經濟觀察報 記者 廖杰華 49股跌停，百余只個股跌幅超過7%，千億市值灰飛煙滅。3月1日，國五條細則讓A股市場的地產股哀鴻遍野。

這并不是開始，也難言結束。事實上，當2012年樓市在暖冬中強勢收官后，注定了2013年的不平坦。

就A股市場而言，由于部分一線城市房價跳漲，房地產調控預期不斷加強，從1月底開始，包括招保萬金在內的地產股遭到了資金的拋售。

本報統計顯示，從1月12日地產板塊下跌開始，保利地產從高點的14.64元跌至3月6日的11.35元，跌幅為22%，萬科從高點的12.75元跌到11.14元，跌幅為12%，招商地產從31.66元跌至24.92元，跌幅為21%，金地集團從8.25元跌至6.4元，跌幅為22%。

這是一場做空的陽謀，對于地產股而言，房價和地產調控是2013年上半年最大的風險事件，很多人預測到了結果，但卻沒預測到過程。

山雨欲來

對于這場調控，很多人都有明確預料。畢竟，從2007年開始，通過新華社、人民日報等央媒喊話，為調控熱身已成為歷次調控的前奏性動作。

2月14日情人節這天，新華社一篇題為《“樓市春天派”純屬扯淡算命派》的評論性文章拉開了炮轟的大幕，炮口罕見地對準了個人。

這個人是被譽為“樓市春天派”掌門人之一的“亞太城市發展研究會中國房地產分會會長”陳寶存。對陳寶存，新華社的定調是，不管你是樓市“春天派”還是“冬天派”，都成了扯淡的“算命派”。

陳寶存之外，另一個遭到新華社炮轟的是任志強。

針對任志強，“房價上漲，賺得更多的是購房者，而非開發商”的言論，新華視點微博評論稱，“某地產大亨日前稱房價上漲購房者一定比開發商賺得多，因為‘當初30萬的房子現在是500萬’。照此邏輯，開發商豈不成招財送寶的財神爺了？網民反問：‘你為什么不買房而開發呢？’‘普通人的房子不是投資而是用來住的！’眼下政府仍在為穩定房價而努力，開發商這是煽的什么風？”

隨后幾天，更多的樓市調控信息陸續傳出。

2月18日，星期一，一則“周四樓市或有政策出臺”的微博引起了資本市場的關注。第二天，有關信息進一步細化，“近期相關房地產調控政策將出臺，目前待選方案有兩種：‘二套房7成首付+貸款利率為1.3倍’，實施時間仍未確定。”

此時，許多開發商正在靜候調控出臺。

深圳一開發商2月19日早上對本報記者表示，最近風聲確實很緊，會出調控，但不知道是哪一天。

僥幸求存

在2月18日傳出調控即將加碼后，地產股次日隨即大跌，部分資金開始跑路。

數據顯示，2月19日房地產板塊大跌3.82%，居跌幅榜第一，四大地產巨頭“招保萬金”分別大跌5.02%、6.22%、4.27%和7.85%。建筑建材板塊大跌3.54%，其中水泥板塊成為暴跌的重災區，巢東股份、冀東水泥跌超9%，海螺水泥、華新水泥、江西水泥跌超7%。

許多消息敏銳的開發商和資本市場人士都隱約地感到，2月20日——每周三都會召開的國務院常務會議將討論房地產調控。

調控如期而至。

2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議并出臺樓市調控“國五條”：完善穩定房價工作責任制；嚴格執行限購、房產稅試點擴圍；增加用地供應；今年建成470萬套保障房；加強商品房預售管理。

不過，20日的“國五條”被市場解讀為新意不大，且市場普遍認為兩會前細則出臺的概率不大。

許多人松了一口氣。

北京師范大學房地產研究中心董藩在接受媒體采訪時就表示，國務院此舉是對近段時期房價上漲形勢的回應，表態意義大于實際意義。

董藩稱，如果不回應輿論壓力會顯得中央政府無所作為，回應的話中央政府也擔心再出臺更嚴厲的政策會危及經濟回暖。

對于業界流傳的國家將對二套房貸款政策提高門檻，董藩認為，不太可能會出臺這樣的政策，因為此舉會把二套房市場封死會產生大問題。而對于當天會議中提出的擴大房產稅改革試點范圍，董藩認為更不現實。

亞太城市房地產業協會會長謝逸楓則稱，房價上漲是鐵定的。從國務院的房地產調控工作內容看，所謂的新政，毫無實際“殺傷力”，并且缺乏具體的新政策規定，基本是老話重提。

后來的事實證明，他們錯了。

2月26日，中銀國際研究員田世欣發表研究報告表示，國務院公布的“國五條”雖無太多新意，但市場對后續配套政策和新一屆政府政策態度仍懷有擔憂，政策壓力難言釋放。

哀鴻遍野

部分人樂觀的預期再次被教訓。

3月1日，國務院發布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，作為對2月20日召開的國務院常務會議“國五條”的進一步細化。

細則明確表示，限購覆蓋城市全部行政區域；房價過快上漲城市需提高二套房首付和利率；需繳納個人所得稅的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

政策調控力度超乎預期，新一輪調控已成事實。

3月4日，星期一，A股一片哀鴻遍野，75只個股跌停，其中49只地產股。

一天暴跌之后，地產股千億市值蒸發。

數據顯示，3月4日A股153只地產股總市值為10158.47億元，比前個交易日的11177.66億元少了1018.19億元。

萬保招金四大房企成為市值蒸發重災區，無一例外全部跌停。

受房地產板塊整體暴跌的拖累，與之相關的水泥建材居A股跌幅板塊之首，整體下跌8.76%。

事實上，盡管2012年12月之后，大盤一路向上，但地產股在1月末開始分化，部分龍頭股的跌幅大超預期，部分資金開始加碼做空地產股。

數據顯示，從2月20日開始，萬科A的融券余量穩步上升，截至3月1日，已經從598.52萬股上升至886.76萬股，折合1.07億元。

保利地產和招商地產與萬科A此前情況類似，都在同一階段出現融券余量、余額逐漸上升的過程。

在此過程中，一些過于樂觀的機構被絞殺。

中歐中小盤2012年四季報顯示，該基金前十大重倉股中的9個為地產，而且“招保萬金”悉數在列，房地產行業占基金凈值比例達到61.66%。

而新“國五條”細則的出爐，則讓中歐中小盤遭遇當頭棒喝。3月4日，單日暴跌9.09%的凈值表現讓其豪賭遇挫。

Wind統計數據顯示，中歐中小盤2013年以來的凈值累計跌幅達到12.24%，排列所有股票型基金倒數第一。

3月4日暴跌過后，地產股隨著大盤的上揚有了止跌的趨勢，但等待各地細則的各路資本仍在觀望，卻并非都是好消息。

住房和城鄉建設部副部長齊驥說，樓市調控細則實際已包含在五條措施中，但還需各地方政府“翻譯”成可操作的具體條款。各地出臺實施細則，都要以“國五條”為準，不存在房價上漲過快城市先出臺、上漲相對較慢城市后出臺的問題。

而安信證券首席策略師程定華則在研報中表示，地產投資不容樂觀，周期性行業的反彈邏輯破滅，建議退出。

程定華認為，從長期看，嚴格征收所得稅將大幅提高地產交易成本，不僅抑制投機性住房需求，也會增加改善住房成本，從而抑制改善性住房需求。