經濟觀察報 記者 陳文雅 從8月到9月上旬以來，北京房地產市場的供求關系數度出現不同尋常的波動。

從供應來看，北京市住建委網站顯示，北京8月中旬取得預售許可證的住宅項目只有兩個，8月下旬也只有5個。根據偉業我愛我家市場研究院的數據，8月份新房市場新增供應量僅為6086套，環比7月份大幅萎縮46%。

但9月從5日到10日6天內，新增的預售項目達到了11個，供應住宅套數為4275套。其中包括像璽源臺、中海九號公館這樣的中高端項目。

此外，從需求來看，據21世紀不動產數據顯示，進入9月份第一周北京二手房成交同期環比下降10%，商品房成交環比下降44%，繼8月份之后繼續呈下降趨勢。

“9月上旬的突擊供應只是補8月的欠賬。除了供需關系總體情況以外，我們還可以發現一個現象，8月保障房成交量有較大增長。如果當月商品房成交數據包涵保障性住房的話，那么8月成交數據比7月多，但如果扣除保障房這塊，8月的成交數據是少于7月的。而保障房的成交并不是像商品房那樣持續平穩地一套套賣掉的，分配完一批，再到分配下一批之間就要隔一段時間，短期內保障房項目的集中成交就會造成市場整體成交量的波動。此外，保障房的成交量對于市場整體成交價格也有顯著影響，保障房成交增多就會壓低成交價格。”一位業內人士表示。

北京中原地產市場研究總監張大偉分析，保障房的集中簽約是導致8月新房成交數據沖高的一個主要原因，數據表明，剔除保障房，8月份新建住宅簽約套數僅為9700套，而限價商品房項目梧桐苑一個項目8月的簽約套數就達到了1625套。與7月份剔除保障房的成交量相比，8月同期新建住宅簽約量實際下滑了1成左右。

“有意思的是，8月北京恰好迎來國務院落實房地產市場調控政策督查組座談。”上述人士說。8月2日，北京市委書記郭金龍代表市委市政府歡迎督查組來京督查指導時表示，“隨著各項政策措施的落實，北京市房地產市場出現了積極變化，調控工作取得明顯成效：房價‘穩中有降’勢頭明顯；投資和投機性需求被有效擠出；保障房建設、投資占住宅的比重不斷提高，房地產結構有效調整。”

虎杰咨詢首席分析師張寅在7月份曾經預計，8月開始，北京的房地產市場會開始為期4—6周的短期休整，“成交量環比會回落，不會低于10%，大概會在10%—15%。9月中下旬成交量又會止跌回升，直到11月。”

張寅說，下行趨勢已經過去5周，目前來看還得持續一周，要到9月底，最遲10月初，成交量會重新上來，10月、11月的成交量會回到7月的水平。他認為，北京目前的這種供應增加而成交下降的情況，并不是一個大反轉趨勢，而僅僅是市場的自我調整，直到11月整個回暖的形勢不會有太大變化。

至于9月的市場成交價格，并沒有隨著成交量的下行而松動。“從成交價格來看，下半年的變動幅度不會太大，有打折也不會跳水，有上漲也不會飆升。”張寅說。

張寅最近一段時間跑了不少城市，發現一線城市和二、三線城市的情況出現了分化，“一線城市除了廣州以外，京滬深明年上漲的可能性很大。而在許多二、三線城市，庫存量仍然很大，明年價格上漲的動力不大，比如天津、石家莊、青島、濟南等的庫存都很大，至少得消化14-16個月。”

近期，各地的銀行出現了一個新現象，許多開發商專門派人在銀行盯著購房客戶申請的按揭貸款審批，而這種現象大約在8月中旬左右開始出現，7月之前并不常見。

“各地的房地產行業都有競爭，一個銀行可能接七八個房地產項目的按揭貸款業務，而正好9月底是銀行三季度末回收貸款的節點，因此本月末貸款利率會有點緊，這些項目之間也就形成了競爭關系，貸款額度緊就有可能導致一些客戶貸不到款，早一天替客戶拿到貸款也就是為自己多爭取一天時間。目前，銀行內部的同業拆借利率已經漲了。房貸優惠利率也有可能會取消。”張寅說。

張寅還發現，目前宏觀經濟整體不景氣，市面上大量的招聘廣告出自房地產行業，“到月底或下月初我們會發現，和別的行業比較，房地產業仍將是下半年最好的行業。”