經濟觀察報 記者 胡芳潔 “說中國現在有很多企業在做商業地產，我認為中國做商業地產的企業不多，而是很少。有很多號稱要做商業地產的企業，但能做商業地產的企業確實非常非常少。”鴻榮源集團有限公司總裁禹來說。

對于很多地產商來說，商業地產成為一個讓他們又愛又恨的名詞，商業地產帶來租金收入、資產增值的美好遠景的同時，也帶來對企業運營能力、資金能力的考驗。

禹來此前曾歷任天河城集團董事長、深圳市中信城市廣場投資有限公司董事長，其中其運作的天河城購物中心，在2006年曾創下單日最高人流量83萬人次的紀錄，是國內較早涉足購物中心開發運營的企業家。在亞洲購物中心協會2012商業房地產博覽會暨中購聯購物中心國際論壇第十屆年會上，禹來接受本報采訪時認為，要做好商業地產并沒有什么獨特的訣竅，其中的關鍵因素之一，就是要遵循商業地產開發、運營的一般規律。

 經濟觀察報：現在國內做商業地產的企業很多，但真正做得好的并不多。你是國內較早做購物中心開發運營的，取得過很好的成績，現在運作的鴻榮源壹方中心也是深圳最大的綜合體項目之一。請問，做好商業地產有什么訣竅和獨特的經驗？

禹來：你說中國有很多人在做商業地產，我認為中國做商業地產的企業很少，有很多號稱要做商業地產，但能做商業地產的企業確實非常非常少。

什么叫做商業地產？我曾經對商業地產的產品性質做了一個定義，商業地產的產品和住宅地產的產品最大的區別，就在最終產品的形式不一樣。住宅地產的最終產品，賣出的是實物，就是住房；商業地產，它的最終產品形式是服務。

搞住宅開發的企業，它的經營模式，就是一個字“賣”；真正做商業地產，經營模式就要換成另外一個字，就是“租”，把它租出去，也就是持有。這樣的話，就不能用刀隨便去剁碎了賣，就得拿筆在上面畫，畫出來，然后租出去，提供的是整個服務。所以說，現在國內真正在做商業地產的企業不是很多。

商業地產能夠做成功，其實也沒有什么特別的經驗、特殊的辦法，第一，就是一句話：它是遵循了商業地產開發、經營全過程的一般規律。所謂一般規律，就是與這個產品的性質有關系，就是你能把它很好地建設起來，然后持有，然后經營。商業地產的盈利模式，是取得物業的增值，最后取得增值的價值，任何一個購物中心或者是酒店、寫字樓的總經理的培訓，對總經理最根本的要求，就是使得物業增值，物業增值怎么來實現呢？主要通過租金水平來體現，或者換句話說，租金就是你這棟樓的價格。

第二，商業地產和住宅地產一個很大的區別是，對于經營團隊的要求特別高。早期，從上個世紀到這個世紀的前十年吧，到2010年的這個時間段，真正想做商業地產做不好的一個主要原因，可能資金的因素會大一些。但是到2010年以后，隨著中國的發展，房地產市場的發展，資金還不是首要的，大部分是因為經營團隊跟不上去，經營搞不好。

商業地產要成功，就是兩條，第一條要遵循商業地產開發的一般規律；第二，要建立起一支適合項目經營的商業地產管理團隊。這是兩個比較重要的基礎。

 經濟觀察報：如何看待目前眾多住宅地產開發商進軍商業地產？

禹來：住宅地產商進入商業地產，早期來講，有兩個原因，一個原因是被動的轉型。就是城市規劃的原因，目前在中國的房地產市場想要拿到大塊的土地，城市規劃一定會要求有一定的商業面積。早期可以拖，拖到最后，跟政府去討價還價，去改功能?，F在因為是公開的招拍掛，這個方法行不通了。這是被動轉型的一個原因。第二個原因就是稅收，因為中國房地產方面的稅，特別是增值稅是比較重的，房地產的利潤越厚，交的增值稅的比例越大。那不如不賺錢，賺一個物業留在那里，這樣增值稅就避開了。當時主要是這兩個原因促使開發商被動轉型。

但是隨著行業的發展，特別是城市的發展，很多開發商主動進行轉型。既然城市規劃、批地的規則是這樣，那企業就主動建商業地產，這個城市不是希望有標志性建筑嗎，希望建100米，企業就說能建200米。商業地產，成為取得土地的一種方式。這以大地產商為主。

還有就是，我以前的老板曾經征詢過香港一家很有名的地產商的意見，他的問話是這樣的：房地產行業是一個周期性很強的行業，怎么樣來規避這個風險？這個老板是這樣回答的，他說中國的房地產商，從來沒有經歷過一個真正的房地產周期，而這個香港企業已經存在了50年、60年，他說我們是經歷過這種周期的，這種周期到什么程度呢？你們很難想象，90多天，賣出一個50多平方米的房子，全公司都慶祝，你們很難想象。

