經濟觀察報 記者 杜遠 張曉暉 這塊土地橫跨重慶江北渝北兩區，面積567畝，堪稱重慶主城的黃金地塊，即使在“森林重慶”搞得最火熱的那幾年，重慶北環立交旁的這塊“荒地”也只是用木板和綠塑料布圍了一圈。

現在這塊地已被開發商——重慶中華置業有限公司（下稱“中華置業”）起了一個漂亮的名字，叫做“兩江春城”。中華置業是云南省城市建設投資有限公司（下稱“云南城投”）的控股子公司，云南城投擁有其51%的股權。

2013年7月6日，兩江春城一期以13000元/平方米的價格選房，拉開這個號稱重慶主城核心大盤的序幕。

購房者蜂擁而至，卻不知這567畝地塊（開發商對外擴大宣傳稱為860畝，可能包含臨近公共綠地）背后的利益交易，時至今日，圍繞著這樁“囤地”生意的最大獲益者仍然面目不清。

從2700萬到10個億

中華置業的前身是重慶中華物業發展公司（下稱中華物業）。

1994年8月，中華物業公司設立，主要為重慶市人民大禮堂服務，中華物業的注冊資金為2000萬，主管部門為重慶國際信托投資公司。

中華物業平穩發展到2004年的時候，發生了巨大的變革。

2004年7月23日，中華物業受讓位于重慶市江北區石馬河街道石子山村李家灣、幺店子等處，面積為149723平方米（其中行政劃撥65256平方米，有償出讓84467平方米）的國有土地作為商業、住宅建設用地，土地出讓金為2291.78萬元（不含征地、拆遷、整治等成本費用）。

2004年8月31日，中華物業受讓位于重慶市渝北區龍溪街道辦事處冉家壩B8-03、10、11、14、19號地塊，面積為228311.9平方米的國有土地作為商業、住宅建設用地，土地出讓綜合價金為19387.6萬元（包含1.3億元征地拆遷整治費、前期成本費61.98萬元和土地出讓金6311.96萬元）。

這兩塊地，實際上是同一塊地，也就是目前正在熱銷的“兩江春城”之位置所在，只因為跨越地界分屬兩個不同的行政區（江北區和渝北區），因此才分開由兩個區級政府進行協議轉讓。

有趣的是，中華物業在受讓了這567畝土地之后，隨即開始了大刀闊斧的企業改制，中華物業變更為有限責任公司，改制之后的中華物業，有兩個股東，分別是重慶國際信托投資有限公司出資2000萬，占股95.24%；重慶和信典當有限責任公司以貨幣出資100萬，占股4.76%。

經濟觀察報調查后發現，在2004年11月23日，由重慶展華會計師事務所出具的中華物業資產評估報告書中，剛剛受讓567畝黃金地塊的中華物業資產總計為22017.25萬元，與其土地價款2.17億元相近，但流動負債上卻突然多出一筆19238.06萬元的負債，照此計算，擁有567畝寶地的中華物業凈資產僅值2779.19萬元，這也成為日后中華置業股權買賣的評估標準價。

在資產評估中，重慶展華會計律師事務所寫道，由于土地轉讓合同中，“未明確中華物業應該支付征地拆遷整治費用（1.3億多）”，故此次評估結果中，“以調整后的賬面值反映存貨——開發成本”。

蹊蹺的是，通篇資產評估書中，未有對中華物業高達1.92億的負債作任何解釋。

評估書只在結尾注明：評估報告的全部或部分內容不得向其他單位和個人提供，也不得見諸于公開媒體。

不久，中華物業更名為中華置業。

2007年12月20日的一份股權交易記錄顯示，中華置業的95.24%的股權以2487.89萬元，從重慶國際信托投資有限公司轉讓給重慶國信投資控股有限公司（下稱“重慶國信”，股權信息顯示目前其為一家注冊于開曼群島的TF-EPI公司所控制），成交地點是重慶市聯合產權交易所，交易方式為協議轉讓。

2009年，中華置業100%的股權再次掛牌轉讓，與此前協議轉讓的方式不同，這次是網絡競價。重慶聯合產權交易所網站對這次交易進行了描述：

“2009年9月16日，重慶中華置業有限公司100%股權項目在重交所以99680.36萬元成交，比掛牌價76750.36萬元凈增22930萬元，增幅高達30%，再創重交所網絡競價標的金額和競價增值絕對額新高，成為重交所網絡競價方式轉讓股權項目的又一次有益探索與創新。

轉讓標的公司重慶中華置業有限公司，是由重慶國信投資控股有限公司和重慶國際信托有限公司投資設立的房地產開發企業，此次轉讓的主要資產實為其標的公司所擁有的江北冉家壩黃金地段近800畝土地。

