經濟觀察報 記者 陳哲 9月底，朗詩集團在常州接下了一單總建面28萬平方米的代建項目。這家擅長建造綠色住宅的開發商，首次嘗試大規模輸出綠色技術品牌。

涉水代建背后，是朗詩從單一的房產開發業務向包括開發、養老地產、技術服務、節能改造等多元業務的戰略轉型。而綠色科技建造技術，則是朗詩開枝散葉的重大支撐。

“我們的預判是，中國經濟增速放緩，房地產業將面臨更大拐點，一個企業必須提前做出調整，擁有差異化的產品技術和商業模式，才能在調整來臨時獲得足夠的準備。”朗詩集團董事長田明在接受本報采訪時如是說。

經濟觀察報：朗詩不久前發布的“深綠”戰略，提出將朗詩科技公司獨立推向市場去發展，是出于什么樣的考慮，這個計劃如何幫助開發業務？

田明：你的理解跟我想的稍稍有所不同。我有一句話表達“深綠”戰略：把一家有綠色科技特色的房地產公司通過5—10年努力，逐步變成以綠建技術和能源技術為核心的，包括房產開發、養老、代建、科技技術的綠色集團。

科技公司的角色，在我們內部管理層討論溝通時，也不是一下就達成統一的。我的想法，它是一個戰略支撐平臺，為旗下地產開發、養老、代建、技術咨詢服務、節能改造等經營的需要，提供支持。雖然獨立出來，但是經營部門不是它，它是后臺。

經濟觀察報：也就是說，科技公司很大程度還是做朗詩自己的項目？

田明：準確地講，它不僅服務于朗詩集團內部的關聯項目，同時也是包括代建、科技服務、節能改造等對外業務中核心的支撐。

過去我們一直對科技公司做不少的穩定投入，比如建立和并購公司、招聘、培訓、研發，多年積累有了成果，現在科技公司已經盈利了。今年我們還有一個考核指標，除關聯交易外，對外實現盈利。

經濟觀察報：誰是朗詩科技輸出的目標客戶？

田明：在企業級別，直接是朗詩競爭對手的，我們不去支持。項目上構成競爭關系，也不會合作。除此以外，地產商的項目都是我們的客戶。

其實我不認為開發商是我們最好的、唯一的客戶，比如說寫字樓、政府辦公樓、開發區辦公樓、醫院、養老院、酒店等都是很優質的客戶，這類公建項目能耗需求更大，朗詩做起來，示范效應和經濟效益都會很大。

經濟觀察報：從營收和利潤上，科技輸出板塊占比會大嗎？

田明：銷售收入上，科技業務跟地產開發業務沒法比，但是利潤上的比例會逐漸拉上來。其實一個企業的終極目標不是規模，而是效益，股東價值最大化是最重要的。

經濟觀察報：養老地產也是這次朗詩轉型中提出的重要概念，現在很多企業都在大手筆投資，你們準備怎么做？

田明：五年內朗詩會做兩件事。第一步是將養老地產作為地產開發的一條新產品線，我們現在產品線有首次置業、首次改善有多次改善，有終極改善，還缺一個老年人的產品。實質還是房地產開發，只不過是針對老年人需求，進行涉老型的規劃設計、建造、醫療等資源的整合配套。我們已經在三個項目上試驗。

第二步我們要做完全的養老社區，可以是自己持有的，也可以是租賃的。我理解養老的核心競爭力，不在于產品打造，這只是錦上添花，最核心在于服務。

朗詩不想一下子就搞出大而全的養老社區，一下子搞太大有點藐視困難。所以戰略做得很堅決，但是操作上則很謹慎。

經濟觀察報：最近有消息說你們簽下一個大體量的代建項目，為什么這次轉型一改原先專注綠色產品開發，業務維度更豐富？

田明：最近簽下的常州項目，算是朗詩第一個規模比較大的代建項目，總建面28萬平方米。代建屬于公司戰略級別的，朗詩很想把現在的房地產業務做好，逐步地由重轉輕。這跟對經濟形勢的預判有關。

