經濟觀察報 記者 陳文雅 距離熙熙攘攘的東三環北路農展橋僅有一公里，卻寧靜得出奇的棗子營街西口，正是北京軍區總醫院東院的所在，院門口立的“軍事禁區”的牌子為這個大院平添了幾分肅穆的色彩。這個黃金地段，即將誕生一個新的“地王”。

起步已是地王身價

11月28日傍晚，記者來到這里時，院門外墻上四處張貼著大紅大綠的遷址公告，昔日燈火通明的醫療大樓和食堂已經人去樓空，所有的醫生、護士、病人 和設備都已轉移，鏟車正在夜以繼日地將樓房夷為平地，一堵接一堵的墻伴隨著沉悶的巨響轟然倒塌。只有幾個保安把守著一棟仍然幸存的三層小樓——靠院子南邊 的干部病房，樓里有幾個粉刷工正在刷墻，幾位工作人員正在整理物品，其中一位工作人員證實，這棟樓原來就是北京軍區老干部服務處的所在，只不過，現在已經 搬到位于東四十條的總院去了。

就在一周之前，醫院還在正常接診，拆遷速度之快令許多習慣于把車停在院內的附近居民措手不及。“22日，醫院開始搬家，軍車、搬家公司的車、救護車 一輛接一輛……當天下午醫院貼出通知說因為拆遷次日起停診，不再接收病人。到了周五，醫生、護士、病人，連夜就都撤離了，周末連著拆兩天，效率真高！”住 在附近小區的居民蔡小姐說。

這個正在拆遷的軍區醫院，正是11月27日剛剛在北京市國土局土地掛牌的朝陽區農展館北路8號0304-622地塊住宅混合公建用地項目地塊。該地 塊四至范圍為東至規劃棗營西一路，南至北京軍區老干部服務處，西至農展館，北至棗營正街。該宗地將以“三通一平”的生地形式供地，即通施工臨時道路、臨時 電、臨時水。土地面積為28167.54平方米，其中建設用地面積25209.56平方米，代建15米寬的南北向城市支路一條，容積率2.3464，建筑 控制規模≤59152平方米。

該地塊出讓的競買保證金高達6億元，掛牌出讓底價20億，其中，最低地上政府土地收益金額約為11.42億元，土地補償費總額（包括拆遷和三通一平）約為11.42億元。

按照起價計算，該地塊樓面地價已經達到了3.38萬元/平方米。在農展館北路地塊之前，北京歷年來土地出讓的最高起價和最高樓面地價紀錄創造者是數 月前成交的萬柳地塊，起價為2.4萬元/平方米，成交樓面地價為3.38萬元/平方米，而此次推出的農展館北路地塊，光是起價就已接近樓面價地王。由于該 地塊緊鄰東三環、使館區的絕版地理位置，以及很可能超越萬柳地塊及香河園地塊、造就北京新地王的昂貴身價，該地塊自然受到了北京房產業界一致的高度關注。 一位業內人士分析說,該地塊上可能會建設100套左右公寓及10套左右別墅,“這塊地基本是燕莎區域最好的地塊之一,賣10萬元/平方米以下都是暴殄天 物。預計地賣出來之后周邊二手房單價立地漲1萬”。

地塊周邊不少新房和較新的二手房項目均價都已超過5萬元／平方米。其中，北京GOLF公寓的均價約6.5萬元/平方米，Park北京約6萬元/平方 米，朝陽公園西路7號院約6.98萬元/平方米。如果把區域范圍稍稍擴大，離之不遠還有一些著名的豪宅項目，嘉里星源匯均價約6.5萬—7.5萬元/平方 米，四季世家均價約8.5萬元/平方米，合生霄云路8號8.5萬—13萬元/平方米。

誰會摻和？

目前，一些房地產公司已對該地塊顯露出濃厚的興趣。不過，一位央企地產公司人士回應說，“目前已經有一些別的企業有拿地意向，我們這次就不摻和了。”而萬科有關人士則回應稱，目前暫時沒有意向，并表示“地王項目不太符合我們的拿地原則”。

記者了解到，北京軍區總醫院東院原為292醫院，后被北京軍區總醫院收編，并將部分主力科室轉到這里。

在2010年第三次中心城控規動態維護專題會上，北京軍區總醫院申請將其中約2.7公頃用地調整為居住混合公建用地，容積率2.1，建筑高度24米，作為軍隊空余土地轉讓。之后遞交的規劃方案中，總用地面積最終確定為約2.82公頃。

一份土地轉讓評估報告表達了兩年前該地塊原土地使用方北京軍區總醫院將土地轉手的意愿。2010年12月17日，北京龍泰房地產評估有限責任公司受 中國人民解放軍北京軍區總醫院委托，為其完成了“中國人民解放軍北京軍區總醫院位于北京市朝陽區農展館北路8號土地使用權價格評估”項目。該評估項目類別 為“轉讓評估”，涉及地塊的宗地總面積為26936.68平方米，總估價額為100140.56萬元。而今年9月10日，北京市規委核發了朝陽區農展館北 路8號F1住宅混合公建用地的規劃意見書。

另一個有意思的細節是，本宗地塊出讓方式為“設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通 過現場競報異地建設醫院面積的方式確定競得人。”如競價過程中出現競報異地建設醫院的情況，起始競報面積為1000平方米，競報階梯也是1000平方米并 且是其整倍數。競得人按照現場競報異地建設醫院的面積乘以6000元/平方米的醫院建造單價向北京軍區總醫院支付相應的建設費用，軍區總醫院負責完成異地 醫院的建設工作。北京中原地產研究總監張大偉認為，“這是北京首次出現溢價后競非保障房面積的情況。”

目前，位于北京市東城區朝內北小街南門倉5號院內的北京軍區總醫院干部病房及醫療大樓工程正在興建，總建筑面積約38萬平方米，地上十九層，地下三 層，估算造價約20億元。按“整體設計、分步實施”原則，一期先建干部病房、外科病房，總建筑面積約17.3萬平方米，估算造價約10億元。