經濟觀察報 記者 陳哲 在全國地王頻出、房價再創新高的當口，南京市政府宣布，國資不玩房地產了。

9月初，在召開市常委會之后，南京市發布《關于市、區屬國有獨資、控股(參股)企業從一般商品房地產領域退出的實施意見》，要求市屬國資在今年年底前，從33家有國有股份的房地產企業中退出，更多區級國資的退出時限則順延半年。

這是繼幾年前國務院要求78家央企退出房地產領域后，首個要求國資“退房”的地方性政策。

本報獲悉，目前該政策所涉多家當地房企，已經在操作國有股權的價格評估、資金清算和股權劃轉等工作。

“國資退出房地產，與南京市近年大力倡導產業轉型、聚焦科技創新的大背景關系密切。”一位接近南京市政府人士說，“南京國資在房地產領域比重很低，而目前的資產價格行情都上揚，是該政策出臺的重要條件。”

百日“退房”

“我們所涉及國資參股股權退出事項已在操作，但不會影響到公司大的股權格局。”南京市最大的民營房企之一朗詩集團董事長田明告訴本報。

朗詩股東中涉及退出的有南京投資集團公司、南京商貿旅游集團發展有限公司，這兩家國資股東所占朗詩股份分別為6.29%和3.59%，這些股份將在資產評估后，通過產權交易所掛牌轉讓。

按照南京市的安排，國資從一般商品房領域撤出分兩步：一是在今年年底之前，完成33家市屬涉房國企的退出；第二，77家區級國企將在明年6月前退出房地產領域。

在南京市級層面，清理范圍包括18家市屬國有全資及控股房地產企業，15項市屬國有參股房地產企業股權，分別屬于新工集團、紫金集團、城建集團、交通集團、地鐵集團等10家市屬集團。

其中，全資及控股房企退出方法，包括關閉清算、股權轉讓、業務轉型，以及劃撥給當地負責保障房建設的南京市安居集團。“轉型方向主要是從事保障房建設、持有型物業開發和運營、土地一級開發整理等。”其他參股的則經國有資產評估后，通過產權交易所掛牌出讓。

“的確是動真格的”，一位有國資股份的房企高管說，近日政府安排的資產評估小組已經到其公司進行了評估。從文件下發到徹底退出，大概也就百余天的時間。

據悉，為確保國資盡快退出，南京市專門成立工作小組，由一位市政府副秘書長任組長，發改委、國資委、住建委、財政局等部門負責人、各區分管區長均列入工作小組。

按照當地政府要求，上述部門不再批準國企新成立房地產開發企業和參股房地產經營等投資行為；不再批準新的國資房地產企業的一般商品房開發項目；停止接受市國資企業參與一般商品房項目土地公開出讓的報名申請；對未完成退出工作任務的不辦理商品房預售許可證；不再核發國資企業的一般商品房項目建設用地規劃許可證及建設工程規劃許可證。

9月初的幾天，國資退出房產已經成為南京市的頭號大事。很多局委辦均密集發文。本報獲悉，南京國資委還專門開展市屬國有企業拆借資金清理回收工作，主要目的在于配合房地產企業清理、退出、轉型。

這輪資金清收，范圍包括市屬國有企業對無產權關系和參股房企拆出的、變相借出的和經營過程中形成的長期應收未收資金，要求在今年年底前收回本息。

背后緣由

“這個事情跟調控關系不大，可能需要從更高的層面去解讀。南京市領導這樣安排，應該主要還是希望地方國資不要進入競爭性住宅市場，把精力更多放在民生城建和發展新興產業上來。”田明說。

早在一年多前，南京成立六大市屬國有企業集團，南京市委書記楊衛澤便首度提出市屬、區屬的國企，包括控股或者參股的企業，要退出商品房開發等領域。此舉也給當地國資提出了明確的信號，但當時并無具體的時間表。

一位知情人士介紹，今年5月，南京市召開全市國有企業改革發展大會，楊衛澤再次強調，國企改革發展的首要重點，是加快國企發展轉型升級，按照“有進有退”、“有所為、有所不為”的原則，聚焦戰略性新興產業，退出一般性競爭領域。

楊衛澤當年主政無錫，自2009年啟動了海外千人計劃，轉變了原有的蘇南鄉鎮企業經濟模式，培育了一批類似無錫尚德、美新半導體之類的新型產業集群。

履新南京后，楊衛澤希望繼續支持發展新興產業路徑，將南京定位成一座軟件城。趕超“班加羅爾”、打造全球軟件名城，是楊給南京市確立的十年目標之一。先后明確了旨在扶持信息科技產業的創業創新“1+8”政策、“科技九條”政策和“321”人才計劃。

當地一位投資公司老總說，楊衛澤在一次會議上因為軟件園的孵化能力不強，逐漸流于形式后震怒，“有的軟件園，說好聽點變成大雜燴，說不好聽變成了房地產開發！”其后，南京市開始強力推動事權下放各大園區，期望釋放當地優越的高校人才資源活力。

另外一方面，這個時候拋出國資房地資產，實際上也是非常不錯的時機，目前南京市的房地價均在高位。

由于基數較低，南京近年來的房價上漲幅度非常大，“很多項目預售證一批下來，就成了日光盤”。今年前七個月，官方統計的數字同比上漲已經超過10%。

“四季度房價控制目標壓力很大，現在已經超過了全年9%的物價上漲指標”。南京市住建委一位人士說，8月下旬，南京作為全國房價上漲過快的7個城市被上級部門約談，政府已經開始暗示對新開樓盤進行限價，“一個區域一般都有一個價格標桿，高于這個批不下來。很多開發商通過取消優惠的方式，來降低項目報價。少數項目干脆就開始放假了。”

影響有限

“目前南京商品房市場上，還是非國資的房企占據絕大多數，因此國資退出商品房領域，對市場影響不大。相反，對于很多民營資本而言可能是利好，增加了他們進駐房地產領域的機會。”南京房地產開發建設促進會秘書長張輝說。

據統計，南京市市屬、區屬國有全資、控（參）股房地產企業110家，占全市各類等級房地產開發企業總數510家的21.6%。

“對市場的影響力可能更小，南京市現在的房地產市場，大頭還是在民營企業和央企。新建商品房市場，國有企業占到份額估計也就是在10%以下，大部分是項目公司，有一部分是股權參與，至少有20家企業手上無地無開發項目。”前述投資公司老總說。

而在國有資本投資的總盤子里，國資流入的主要領域，是金融和城建，房地產所占比例也就在10%上下。

近幾年在房地產領域，受到外來大型房企、本土新生代房企的沖擊，南京的國資競爭力不足已經是共識。

公開數據顯示，以過去本地房企龍頭、地區國資控股的棲霞建設（600533.SH）為例，該公司2010年、2011年、2012年和今年上半年實現營業收入31.41億元、21.08億元、26.71億元和11.63億元。期間，公司盈利能力也呈現出明顯頹勢。

更多的企業在近三年來業績更差。去年，超過八成的南京國資房企凈利潤是負值。比如江寧區10家區屬房地產開發商，去年只有江寧城建集團有限公司盈利9555萬元，其余全部虧損；建鄴區6家房企，僅建鄴城建開發集團一家業績見紅。