經濟觀察報 記者 李緣 繼深圳非戶籍居民“一簽多行”被緊急叫停后，新界發展之爭再次把內地與香港的關系推上風口浪尖。

為解決香港居住問題，新界東北7.87平方公里的新市鎮項目于1998年便已提出，2007年正式列入“香港十大基建工程”，到目前為止經歷了三次面向全體公眾咨詢，卻到近期最后臨近實施一刻遭遇民眾強烈抗議。民眾質疑的焦點在于，毗鄰深圳的新市鎮項目是否為了配合深港融合而建？會不會犧牲香港人的利益“割地賣港”？

為釋除疑慮，9月22日，負責香港土地和規劃的發展局罕見地在香港報紙刊登全版廣告，簡介新界東北土地的整體開發計劃?？菑V告當日，發展局局長陳茂波出席《新界東北新發展區規劃及工程研究》論壇，致辭開篇便主動強調新界是為了解決香港人的住房需要發展規劃而建，“絕對不是坊間謠傳的深圳后花園，更加不是雙非富豪城。”

上述論壇是最后一輪公眾咨詢的收尾活動，吸引了逾5000名市民參加，最后因人數爆棚，被迫由室內移至室外草坪。就在陳茂波致辭之時，“反對深港融合”、“保衛香港”、“撤回發展”等口號聲此起彼伏，反對者與支持者口誅之余更推撞動武，秩序大亂，被香港媒體戲稱為“草原大戰”。

臺上是備受質疑的政府高官，臺下是訴求繁多的民眾，新界發展之困，恰是香港近年發展受阻的一個縮影。這塊和內地接壤，承載了水貨客、跨境學童、舊村拆遷和新市鎮等最多矛盾的區域，未來發展會何去何從？

新界之困

1898年清政府將獅子山以北、深圳河以南的土地和島嶼租讓予英國時，因找不到合適的名字，便將其取名為“新界”，即新的租界。若不計大嶼山等離島，新界內陸面積747平方公里，占香港總體面積67%。作為香港唯一和內地直接接壤的區域，新界一直是內地移民的首選落腳點，也是中國貿易、物流的匯集地。

此次引起爭論的新界東北新市鎮，為古洞北、打鼓嶺和粉嶺北三區合并而成，占地共7.87平方公里，和深圳羅湖最短距離只有700米，步行8分鐘即到邊境，可謂與深圳最近的居民區。按規劃，建成后新市鎮可提供5.4萬住宅單位，其中四成為政府資助廉租房（即“公屋”），其余為可供出售的商品房，料可容納約15.2萬人居住。早在1998年選址便已確定，按原定日程，今年可完成公眾咨詢，2013年出臺具體方案，第一批住宅計劃于2022年建成。換言之，這個歷時24年的項目，現在正進行了一半，而且正處于平衡意見、確定規劃方向的關鍵時點。

香港地少人多，平均每個家庭居住面積不足50平米，供求失衡下樓價10年間翻了超過3倍，為何發展新區、解決居住問題卻引發反對浪潮？公眾咨詢文件上的“促進深港融合”字樣是癥結所在。

香港政府在大型項目前循例會進行公眾咨詢，廣征民意來完善方案。此次新界東北新市鎮發展屬于大型項目，計劃用5年時間做三輪咨詢。前兩輪供市民取閱的咨詢文件上，都明言項目以深圳、香港融合為主題，并圍繞此定位設立一系列的基建和配套設施。深港融合，這個一年前還被官員津津樂道的概念，在今年卻成了不可觸碰的引爆點。

9月21日，梁振英主動召集媒體，指住房問題是現時香港面臨的最大民生問題，香港的樓價和租金已脫離市場的負擔能力，公屋輪候人數亦越來越多，非常需要類似新界東北新市鎮的大型發展計劃。梁振英反問道：“我上臺以來已實施一系列以香港利益為先的重要措施，包括雙非孕婦零配額和落實港人港地，又叫停一簽多行，你說我們會不會將新界的重要部分割讓給深圳？”梁振英續而呼吁，請勿將新界發展“政治化、標簽化”。

9月23日，發展局局長陳茂波再次澄清，政府絕不會在新市鎮建立專門服務內地旅客的大型商場，最

新的規劃已經去除了深港融合的因素。他懇切地說：“我希望各界以香港整體利益為先。”

陳茂波強調，為了徹底消除構建“內地富豪后花園”的疑慮，會考慮對新市鎮的私人住宅實施“港人港地”。“港人港地”是9月6日香港政府首推的限購措施，即對規定的樓盤只放開予香港永久居民購買，且在其后的30年內轉售對象也必須是永久居民。

港人之憂

翻看香港城市發展史，政府自上個世紀60年代開始便在新界各角落規劃、征地，為不斷膨脹的城市人口興建大型住宅小區，并在原本荒蕪的小區附近開辟交通網絡，配以商場、體育館等設施，形成港島以外的“新市鎮”。開發得越早，承載的人口也越多。如1961年開發的荃灣和沙田分別容納了79萬和64萬居民，位于新界西部的屯門于1973年開發，現有近50萬人居住。香港最近一個新市鎮東涌于1992年落成，其后20年再無新項目啟動。

