經濟觀察報 記者 周亞霖 老牌地產商沿海地產曾一度風光無限。日前，一則沿海出讓其控股的上市公司股份的消息，又一次引發業內對于沿海的關注。金融市場人士認為：沿海之所以出讓控股的上市公司股份等資產，背后的原因就是短期債務過重。除了負債，近年高管頻頻離職更是雪上加霜。

近日，沿海地產與隆鑫控股簽訂了《股份轉讓協議》，沿海地產同意向隆鑫控股轉讓其持有的豐華股份3770萬股，轉讓價格為每股12元，代價約為4.524億元。記者還收到可靠消息，在9月初，沿海地產上任不到兩年的總裁王軍向董事會提交辭呈。

出讓上市公司控股權

沿海地產，在上半年算是平穩。

9月3日，沿海家園主席曾文仲在股東會后稱，公司4—7月份合約銷售額為12億元。在一些區域，沿海曾賣出亮點：東莞沿海江灣國際連續三周位居東莞市銷售前三，而大連沿海鑒筑6月份曾開盤30分鐘成交100套，表明沿海在三、四線城市適應能力在提高。

但是沿海地產的短債壓力，僅僅部分區域樓盤的熱銷已無法全部覆蓋。

9月22日，豐華股份公告稱：根據沿海地產投資（中國）有限公司和隆鑫控股有限公司簽訂的《股份轉讓協議》，沿海地產持有的本公司股份400萬股已過戶給隆鑫控股。根據雙方協議條款，沿海地產將分三次轉讓持有的本公司股份3770萬股，其中第一次轉讓2000萬股已于9月7日辦理完成過戶手續，第二次轉讓400萬股于9月21日辦理完成過戶手續，第三次轉讓1370萬股尚未辦理過戶手續。

9月26日豐華股份公告稱，增補公司董事的議案以及注冊成立公司全資子公司的議案，已于9月25日的第六屆董事會第十九次會議上獲得通過，經豐華股份新的第一大股東隆鑫控股有限公司提名的新董事一一到位。至此，在重慶雄霸一方的“隆鑫系”占據了豐華股份的主要董事席位。

標準普爾分析師陸楓指出：鑒于沿海當前的銷售狀況，要想使得資金狀況平衡，還是需要出售一些資產。

短期負債過重

沿海曾經位于房地產公司的一線陣營，1990年成立于香港，1997年在香港聯交所上市，曾一度在銷售規模上進入過全國前十，昔日與其規模類似的同業已經沖向數百億的銷售規模，而沿海依舊在數十億的規模上徘徊。根據沿海地產年報，截至2012年3月31日，沿海家園錄得收入約71.78億港元，較上年度增加約91%；毛利率約為33%，較上年度28%有所改善；雖和上一年度相比，營業收入和毛利率有了改善，但沿海地產的規模已不屬于一線地產商的陣營。

讓其更加尷尬的是短期債務的問題。

截至2012年3月底，沿海有96.78億港元的流動負債，其流動負債中最緊迫的部分就是銀行和財團的借款，共計約50.1億港元（包括一年內到期銀行借款24.99億港元，一年內到期其他借款約為25.11港元）。

如果流動負債中的已收物業預售按金8.64億港元可以不考慮，其他門類的應付賬款及應計負債、欠本公司主要股東款項、應付聯營公司款項等合計約22.31億港元存在回旋余地，但銀行和財團的借款融通的余地甚小。公司加上受限制的存款在內的現金只有25.14億港元，所以，沿海地產只有加大銷售才能突破目前的窘境。

雖然沿海地產的年報顯示2011年營業收入是71.78億港元，但這是更早期的銷售收入的確認，并不代表2011年其實際樓盤的銷售和商業物業的經營狀況?？梢詤⒖嫉氖?，“截至二零一二年三月三十一日止年度，本集團錄得已訂約銷售港幣30.24億元（二零一一年：港幣46.19億元）”。

