經濟觀察報 記者 陳哲 并未確定實施辦法和時間的國五條細則，令過去一周全國各大城市二手房成交過戶呈井噴之勢。住建部政策研究中心主任秦虹預測，后續隨著政策落實，會出現觀望，成交會下降，但短期看，成交量的變動將大于價格的變化。

盡管新政出臺后首個交易日，調控預期血洗股市地產板塊，但一個廣泛的線性推測是，新政對開發商是利好，潛在的房屋成交可能將轉移至新房市場。

一些房企對市場可能的整體趨冷雖有擔憂，但在本輪調控初期已然將產品結構傾向剛需人群的開發商似乎并未有激烈反應。

將產生實質效果的地方細則仍在醞釀之中。分析人士認為，限購標準的統一、房貸緊縮預期和持有稅征收范圍擴大等儲備政策，可能會對市場形成更為嚴厲的打擊。

趕簽與觀望

3月6日早上9點，上海徐匯房產交易中心已經排起長龍，許多人早上7點就來排隊。正在隊伍中吃著早點的吳先生告訴記者，他是買首套房，只看了兩個星期，本來想跟上家拖一拖，但新政出來后，他決定迅速出手。由于賣方開出的是到手價，為了推動上家迅速辦完稅費手續，吳先生在與其的居間合同中還增加了一條：如果上家在新稅法落地仍未辦完審稅手續，合同即無效。

交易大廳內，中介經紀不停打電話催促購房者速到排號。“拿一個號需要上下家同時帶著合同和身份證審核，我們早上7點半就來了，中心上午8點45分開門后，有客戶拿到號已經到下午了。還有幾個客戶沒趕到，估計今天辦完要晚上了。”漢宇地產經紀人吳先生說，自己在這里已連續“奮戰”3天。

而在楊浦區房產交易中心，現場便有“黃牛黨”在倒賣用于過戶的排隊號碼，最貴賣到5000元。

國五條發布后幾天，上海城區幾個交易中心排隊網簽過戶的人潮涌動，受理時間均持續到夜間，3月4日浦東房產交易中心受理一直延續到次日凌晨。上海房地產交易中心一位人士稱，“針對目前交易數量激增的情況，各區縣房地產交易中心已經啟動窗口緊急情況應急預案，全員到崗(雙休日也不例外)，增加受理窗口，并根據現場客戶量延長受理時間(直至現場客戶全部離開)。”據了解，北京、南京、杭州等地的交易中心這兩日均迎來“春運”般的盛況。

超高的人氣也出現在房產中介。21世紀不動產一位區域總經理告訴本報，“絕大多數房東都要求到手價，所以著急的一般還是購房者，掛牌者則相對淡定，其中那些已滿5年、又是唯一住房的房源，因為不在征稅范圍內，更成了香餑餑，甚至出現跳價的情況。”中原地產、21世紀不動產以及漢宇地產等多家房地產中介公司都反映了這樣的現象。

本輪政策的出臺，再次引起假離婚潮。上周，滬上多個區縣婚姻登記中心向民政局婚管處報告離婚登記出現異常。相關數據顯示，有的區縣協議離婚數是平時兩三倍，有的是平時四五倍。

“相對網上流傳的虛假訴訟等完全不具操作性的方式，通過辦理離婚手續，減少名下房屋套數來避稅的方式，可能會在政策落地前后達到高峰。但是其面臨很大的家庭道德成本。”北京市隆安律師事務所付忠文律師說。

不過，繁冗的市場結構也開始出現分化。在購房者中占據很大成分的改善型需求，因為要同時操作買賣兩個環節，與地方細則賽跑，則面臨較大風險。

家住上海黃浦區的小柳本住在兩室一廳的老房子，原本打算置換一套三室的房子。“看了一段時間，沒有滿意的房源，如果現在入市，一旦上海細則在其間出臺，自己就被動了?？赡軆啥说亩愘M都要承擔。”小柳說，“等等看吧，也不是那么急。”

成交轉向新房？

3月4日，國五條細則出臺后第一個交易日，滬深股市49只地產股跌停，拖累大盤重挫3.65%。不過，樂觀者認為這并不能真實反映房產市場的后市走向。盛世太平董事總經理陳立民評價，“股民有些反應過度，沒參透政策利好開發商的一面。”