商業地產，是熨平這個周期的很好的辦法?？梢钥吹?，在香港上市的房地產公司分為兩塊，一塊是香港本地的上市公司，一塊是在香港上市的內地公司。這兩類企業有兩個很大的區別，第一個區別，資產負債率不一樣，香港的房地產企業負債率普遍在30%以下，內地的房地產企業，負債率普遍在60%以上，這是第一個區別。第二個區別看收入結構，香港有的地產企業，利潤的構成40%、50%都來自持有物業。也就是說，主動轉型的第二個理由，是房地產企業平衡發展的一個很重要的辦法，一個商業模式。

第三，今后在中國，土地政策、房地產市場變化都比較大的時候，商業地產是利潤來源比較重要的保障。所以現在很多的房地產企業都開始進軍商業地產，就是這個意思。這就是從被動轉型到主動轉型。

 經濟觀察報：現在國內做商業地產，有很大一部分仍然將商業銷售了。如何看待這種銷售型的商業地產？

禹來：我們把話題縮小，不說商業地產，就說做一個購物中心，這樣比較好談問題。作為一個購物中心，把它銷售掉，中國幾家知名的企業，他們的歷史就可以說明這件事情，第一代，稀里嘩啦一剁碎賣掉，留下幾個綜合超市，把最不值錢的自己留下來，把最值錢的賣掉了，結果是什么結果，大家可以看到。銷售型的方式，對于一個整體的購物中心來說，是絕對不可取的。

我專門對這個問題進行過研究，很多年前，我曾經在購物中心雜志上寫了一篇文章，當時與現在自稱非常成熟的商業地產開發商發生過激烈的爭論，他們說可以銷售，當時我在天河城，成功的經驗之一就是只租不售，商業地產的基本規律就是這條規律。他們說我是站著說話不腰疼，說沒錢。你沒錢，根本就不適合做這件事情，一個能挑90斤的人，非要進入一個挑100斤的行業里來，你根本就沒有資格做這件事。

天河城在國內是比較早期的成功的購物中心，它能夠成功，就是遵循了購物中心開發的一般規律，沒有賣散。那時候在國內不是爭論得很厲害嗎，當時我在國外問過一些同行，在美國、歐洲、日本、新加坡，我說如果你們把購物中心拆零銷售的話，會有什么問題？所有人都瞪大眼睛看著我，把我當成外星人，這個問題他沒有想過怎么回答你，而是沒想到世界上會存在這么個事情。

 經濟觀察報：現在購物中心出現去主力店、而用集合店替代的現象，這是一種趨勢嗎？原因是什么？目前市場上購物中心眾多，要在市場競爭中取勝，主要因素有哪些？

禹來：現在大家談到去主力店，在傳統的說法中，主力店主要是指兩個，一個是指百貨公司，一個是指大型綜合超市。

在大型的購物中心里面，尤其是經濟發達城市的核心地段，對于去主力店的呼聲確實越來越多，這應該是一個趨勢。這個趨勢是由這種業態發展的特點決定的。

百貨作為主力店的優點，就是他能夠很快地啟動招商，起到帶動作用；缺點就是租金低。在中國，還有一個很明顯的、可能大家都沒有注意到的問題，就是百貨的經營模式，跟購物中心的經營模式、盈利模式幾乎是一模一樣的，就是靠轉租。本來百貨公司的經營形式不是這種方式，而是所謂“買手制”，即把商品買進來再賣出去，通過經營來盈利，而不是把店面租給商家來賺錢?，F在，購物中心也是干這個，百貨公司也是干這個，而且百貨公司除了租金低外，胃口越來越大，給3萬平方米，不夠，要4萬平方米，但并不是自己去經營，而是馬上劃區，干跟購物中心同樣的事情。所以說，目前購物中心去主力店的趨勢，確實是存在的。

但是把百貨公司去掉以后，要考慮用什么東西替代它。這就是集成店或者叫集合店的問題，比方說H&M、ZARA等進來，其實用集成店代替主力店，不是一個必然現象，而是一個偶然現象，只是說不要百貨店，用別的東西來替代它，這個時候恰好引進了國外以快時尚為代表的集成店，剛好填補了這一空白而已。一個是面積足夠大，如果找個百貨公司給2萬平方米，還不如找幾家如ZARA、H&M等，加起來給幾千平方米，租金又比百貨公司高，又起到了主力店的作用。這是一個偶然現象，但是從經營的角度，七八年前我就提出來了，要把主力店由主力區來代替，主力區的另外一個名詞是主題區，搞一個主題區。說到底，現在ZARA也好，H&M也好，不過是一個連鎖的主力區，我自己做也是一樣的，例如以運動商品來講，運動品牌現在各自是各自的店，來一個集合就是這個道理，我以前在的天河城，自己做了運動品牌的集合“運動營”，也是一樣的道理。

換句話說，這種經營形式是一個發展的必然。購物中心今后發展的趨勢，在中國很明顯的特點，就是購物中心越來越多，競爭越來越激烈。要避免競爭，首先要避免同質化的問題，但是國內、國外的品牌，就那么多，從品牌上，完全避開的可能性已經不大了，今后城市中心購物中心的競爭，要想取得優勢的話，只有兩條：一，經營的主題化，主題文化的競爭；二，拼服務。今后可能主要靠這兩個東西。