經濟觀察報 記者 廖杰華 8月31日上午，在位于深圳南山區的辦公室里，凱德置地總裁廖茸桐掐指算著接下來一個月內將發生在凱德置地身上的大事。

除了即將開工的全球第八座來福士廣場，未來一個月中，等著廖茸桐出席的活動還有，成都、寧波兩座來福士廣場的開業儀式，上海凱德中國培訓學院的開學，以及重慶朝天門地王的正式開工。

對凱德而言，經濟的短暫打盹并沒有影響到其在中國的擴張步伐，眼下這個即將開工的70億超級綜合體便是證明。

這是廖茸桐在內地的第12年，這是凱德置地在中國的第18個年頭。

18年來，凱德置地投資與開發的項目超百個，總投資近700億人民幣。

廖茸桐是第三代新加坡華人，身為一家在中國不斷壯大的最大外資房地產公司的掌門人，廖茸桐被認為既具有國際視野，又對中國市場了然于胸。

在凱德置地身后，是龐然大物般的，有著全球最大商業地產開發商之稱的新加坡嘉德置地集團。而隨著凱德置地在中國內地的開疆擴土，嘉德總資產的41%已在中國國內，超過新加坡，而且這一比例還會增加。嘉德置地的想法是，在未來幾年，希望把中國業務做大到占集團總業務量45%左右。

為此，廖茸桐和他的凱德置地需要更加努力。

在中國，凱德有自己的宏圖大志，目標是建成另一個嘉德置地。

關于房地產基金：分類投資 凱德操盤

經濟觀察報：在中國市場的這些年，凱德置地在金融市場的優勢讓人稱道，你怎么看？到目前為止，這些基金規模多大？如何管理？

廖茸桐：需要說明的是，基金是凱德的經營模式，而不是融資渠道。

在中國，凱德旗下管理的基金有10只。這10只基金的規模大概是45億美金。其中有3只是住宅基金，有3只是shopping mall基金，還有一只綜合體，一只服務式公寓，另外還有寫字樓基金。

在凱德旗下，不同產品有不同的分類，住宅基金只投住宅，綜合體基金只投綜合體。

但這些基金有一個共同的要求——必須是凱德操盤，凱德不一定要控股，但一定要操盤。

凱德是按照國際上市公司的成熟模式運作，非常透明。這些基金認可凱德的團隊和品牌，也信賴凱德的管理。

經濟觀察報：為何會對基金進行分類，標準是什么？

廖茸桐：不同投資者有不同的要求，不同的風險偏好。進行分類，是因為所有的產品我們都熟悉，可以先分類然后讓不同投資者進行不同的投資。

有些投資者喜歡短平快，比如一些家族企業希望做住宅，短時間收回成本。

有些投資者，包括一些養老基金，一些主權基金，比如新加坡政府旗下的淡馬錫，這些基金的目的是想在國內擁有一些優質資產，有穩定的收入，而非短期套利。

經濟觀察報：這些基金有沒有國內資本參與？

廖茸桐：國內有一些資本希望參與，但受到限制，他們只能買股票，不能直接投資。

經濟觀察報：這10只基金的收益率大概是多少？

廖茸桐：既然是投資，就要講究回報。一般而言，他們對這些基金的整體收益率要求在20%左右。

不同基金收益率要求不一樣，比如住宅基金就要求高回報，但也意味著相對較高的風險，而shopping mall基金的回報要求則低一些，但可長期持有。

經濟觀察報：從目前來看，收益率都能達到最初設定的目標嗎？

廖茸桐：有些能，有些達不到，這是很自然的，因為在國內做生意都是這樣，但總體來說還是能滿足要求。

經濟觀察報：那凱德的收益在哪里？

廖茸桐：凱德本身也是投資者，你有20%，我也有20%，但這個餅能做大，這是第一。第二是收基金管理費，這是國際通行的，投資者都認可。

關于商業地產：有些城市已過剩

經濟觀察報：中國的房地產過去十年是住宅為王，但現在都在提商業，以你的經驗來看，中國商業地產的機會在哪里？挑戰在哪里？

廖茸桐：應該說有很多機會，按照國際標準，國內走向消費型社會是一種趨勢，從街邊店鋪，到百貨公司，再到購物中心，很多國家都是一路走來。

到現在為止，中國的購物中心不多，好的購物中心更少，這是機會。

以凱德為例，目前在國內有57家商場，應該說有能力再翻一倍，達到100多家，這也是中期目標。服務式公寓也一樣，從原來滿足美歐客戶，現在慢慢轉移到亞洲、國內的商務客。同樣的情況也發生在寫字樓身上，原來很多國企都想自己蓋一棟大樓，但現在很多都想搬到甲A寫字樓，這是一種趨勢。

當然，住宅由于城市化還會不斷增加，但純住宅項目會越來越少，地塊也會越來越小，帶一些綜合體、帶一些配套設施的要求越來越多，這也是未來的一個趨勢，不能全部走單一住宅的路線。

