，這種股權合作往往會有一些掣肘。”

就連凱德商用與中國住宅大佬萬科的合作也變為“閃婚”，王永平稱：“主要是因為萬科是專業住宅開發商，拿地主要從住宅的角度考慮，商業只是住宅的附屬，而凱德是專業的商業地產開發商，它也只想要好的商業地塊，不好的社區商業就不要，所以后來就有矛盾，萬科也開始自己做商業了。”

2009年，凱德出身的毛大慶加盟萬科，擔任萬科執行副總裁兼北京萬科總經理，與此同時萬科的商業地產也低調地開始發力，并于2011年正式宣布進軍商業地產，今年1月正式成立萬科集團商用地產管理部。

“原先簽署的合作還在進行，后來我們成立了商業地產部，就逐漸開始自己做了，但不排除以后有其他形式的合作。”萬科高管向經濟觀察報介紹。

在將萬科西安新地城商業項目和成都魅力城項目出售給凱德商用后，雙方的合作也并未深入下去。去年4月，凱德商用便單獨收購了保利在北京大興的商業地塊，計劃斥資23億多元打造總體量12萬平方米的購物中心，預計2015年竣工。今年7月斥資17億多元收購的首地大峽谷，也是凱德商用單獨操刀的最新案例。

擴張減速

“中國的業績本來是凱德的最主要收入來源，但是這兩年他們在中國的發展阻力明顯比前兩年變大了，速度確實在減慢。”郭增利向經濟觀察報稱，“以前和深國投、華聯等合作相對靈活，現在完全依靠自己很明顯將商業開發的路變窄了，因為中國的市場很獨特，我相信凱德內部也在做速度的反思，也會有一些應對策略，包括模式和合作方式的轉變，包括最近幾年人員的變動也比較大。”

2011年6月，凱德商用原中國區總裁吳順永調回新加坡，由2010年3月加盟凱德商用的駱偉漢接任。除毛大慶加盟萬科外，凱德出身的張強也加盟萬科，并擔任深圳萬科商業管理公司總經理一職。今年3月，凱德商用董事會主席廖文良又卸任，由母公司凱德集團主席黃記祖接任。

在人事變動之際，是凱德商用的業績下滑和中國擴張速度的減慢。10月30日，凱德商用發布的2013年三季報顯示，今年第三季度實現營業收入9181萬新元，由于在中國開業項目減少，導致收入與去年同期相比下降一成。

“隨著與中國合作伙伴的合作減少，凱德在中國發展的阻力也越來越大，速度減慢恐怕是必然的。”郭增利稱。“減緩是肯定的，主要原因是中國對外企投資房地產業的限制和外匯管制的加強，這種限制和管制現在越來越強。”上述外資開發商離職高管稱。

凱德商用在香港的上市文件中也表示，中國政府通過提高設立外商投資房地產企業的注冊資本及其他條件、加強外匯管制及限制外籍人士在中國購置物業等措施，限制房地產業的外商投資及遏制房地產過熱的情況。

“中國政府對外商投資地產業的限制可能影響我們進一步投資中國附屬公司的能力，因此可能限制我們的業務增長，并會對我們的業務、前景、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。”凱德商用在上市文件中稱。

“特別是2008年金融危機后，中國意識到外匯儲備太多，并不是一件值得驕傲的事。幾萬億的外匯儲備，受匯率波動影響很大，人民幣一升值，匯率一波動，中國相當于一個月就會損失一艘航母，一年丟10艘航母。”上述外資開發商離職高管稱，“外匯進來導致熱錢進來，會炒作中國的不動產，所以中國逐漸加強外匯管制，限制外商投資房地產業，雖然凱德不是炒作房地產的，但也受到了波及，包括香港上市的中國企業也都會受到影響。”

據悉，凱德在北京的東直門來福士廣場項目，光立項就花了9個月時間，而且該項目還是“奧運會綠色通道項目”，“要不然的話，三年、四年都有可能”。

某外資開發商開發與投資相關流程顯示，報批依次要經過區發改委、市發改委、區商務局、市商務局、市工商局、市公安局、市質監局、地稅局、國稅局、外匯局、財政局和統計局等12個政府部門的審批。“外企投資額超過一定額度，還要向國家發改委、商務部報批、立項，一般比國內企業要長一年時間。”上述外資開發商離職高管稱。

2011年12月，國家發改委和商務部發布的《外商投資產業指導目錄》中，明確將房地產業列為限制外商投資行業，其中土地成片開發僅限于合資和合作開發，允許進行高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營和房地產二級市場交易及房地產中介或經濟公司。

凱德商用首席執行官林明志表示，凱德商用未來將收購更多的項目，但凱德內部人士向經濟觀察報稱，凱德商用并不排除采用直接拿地或與其他企業合作等方式來獲得項目。

凱德商用在財報中稱：“我們將執行一個‘聚焦式擴張’戰略，即通過主要專注在我們當前已進入的城市尋求發展，努力強化我們在中國的布局。”

凱德商用認為，這種戰略有助于加強其在這些城市的布局，加深凱德商用與租戶和地方政府的關系，增強其在這些區域的市場領先地位。

“但這種戰略有點保守。”王永平表示，“之前有幾個城市想引進凱德，因為他們在那些城市沒有項目，就沒有去。”凱德商用今年在中國開業項目減少，或與這種擴張戰略有一定關系。2011年6月，凱德商用已經進入中國34個城市、擁有54個購物中心，兩年多后的現在也僅進入36個城市、擁有61個購物中心，與兩年前香港上市之際宣布的3到5年建設100家購物中心目標，尚有一定距離。