經濟觀察報 記者 胡芳潔 北京的土地和樓市都隨著氣溫升至盛夏。

這邊廂，龍湖在北京朝陽區孫河鄉的高端項目雙瓏原著獲得預售許可，銷售均價最低為50197元/平方米，那邊廂，央企中糧在附近區域拿下樓面地價超過5萬元/平方米的土地。該區域甚至整個北京城的房價走勢，又一次刷新了人們的想象力。

根據國家統計局數據，今年6月，北、上、廣、深四個城市商品住宅同比漲幅分別達到16.7%、14.4%、16.5%、16.0%。這是四個一線城市房價連續6個月出現同比、環比連續上漲。

自今年3月“新國五條”調控開始，一線城市政府對項目預售證、預售價格進行行政管控。即便如此，一線城市房價依然出現了大幅上漲。

目前，行政管控力度存在總體變弱的趨勢，土地價格一路高歌，房價上漲動力強勁。

后管控時代

今年3月份，隨著宏觀調控細則的落地，北京、廣州、深圳等一線城市都開始采用行政干預的方式管控房價，最典型的做法，就是嚴格預售許可證的審批條件，對不接受價格指導的項目，暫停發放預售許可證。

今年4月，北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌公開表示：“報價不能明顯地高于樓盤此前的成交價格，也不能明顯地高于周邊的同類品質的樓盤，住建部門會對報價進行引導和指導。如果開發商不接受指導，可能就不發預售許可證，或成交資格備案中不給予備案，確保價格不能過快上漲。”

這一嚴格的條件，使得諸多待售項目拿不到預售證，無法開盤銷售。

但是，這一情況正在松動。6月6日，龍湖地產位于朝陽區孫河鄉的高端項目雙瓏原著獲得預售許可證，批準售價最低50197元/平方米，大部分房屋每平方米售價為5萬元、7萬元、8萬元、9萬元不等，其中3套樓王的售價超過10萬元/平方米。這一價格，是目前孫河區域的最高報價。

7月14日，鴻坤地產位于大興的高端別墅鴻坤林語墅項目獲得預售許可證，預售價格最低為50671元/平方米，最高售價為60049元/平方米。這是大興區域的最高報價。

不過鴻坤地產一位負責人表示，上述例子并不能說明限價政策放松，因為現在審批條件還是很嚴格的，市場上也確實有許多待上市產品依然還沒有拿到預售許可證。

事實確實如此，龍湖時代天街、保利春天里等去年熱銷的剛需項目，今年還遲遲沒有拿到預售許可證；緊鄰望京金茂府的中高端項目臻園，去年底就在蓄客，原計劃今年4月開盤，到目前為止也還沒有拿到預售許可證。

現在不能說北京政府對價格的行政管控已經完全放松，但是總體政策在逐漸寬松。

“這段時間以來，總體上看，管控是有所放寬的，一是一些高價項目拿到預售證，二是現在政府也不再重申不得高于前期價格、不得高于周邊同類項目售價這兩個標準。”一位正在申請預售證的高端項目負責人對本報表示。

“GDP增速已經連續兩個季度出現下滑，整體經濟環境將導致下半年對房地產管控不會過于重視，總體走向會是放松的狀態，不然現在不會出這么多地王。”北京虎杰投資顧問公司首席分析師張寅表示。

高價土地的集中出現，成為印證管控趨向寬松的另一個例證。

近期最典型的例子，就是中糧地產競得的北京市朝陽區孫河鄉地塊，該地塊總價23.6億元，總建筑面積8.1716萬平方米，配建3.3萬平方米公租房，并配建醫院和學校。除去公租房、5000平方米醫院、學校面積，樓面地價超過5萬元/平方米。

這個價格，已經創下區域樓面地價以及北京樓面地價的新高。去年9月，龍湖在孫河區域拿地，樓面地價為2萬元/平方米；今年1月，泰禾在此拿地，樓面地價2.8萬多元/平方米，當時被認為過于激進，地價過高。