香港科技大學經濟系主任雷鼎鳴援引數據指出，香港總面積為1108平方公里，但礙于地質特征和歷史原因，開埠170年來城市住宅用地僅為41平方公里，新界鄉郊住宅用地為35平方公里，而商業用地僅有4平方公里。新界東北新市鎮總開發面積雖為7.87平方公里，但刨除基礎設施、休憩用地等，實際用于住宅建設的只有約1.6平方公里，占比不足20%。“在擁擠的市區外建立衛星城是全世界政府通用的招數，為什么到了香港，卻引來這么多反對，被貼上這么多標簽？”雷鼎鳴問。

這可歸因于近兩年香港民眾對內地居民的排斥心理漸強，并逐漸演變成易于一觸即發的“火藥桶”。“限制自由行數量，刻不容緩！”這是繼年初的“蝗蟲”海報后，另一份在香港各大論壇上流傳的充滿煽動字眼的海報，并配上一名中年內地婦女蹲在路邊吃盒飯的照片：這是大多數港人心目中內地自由行的形象。

新界北區區議員曾勁聰向本報表示，區內居民對發展持肯定態度，但擔心新建的住宅區會迅速被內地人“占領”。

“現在最靠近羅湖口岸的上水，幼兒園70%的兒童都是‘雙非’（父母皆非香港人的小孩）。”曾勁聰說。他指出，很多受教育程度高的香港居民并不是歧視“雙非”，但當自己的小孩學位被搶占，被迫跨區尋找學位時，會有很強烈的不公平感。

此外，曾勁聰提到近年很多內地人出于小孩讀書和資產配置的考慮到新界買樓，居民直接的感覺是“內地人將樓價炒貴了”。據美聯物業顯示，北區樓價2008年至今已累升了一倍，由每平方米2.5萬港元升至近5萬港元。

雷鼎鳴相信，標簽的背后是土地利益之爭。“香港是一個極度注重私人財產安全的地方，政府主導的大型開發肯定涉及征地，賠償金額還需要逐個談。我曾經聽到一個新界原住民抗議說反對發展，但接著馬上說如果給夠足夠的賠償，就支持！涉及到土地利益的事情，任何政府處理起來都很麻煩。”

溝通機制

民眾對內地居民的排斥心理漸強，雷鼎鳴歸咎于以下兩點：首先是香港經濟表面上有增長，但經過物價調整后，實質已停滯了8年。經濟不景氣導致社會流動性差，年輕一代看不到前途怨氣很大。在個別媒體、政客的鼓吹下，部分市民接受了“內地人炒高樓價”、“內地人搶走工作崗位”等看法。

其次，雷鼎鳴認為現時香港的政制不完善，議員靠10%的民眾選票便可當選，于是越來越多的議員走極端路線，對很多社會經濟議題持“非黑即白”的一邊倒態度，雖不代表大多數香港人的意見，但卻容易得到議席，媒體有時也需要這些喧嘩取寵的觀點吸引眼球。

雷鼎鳴還表達了他的擔憂。“現在香港失業率只有3.2%，很大程度是拜旅游、零售市道暢旺所賜。內地現在對高素質的商品有需求，香港正好可以滿足，地理上又離得近，相當于有消費紅利。但現在有人說‘自由行’是蝗蟲，內地旅客情緒肯定會受到打擊，相信遲早會有其他替代香港的旅游熱點，香港的紅利很快消失。”

中原地產創辦人兼董事施永青接受本報采訪時也表達了同樣的憂心，“如果我是內地旅客，香港人這么不歡迎我，我為什么還要來？”

未來該如何舒緩兩地矛盾？施永青建議，香港可效仿意大利旅游城市威尼斯和尼泊爾的喜馬拉雅山景區，對游客征收基建稅、旅游稅，以此來篩選消費能力高的“優質游客”。“比如一進入香港境內每個旅客都繳500元旅游稅，這樣他就不會只買300元的奶粉，肯定會去消費更貴的東西，為香港增加更多就業和收入。而且稅收不能針對內地旅客，應體現香港一視同仁的法治精神。”施永青相信這種“寓禁于征”的方法，遠勝于現時只靠海關和警察打擊水貨客。

施永青說，接觸到的大多數香港人都對內地游客友好，一些極端的言論被部分媒體和政客大肆渲染，把港人復雜情緒中的負面因素放大。“我相信香港的有識之士都不想看到現在的狀況。市民間的兩地關系發展到這個地步，可謂親者痛，仇者快。”

雷鼎鳴則強調，香港政府不應對逐漸惡化的市民心態視而不見，可主動發起一些有建設性的辯論，用實際的數據證明封閉化的香港對經濟各環節、對市民收入和生活都沒有好處。“一個有效的溝通機制，是香港政府順利施政的大前提。”