可以和沿海地產的流動負債做個比照的就是其流動資產。沿海地產的流動資產有130.44億港元。流動資產中有發展中物業60.59億港元，已竣工之待售物業26.68億港元，分類為持作銷售之資產（可以出讓的資產）0.51億港元，應收賬款2.65億港元，預付款、按金及其他應收款13.66億港元，應收聯營公司款項1.13億港元，預付稅金0.59億港元，現金及銀行結存19.13億港元，還有附抵押銀行存款6.01億港元等。也就是說，一方面其有一部分應收賬款，另一面，如果提高銷售效率、能大幅出貨，雙管齊下，即可回籠現金，覆蓋相當比例的債務。

積極應對

標準普爾在報告中指出：資產出售是很多開發商的流動性來源之一，資產出售幫助財務上疲軟的公司避免陷入困境，最近的例子包括上海證大、盛高置地、沿海地產和綠城中國。這些公司通過出售土地或者項目從而降低再融資風險，不過標準普爾認為沿海綠色家園仍然面臨一定程度的短期再融資風險。

標準普爾報告還提及了人和商業。一樣是一家評價為流動性疲弱的公司，但人和和沿海地產的不同在于，人和的大部分資產沒有使用權證，導致其買家無法從銀行獲得貸款，所以人和不屬于上述的四家開發商之例。但使得沿海地產評價較低的重要原因就是其有一筆債務即將到期，從時間性的角度看，被評級為CCC+，在短債面前，任何公司的評級都將承受“砍分”風險，而即便人和商業可抵押資產匱乏，卻因無短債壓力勝過沿海。

標準普爾在報告中指出：沿海地產對于2012年11月8日到期的1.32億美元債券再融資安排的確定性仍不足。另據了解，其中0.5億美元的債券屬于公司股東認購，已經和該股東商榷，可能有回旋空間。記者也采訪了給沿海地產評級的分析師陸楓，陸楓指出：鑒于沿海當前的銷售狀況，要想使得資金狀況平衡，可能還是需要出售一些資產。

另據接近沿海高管的人士透露：沿海在今年初也針對公司經營開了多次會議，提出了要加強銷售的要求。而且，沿海近幾年也在做品牌輸出以求得突破。

管理半徑過大

近期，沿海再次引發媒體關注除了其讓渡上市公司控股權之外，就是其總裁王軍辭職的傳聞。雖然沿海地產和王軍本人都未回復記者這個問題，但記者已獲得確切消息，王軍已經于9月向董事會提交了辭呈。

而這距離王軍到沿海擔任總裁不過兩年的時間，王軍最早是在中海地產集團公司營銷策劃中心擔任副總經理，2008年初，王軍轉投黃光裕旗下，并擔任國美系北京鵬潤地產控股集團總裁，在鵬潤地產任職3年后，2011年初，王軍辭去了鵬潤總裁，隨后接任沿海地產集團總裁職務至今。在過去數年前，沿海地產已經面臨了多位高管辭職的窘境。

雖然沿海沒有給予記者正面的答復，但是除了做好資金安排，沿海還需要面臨的就是如何解決管理層更迭過于頻繁。而一位和沿海接觸較多的市場人士向記者談及自己的分析：沿海初期拿地和大部分地產公司一樣，都是協議出讓。但公司規模上去以后，依然是偏好尋找協議土地，以壓低土地成本，卻忽視了在重點區域深耕，這是近年沿海規模上不去的原因。

一個公司做大了，上了規模了，拿地的戰略不夠清晰，他認為這不應該是一個很現代的、規模很大的企業的理念。從沿?，F在的項目布局看，也顯得略沒有章法，大連、鞍山、武漢、北京地塊非常分散。但現在大部分大型地產公司拿地都是從原來一個中心向四處分散，資源聚焦、充分挖掘一個熱點區域的潛力的模式，這對于減少跨區域經營帶來的風險是有益的。

記者采訪標準普爾分析師陸楓時，希望陸楓對這家公司做個點評，陸楓評價道：從我們評級的公司，沿海地產是規模相對比較小的公司，但其項目卻分布在很多城市，資源過于分散，管理半徑過大，執行力度和效率也不算好，加上項目都位于限購城市，這可能就是銷售不夠好的原因。