此前北京的高單價地塊，往往出現的市中心，如萬柳地塊、夏家胡同地塊等等，而孫河鄉位于五環外，屬于新開發的區域。不過孫河鄉這一區域是北京近年來少有的低密度高端住宅地塊出讓區，中糧所拿地塊容積率不到1.1。

孫河區域的高地價并不奇怪。首先這里是北京市政府整體規劃的高端項目用地，此外，先批前期項目的預售許可證，再出讓土地，二者的連帶影響也很明顯。龍湖在此地的項目雙瓏原著在今年6月拿到預售許可證，預售價格5萬-9萬元/平方米不等，其中樓王售價超過10萬元/平方米。其獲批價格，顯然為后來的拿地者提供了參考。

“先是龍湖的項目獲批預售證，這次中糧樓面地價過5萬元/平方米，基本上給孫河區域的成本定了一個標桿。”一位參與此次土地競拍的房企負責人表示，雖然項目會因為企業的訴求、定位不同而不同，但總體來講，孫河區域未來房價達到9萬—10萬元/平方米很正常。

上半年，在新國五條落地、一線城市嚴格實行調控的情況下，房價依然出現了明顯上漲。不過，如果對比同期一線城市土地價格的上漲，房價上漲幅度就相對沒有那么高了。

根據中國指數研究院數據，今年1—6月，全國300個城市住宅類用地成交樓面均價1469元/平方米，同比上漲31%，一線城市漲幅則更為明顯。

1—6月成交的住宅類用地，北京、上海、廣州的樓面均價分別是8838元/平方米、4635元/平方米、9631元/平方米，同比上漲幅度達到51.3%、62.3%、322.6%。深圳因為今年上半年只成交了一塊住宅用地，暫不進行統計對比。

而其他重點市場的情況，卻與北、上、廣等一線城市存在重大差異，上半年天津、杭州、南昌的住宅用地成交樓面分別為2418元/平方米、6781元/平方米、3010元/平方米，同比全部出現下跌，下降幅度分別為27.4%、16.4%、33.9%。

房企在北、上、廣、深一線城市的激烈的土地爭奪戰，由此可見一斑。而地價上漲所帶來的漲價的預期，也使得這些區域較早拿地的項目，開始調整銷售計劃。

走向

7月24日，在博鰲房地產論壇上，全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，今年上半年1—6月份全國平均房價的漲幅達到了11.2%，達到了2008年至今的第二高點，第一高點就是2009年的21.2%。

聶梅生還表示：如果拿當時的數據跟現在相比，以房價為目標，調控的目標沒有達到，因此業界和老百姓說，調控在房價方面是失效的，而且越調越高，這是客觀情況。

下半年，房價走勢，尤其是一線城市房價走勢會如何？

“我認為，下半年房價漲幅將趨緩，上半年同比漲幅為11.2%，下半年不會超過上半年。”聶梅生對本報表示。

從一線城市來看，高端住宅項目的需求強勁。根據北京鏈家地產市場部數據，今年上半年，北京成交均價在4萬元/平方米以上的新房住宅，成交量大幅增長，成交2709套，同比去年增長113.3%。這還是在政府控制預售證發放的情況下。

上半年，一線城市漲幅明顯高于全國平均水平，根據國家統計局數據，北京漲幅最高，6月同比上漲16.7%。

“根據我們的統計，一線城市實際漲幅高于統計局的數據，為21%左右。”張寅表示，他同樣認為下半年漲幅會趨緩，一線城市下半年漲幅，在上半年的基礎上，預計不會超過10%。

“這幾天北京、上海都出現了非常高的地價，這種情況主要集中在熱點城市，這些城市房價下降的可能性也不大。房價仍然有上漲的動力，但不會像今年上半年上漲得這么多，因為去年下半年開始漲價，今年下半年同比去年下半年就不會太高。”聶梅生在博鰲論壇上表示。