項目進場后，重交所對標的資產進行了深入的分析策劃。隨著中國經濟的回暖，房地產、金融等熱門行業出現強勁反彈，成為投資者追捧的熱點。

在交易運作中，圍繞項目最大化增值，重交所充分利用各種渠道擴大推介范圍，并對接投資人信息庫，有針對性的向龍湖、金科、協信、萬科、隆鑫、上海綠地、云南城投等多家在渝及異地房地產開發商及投資者進行定向推介，最終確定4家符合受讓條件的意向受讓方參與競價。為促使形成有效競價，重交所與轉讓方協調，采用了網絡一次報價方式（暗標式），即：在規定的競價時間內競買人可對其已提交的報價進行修改，但不能查看其它競買人的報價，且報價不得低于掛牌價，現場宣布競價結果。有效的保障了有真實受讓意向的投資人不受外部環境干擾。

9月16日，4位競買人按要求分時段來到競價現場，由工作人員陪同進入不同樓層和競價室，進行競價系統培訓及講解；同時，所有進入競價室的工作人員也按照操作規程，不得攜帶手機等通訊工具、不得查看競買人報價或在競價會結束前離開競價室。經過緊張競價，云南城投以99680.36萬元競得中華置業有限公司100%股權，而次高報價僅比最高報價低2630萬元。再次完美彰顯重交所日臻成熟的交易運作實力。”

然而，或許連最終勝出的競標者——云南城投自己都不知道，同樣是這塊地，同樣是中華置業的股權，甚至同樣是在重慶聯合產權交易所，在不到兩年前的2007年12月20日，中華置業95.24%的股權，僅以2487.89萬元成交，賣給重慶國信。

如此折算，“兩江春城”這宗567畝的土地（地塊附著在中華置業這家公司的股權交易里），在不到兩年的時間里，經重慶國信倒手轉賣，從2700萬到9.96億，一下子暴增35.87倍。

對重慶國信而言，恐怕世界上再無如此賺錢的生意了。

現狀

五官精致的售樓小姐斜瞟了一眼看房者說，我們不辦公積金貸款。

售樓小姐的底氣也許與“兩江春城”的黃金位置有關，從重慶內環快速路北環立交下道，西面就是“兩江春城”項目所在地，這里方圓一公里內，集中了龍湖、金科的幾個樓盤，還有兩個輕軌站點，一些重慶人常把這一地段稱作“富人區”。

據其宣傳資料稱，“兩江春城”占地860畝，“占據不可復制的城心資源，誕生之刻便已彰顯出稀缺價值。”

然而，有業內人士向經濟觀察報爆料稱，“兩江春城”這一項目從誕生之日起即涉嫌違規建設，并違規預售。

經濟觀察報查詢重慶市建筑業管理辦公室主辦的“重慶建設工程網”發現，“兩江春城”的開發商中華置業資質等級為“暫定”，這意味著中華置業只能承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目，而該項目規劃建筑面積達到115萬平方米。

同時，這個在2012年11月底開工建設的房地產項目，似乎至今仍沒有獲得建筑施工許可證，“重慶建設工程網”的公開信息顯示：2011年6月，“兩江春城”獲得了土石方平基工程一期（1、2、3號地塊）的建筑工程施工許可證；2012年3月，該項目獲得二期平基土石方工程的施工許可證。

爆料人稱，從2012年11月底至今的半年多時間里，該項目一直處于無證施工的狀態，經濟觀察報記者在項目現場看到，工地上的花園洋房等項目已經建成幾棟。

現在，沒有取得商品房預售許可證的兩江春城，已經開始變相對外銷售。

7月6日，兩江春城開始對外“排號選房”，而此前則已開始向購房者兜售VIP卡，并通過“積分制”排列開盤當日選房順序。

7月10日，該項目售房部銷售人員對經濟觀察報記者表示，沒有預售許可證，“我們不是預售，是預選”。

然而《重慶市國土房管局關于規范商品房住房銷售行為的通知》（渝國土房管發【2010】124號）則規定，嚴禁房地產開發企業在取得商品房預售許可證前，采取排號、定房、內部認購、發放會員卡等各種方式收取預定款性質費用的行為。

同樣的回答來自中華置業總經理黃昌林。7月11日，黃昌林回復經濟觀察報記者短信稱，“我們沒有預售，也未進行銷售，我們沒有跟消費者簽訂購房合同，這樣的情況下來選房，是不違規的。”關于項目的開發資質和建筑許可，黃昌林表示，“重慶建委都知道情況。”

另外，關于這塊土地競買前的價格，黃昌林表示，“我們是按照國家法律規定競拍購買，符合所有相關程序，至于這塊地以前的情況，那不關我們的事情。”

值得玩味的是，從2007年到2009年，重慶國信以2487.89萬元取得了“兩江春城”地塊的實際處置權，又以增值35倍多的價格（9.96億）將這一地塊變現，其背后的利益走向，至今仍是一個謎團。既便其償還掉1.9億元原有債務，以及獲取土地的成本2487.89萬元，凈利仍達7.8億元，對于免稅王國開曼群島上的一個小公司而言，是不菲數目。