中介機構漢宇地產對旗下門店抽樣調查后發現，稅費面臨上調，客戶流向新房市場占比約達四五成。中房信研究總監薛建雄認為，去年上海新房成交量7.8萬套，二手房交易市場達到20萬套。即便三分之一的二手房客戶轉移到新房市場，對后者成交量的推動也會是比較明顯的。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，“二手房成交會轉移到新房市場這一說法看似有理，實則是一種靜態分析。一手房和二手房市場，密切聯系，共冷暖，同進退。市場整體性降溫之后，一手房也將受挫，開發商們別盲目樂觀。”

某基金公司房地產行業研究員分析，“成交量肯定會受到較大抑制，不排除二手房需求向新房市場轉移。”但該研究員同時表示，由于市場結構復雜，后市仍需觀察。“如果是改善性住房需求，需要舊房銷售后才會買新房。對于新房購買者，他們會考慮之后該套房產的處置成本將大幅增加，可能也會選擇觀望的態度。”

富力地產總裁張力在兩會期間對外表示，出臺這項新政的目的，在于抑制投資性房產買賣和房價過快增長。但中國現在還是剛性需求依然強烈，“投資性房產在整個需求中所占比例不到20%”。

朗詩集團地產板塊負責人向炯說，長期看，剛需將繼續支撐小戶型的市場，“公司前年就開始執行多產品線策略，首次置業型和首次改善型產品開發量比例已經提升到40%和30%。”

瑞銀3月5日發布的報告稱，房企龍頭萬科由于去年末現金余額達到522.9億元，凈負債僅23.5%，具備持續購地實力。預計公司在2013年將保持積極的土地儲備政策，全年新增土儲將超過2012年。

一位滬上開發商對此表示樂觀：“國家這兩年一再地出政策，其效果就跟蘋果手機一樣，一開始大家都瘋搶，到現在就不一定了。今年集團總部給我在上海的投資指標，如果完不成，將扣發績效工資。其他城市公司也是如此。新政策下來后，目前總部似乎并沒有調整計劃的意思。”

靜待靴子落地

有消息稱，針對此輪調控的細則文件一個星期內可能出臺。但上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為：“部委細則沒那么快，尤其是二手房20%所得稅，民眾反對之聲甚大，如何細化，可能會讓監管層頗費思量。至于落實到地方細則，會更慢些。”

其實20%差額征稅并非新政，2006年7月國稅總局下發的《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》中，規定了兩種征稅方式，即按總額的1%～3%或按照差額的20%征稅。“此番是從嚴征稅，按照差額征稅。”

但上述《通知》中，在計算差額時，允許賣家價減去買入價、稅金及相關合理費用還包括營業稅、土地增值稅、印花稅、住房裝修費用、住房貸款利息等。楊紅旭認為，針對20%的所得稅，大勢難阻，建議政府差異化對待，區分持有年限段，才是合理之舉。

市場上的普遍觀點認為，在政策落地后的數月內，二手房市場將陷入冰凍期。但這是否意味著價格上漲的強烈預期被真正抑制，業內人士卻莫衷一是。

住建部政策研究中心主任秦虹認為，以賣方名義征收的稅費是否會轉嫁給買家，取決于城市的供求關系。“一線城市二手房的規模與新房相當，甚至更大，且由于城市規模大，二手房所處的位置優越，供給有剛性，所以就相對容易轉嫁給下家。”

“即便是稅費由賣方承擔的地方，其售房積極性受阻，二手房市場的供給將有明顯萎縮。”薛建雄說，成交量下降會有比較明顯的預期，但一線城市的價格變動可能還面臨不確定因素。

不過，本次國五條細則所透露的信息中，除了稅收手段引人注目外，還包括“房價上漲過高的城市，將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”，銀監會主席尚福林在兩會期間亦表示，將會出臺地方房地產調控對應的信貸政策。

“接下來，銀監會將出細則，整體性收緊房貸。盡管當前大家正在熱烈討論20%的個調稅，孰不知，房貸緊縮對樓市的總體抑制作用，遠大于稅收。”楊紅旭說。