你可以看到有些經濟體國家，比我們要走得更往前一點，他們企業的發展過程、經驗，值得我們去研究。中國跟日本的經濟發展模式比較接近，日本經濟成長于上世紀50年代后期，戰后重建逐步走上政府投資、出口拉動的模式。1985年廣場協議后，日元升值，此后經濟陷入麻煩，連續20年處于低位增長。日本的房地產也經歷了資產價格的快速上升，當經濟不能持續提供支撐時，泡沫就破滅了。

但是我們看到日本有些房地產公司，由于有差異化特色，包括產品技術、經營模式，很好地抵御了經濟停滯和房地產泡沫破裂。當總的需求下滑時，那一部分差異化產品還有需求。另外業務模式有代建、有定制，你看日本普通老百姓的民居，集中公寓是少量的，大量的還是獨棟，都是老百姓委托給大的商業機構來做。

房地產大發展時，很多企業是不愿做這些業務的。但是當整個經濟發展、人口結構、城市化進程經歷拐點后，房地產整體需求發生逆轉，傳統的項目賣不動了，很多之前看起來很強大的開發商，實力被嚴重削弱或被破產兼并。而那些有技術特色的、有產品差異化、有經營特點的，大發展時期不那么被關注，這時候新業務的利潤有效地補償了傳統業務的虧損。積水公司、大和公司就是其中的佼佼者。

他們昨天發生的事，正是我們今天發生的，他們的今天，可能也是對我們明天很好的借鑒。

經濟觀察報：似乎還有不少人認為，雖然最近房產開發有所放緩，但依然有很大空間的城市化，仍會給開發商帶來很多機會。

田明：中國的城市化會走出跟別人同樣的軌跡嗎？我看不一定。人家可能到65%、70%才出現拐點，但中國會不會早一些呢？另外，理論上的設想跟現實有時差距非常大。我個人感覺，中國距離高速增長到平穩增長的時間，已經非常接近了。這是朗詩采取新戰略的主要原因。

經濟觀察報：今年上半年，朗詩在土地市場基本是蟄伏狀態，最近幾個月卻接連拿了5塊地，投資額在公司銷售收入上的比例還是挺大的，你認為現在是合適的投資窗口？

田明：對房企而言，地是原料，拿了地才能生產。從供應上看，整體而言，地方政府推地意愿比較強，供應比較充分。購買方，海外的資本，包括一些主業非地產的公司，參與國內房產領域積極性已經不如以前。而房地產行業本身，經過連續的調控，房企對土地的購買能力整體也在下降。就總的供求關系而言，適合你去買原料。

我們倒不是想未來形勢多好，其實沒有改變對未來的預期。

我們現金流不錯，一直有一定比例的錢放在賬上。朗詩賬上有20個億是常態，這個錢不投資，是為了安全付出的必要的代價。

經濟觀察報：你會不會太悲觀？現在時點看，這輪史上最嚴重的調控，似乎也不過如此。

田明：最嚴厲的，根本沒到。真正嚴厲的不是這樣，不是政策，政策可能只是一根稻草，嚴厲的是經濟規律。經濟發展慢下來，基本面發生變化的時候，還需要這么多地產商么，要這么多供應干什么？

我不是個悲觀的人，但是，你看地震、海嘯每次傷亡都很大，關鍵在于你不知道什么時候來。在不可預測的情況下，企業怎么辦？既不能躲到山上餓死，也不能不防患。

經常有人跟我說，強者恒強，希望我們發展快一點?？墒俏艺J為，企業最好的速度，就是不要死的速度。當你經歷一些小概率嚴重危機時，強者恒強是不成立的，可能死得更快，因為人們經常把“強”和“大”畫上等號。

不同的生態環境，會有不同優勢的物種。前十年，經濟高速增長，房地產需求很旺，市場劃出來一條斜率很高的曲線。那些膽大的，實施了非常激進的策略，現在擴張得很大，因為賭對了。但是今后，進入起起伏伏的、甚至向下的市場，難道還一定是他們取勝嗎？

所以我認為環境是決定性的，企業家應該對這個事情有預判。如果環境不支持還大踏步發展，那只能是積累風險。