經濟觀察報：凱德以后會怎么搭配各種業態？

廖茸桐：凱德已經開始向綜合體轉型，能做的事情也很多，比如現有的57家商場是不是能搭配一些服務式公寓、寫字樓或者住宅。

1994年進入中國時，凱德希望各業務板塊自己發展，因為當時要專注，如果讓一個人來管那么多，可能管不來，但如果讓一個很懂住宅的人開發，他會走得很快，走得很遠。

而現在，更多的是考慮怎么樣整合起來，從業態，從城市，從團隊，從品牌，從融資渠道全方位的整合，典型的例子是發展像來福士廣場一樣的大型城市綜合體。

經濟觀察報：許多政府受政績驅動，大規模上馬綜合體，有一個擔憂是中國的商業地產會過剩，你是什么看法？

廖茸桐：現在主要是地方政府希望做商業地產，但真正做得好、有品牌、能夠長期持有的很少。

另外，因為沒有金融體系的支撐，很多綜合體被散賣，我比較擔心這些綜合體散賣以后，今后的物管、業態以及環境、交通的破壞。如果大家都把綜合體好好管理起來，會是好事，中國需要這種，不能再有產權分割。

如果大家都是專業人士，都把它看成今后的趨勢，也不怕，因為市場會決定開發商是不是要做，市場會維持平衡。

經濟觀察報：從總的供求關系來講，哪些城市會過剩？

廖茸桐：要分兩種情況來看這個問題。

有些城市是相對有一點點過剩的，比如成都，畢竟市場不大，不像北京、上海等一線城市，外來的企業或者大型企業帶來的商務客比較多，沈陽也有這個問題。

另外，做綜合體要考慮商務因素，一些城市不是過剩，是還沒具備，比如河南、山東的一些城市。

就凱德而言，綜合體來說我們會比較謹慎，但是商場可以去，只要當地消費能夠消化，我們可以走很遠。

關于凱德未來：繼續加大中國業務比重

經濟觀察報：目前凱德置地是個怎樣的業務結構？住宅與商業開發比例如何？

廖茸桐：在商業和住宅的投資比例方面，從凱德在中國發展的角度來講，計劃商業和住宅的投資總體是五五開?，F在的規劃中并沒說未來更偏向于哪一方面，其實我們的業務很多包涵了住宅、商業和綜合體，只是大眾把更多的關注都集中在商業上，事實上住宅與商業的投資是持平的。 

經濟觀察報：凱德置地一般是通過什么渠道來獲取土地？今年的策略是什么？

廖茸桐：我們拿地的渠道既有通過政府的招拍掛，也有企業并購方式，但主要是看市場機會，目前正在看的項目也不少，有出售現有的資產、土地、包括公司股權的等等，但目前還不能確定有沒有適合公司的土地或項目。

我們還是希望有類似兩年前收購東方海外的這種收購機會。從凱德置地現在擁有的項目來講，通過招拍掛拿的地只是占了比較小的一部分，其他很多都是在市場上收購來的項目，用這樣的合作方式去擴張比直接招拍掛拿地的成功率高。

現在正是市場調整之際，也增加了我們收購項目的機會，集團一直是堅持穩健的投資策略，在市場好或不好的時候，我們都在看地，關鍵是要看適合時機下的好項目。

經濟觀察報：你在中國做了12年，也經歷了中國上一個地產的黃金十年，怎么評價？怎么樣看國內地產的下半場？

廖茸桐：前十年很多開發商都不太專業，真正專業的是2008年一些開發商上市以后，以前很多包工頭，靠關系拿一塊地就能賺大錢，他們不懂房地產，請外包工程隊建起來就賣了。后十年應該會越來越專業，不能只靠拿地，不能只靠建設，要服務、招商、管理和資產組合，因此會有一個洗牌的過程。

經濟觀察報：你說洗牌，它會怎么洗，會走向一種什么格局？

廖茸桐：怎么走，國內有國內的情況，很難說會不會合并。個人預測，從總體來看，大的開發商會越做越大，越做越強，小的開發商就是維持或者被淘汰。當然，也有從單一走向多元化，也有多元化的想放棄的。

所以接下來會有一些比較專業的，比較大的企業脫穎而出，這對未來十年是非常好的事情。綜合體而言，這種不考慮需求的招商體制可能會越來越少，市場會決定招多少商鋪，招多少寫字樓，招多少綜合體，市場會起到一個很好的調節作用。

經濟觀察報：國內商業地產的發展環境有哪些需要改進，比如說信托基金REITs，這會不會是國內商業發展的最根本的趨勢？

廖茸桐：我們希望他能這么發展，如果你想擁有一塊商業地產，買個REITs，就等于你擁有一部分，不需要專門去買它的一個商鋪。如果中意寫字樓，就可以買這個寫字樓的基金，看好住宅，你就可以買這個住宅的信托基金。我們非常期待國內金融市場能夠開放，為我們最終本土化，最終長期發展創條件，讓國內的投資者擁有一份凱德，這是我們本土化的最終目標。