經濟觀察報 記者 胡芳潔 近日，偉業我愛我家集團宣布正式進駐成都二手房市場，其在成都擁有的門店數超過30家。

隨著我愛我家進入成都，成都二手房市場已經擁有包括中原地產、鏈家地產、21世紀不動產、我愛我家等全國化的品牌經紀公司。

隨著房地產市場的發展、成熟，北京、上海等一線城市，2009年以后二手房交易量已經穩定超過新房。盡管在全國化布局的過程中，一線城市依然是經紀公司最為重要的業績和收入來源，但是如成都等二線城市的二手房市場的發展，已不容小覷。

成長

一個發展成熟的房地產市場，市場交易將以存量房即二手房交易為主，新房交易為輔。這一規律在國外房地產市場已得到證明，我國房地產市場發展較早的北、上、廣、深幾個一線城市，也逐漸走向這一狀態。

此前，市場對二手房交易的關注，也主要集中在上述少數幾個一線城市。

不過，經過近些年國內房地產市場突飛猛進的發展之后，一些二線城市的二手房市場，也已經開始破土萌發。

以成都為例，據偉業我愛我家市場研究院提供的數據，成都市場2008年至2013年新房、二手房的成交套數，二手房交易量占新房交易量的比例從2008年的45.9%，上升到了2013年（1-8月成交量）的63.2%。

單從二手房成交規模來看，成都與同類城市的差距就已經較為明顯。據經濟觀察報綜合統計，2012年，成都二手房成交約5.8萬套，與北京、上海超過14萬套、約20萬套的成交規模還有較大差距，但已經接近深圳、廣州6萬套左右的規模。

此外，2012年全年，武漢、長沙、濟南、無錫、青島、佛山、廈門、大連等城市，二手房交易量都在2萬套左右，例如武漢是上述幾個城市中交易量最高的，為2.8萬多套，也沒有超過3萬套。

從此方面來看，成都二手房市場的活躍和成熟程度，已遠遠超過上述城市。

中國指數研究院指數研究總監何田表示，成都的二手房市場的發展，受兩方面的影響，一是近幾年，成都的新房市場發展迅速；二是隨著新房市場的發展，成都樓市逐漸向郊區發展，要買到地段較好的房子，選二手房更容易實現。“二手房市場的發展，可以看兩個條件，一是二手房交易活躍程度，二是主城區新房的供應量。”何田說，與天津、重慶等城市相比，成都二手房交易占新房交易的比重更高，原因在于天津、重慶重要城區新房供應量高，而成都土地供應越來越向遠郊區縣發展，中心城區新房供應量減少，促使了二手房交易的活躍。

過去的幾年，成都的新房市場活躍，需求量也很大。何田表示，2012年全年，算上遠郊區縣，成都新房銷售面積在全國主要35個城市中排名第二。而根據中國指數研究院的數據，2012年，成都新房銷售面積1192萬平方米，與北京、上海的1300萬平方米、1400萬平方米差距并不多。而在2011年，成都新房銷售1012萬平方米，超過北京的954萬平方米。

從體量上來看，成都每年的市場需求量，已與北京相當。

成都是一個單中心的城市，有業內人士認為，對于這種單中心城市而言，城市中心的土地量供應只會是越來越少，城市中心住宅產品稀缺是遲早的事情。

今年4月，成都市政府公布了成都中心城區2013年國有建設用地供應計劃，今年總供地規?？刂圃?64.5公頃以內，較2012年的1215公頃，下降了28.8%。其中今年計劃供應住宅用地204.5公頃，較2012年的278公頃，下降26.4%。

隨著中心城區土地的日益稀缺，成都二手房的主要市場已經轉移到三環路以外，甚至更為偏遠的郊區。

不過，對于成都而言，二手房交易要趕上甚至超過新房的交易量，還有很長的路要走。“目前，全國只有北京、上海、廣州等幾個發達城市，二手房交易超過新房。此外，二手房交易超過新房，前提是當地的土地供應已經到了非常緊張的程度。畢竟從購買方式上來看，購買新房更為便利，交易成本也比二手房低。”何田說。

何田表示，對于成都、武漢、天津、重慶等市場而言，比北京、上海等一線城市房地產市場的發展滯后5-10年時間。而這一差距，是二手房交易與新房交易之間的較量必經的過程。

格局

今年9月初，偉業我愛我家集團與成都日新偉業置業有限公司合作，全面接受其二手房業務，正式進駐成都。

偉業我愛我家集團總裁杜勇表示，我愛我家成都公司擁有二手房租售中心和直營門店30余家，經紀人和管理團隊共500余人。

“成都二手房交易比較活躍，但目前交易量前6、7名經紀公司加起來，占據總體市場份額不到50%，品牌經紀公司的發展空間還是很大的。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示。

作為北京二手房交易市場份額最大的公司，北京鏈家地產早在2011年已經進入成都市場。目前鏈家地產在成都有50多家門店，占據的市場份額約在3%-5%。成都二手房交易市場占據最大份額的經紀公司，是成都本土公司伊誠地產。該公司目前只在成都、重慶市場發展，在成都擁有260家門店。

搜房網二手房集團成都公司總經理李志鵬表示，伊誠地產占據第一名的市場份額，而從第二名到第六名加起來的市場份額，都超不過伊誠地產，意味著經紀公司在成都還有很多機會，目前門店數第二的是21世紀不動產，直營店加盟店共83家，其他如中原、鏈家、滿堂紅、富房等門店數大多在40-50家左右。“成都二手房市場與北京市場有很大的不同之處，成都二手房交易一直以剛需人群、首次置業為主，這部分占比達到80%；80-90平方米的小兩居、小三居，是購房需求的熱點；另外，貸款比例高達80%-90%，這也導致經紀公司后續需要的手續更多，對經紀公司的要求更多。”成都鏈家市場分析師楊學武表示。

成都買房人的特點還在于，相對于北京人喜歡南北朝向、方正的戶型不同，成都人不在意房屋一定要是正南、正北的朝向，而是更關注樓層、采光等因素。此外，成都的工作、生活節奏相對慢，這也會對二手房交易流程帶來影響。

楊學武表示，鏈家進入成都兩年，對這個城市的感受很深，有利條件就是二手房交易中，通過經紀公司成交的比例大，買房人認可經紀公司。但同時，經紀公司也面臨挑戰。“對于新進入成都的品牌經紀公司，不可避免會面臨挑戰，包括對成都整體購房群體、購房習慣的了解，對市場特點、行業競爭的狀態的了解等。”楊學武表示。

何田認為，按照二手房交易活躍、中心城區新增土地供應減少來判斷，還有南京等城市，二手房市場接下來會有較快的發展。