經濟觀察報 記者 胡芳潔 提起集體土地上修建的供外來人員居住的房屋，很多人首先想到的也許是北京的太玉園、唐家嶺等典型例子。前者是北京最大的小產權房社區，后者則是當地村民在自家宅基地上擴建出大量房屋以出租給在北京工作的年輕人，因容納了數萬“蟻族”而聞名（現已被拆遷）。

但現在，情況正在發生改變。普樂門白領公寓，正在提供一種新的商業模式的可能性。這一模式，已經開始吸引地產基金等資金的關注。

普樂門出世

乘坐北京地鐵一號線在四惠東站下車，步行10多分鐘，可以看到一片灰色的仿古建筑，目前已經開業的第一家普樂門公寓坐落于此。

該地區屬于北京市朝陽區高碑店鄉。“這里的土地屬于鄉鎮企業集體建設用地。”普樂門公寓投資管理（北京）有限公司董事長謝志剛對本報表示。公司正是與土地的產權方簽訂租賃合同，租賃土地和地上建筑物的使用權，然后再進行后期的統一改造裝修和租賃運營。

本報記者從現場看到，普樂門公寓將這些房屋進行了精裝修，都裝修成成套商品房的格局，有兩種戶型，一種是一居室，一種是兩居室。每套房屋都配備了空調、電視機、電冰箱、煤氣灶等家用電器，和床、衣柜、沙發、茶幾等家具，可以做到拎包即可入住。

普樂門公寓今年6月初開始推向市場，共有380套房屋，其中一居室占總房源約九成，共有330套；兩居室有50套。

“普樂門公寓借鑒了國外成熟的模式。”謝志剛表示。

2011年10月，謝志剛與幾個同伴在美國REITs協會的協助下，一起去美國，考察美國的租賃公寓市場。租賃公寓（apartment），在美國非常普遍。謝志剛表示，在美國，這類物業一般是在土地出讓時，就定位為做出租公寓，投資、開發、管理等環節都是分開的，由不同的專業公司負責，此外，租賃公寓REITs等金融工具也較成熟。

當時謝志剛主要去了華盛頓、紐約、洛杉磯等幾個城市進行了考察。

“但是國內的情況與美國不同，租賃公寓REITs等金融工具，國內目前還沒有；專業的運營管理機構，也沒有出現。”謝志剛表示。

考察完以后，謝志剛的想法已經比較清晰，普樂門公寓首先定位在做租賃公寓，并將目標客戶群鎖定為有穩定工作、單身或者已婚但還沒有小孩的年輕人。

謝志剛表示，其在選址方面的要求有以下幾點：一，交通好，要在地鐵沿線；二，體量在1萬—2萬平方米；三，項目有可改造的余地；四，項目離商務區比較近，交通時間在半小時至40分鐘以內。

位于四惠東的第一家普樂門公寓，顯然比較符合謝志剛的要求。地理位置是最為顯著的特點，其距離四惠東地鐵站雖然有一定的距離，但步行就能夠實現連接，而國貿、大望路等商務中心，距此也近在咫尺。普樂門公寓的一居室，面積在55平方米左右，平均租金3800元/月。

普樂門公寓與傳統租賃市場存在非常明顯的差別。傳統租賃市場，房源是分散到一家一戶的，房屋裝修檔次、家具家電配置、社區環境、物業服務水平都是參差不齊，租賃關系是以租房者和房東之間的租賃契約來約束，而房東都是零散的個體，房東個人的資金狀況、家庭情況的變化，都會直接影響租房者居住環境的穩定性；此外，傳統租賃市場，雖然有專業的中介機構提供服務，但這一服務在租房契約達成之后，基本上已經沒有太大的效力。

普樂門公寓的方式，租房者面對的“房東”，就是普樂門公寓投資管理有限公司，公司本身扮演的是專業服務者的角色；此外，租房者只要自己愿意繼續租下去，并不用擔心因外力而導致無法續租的情況發生。這種方式正規避了目前租賃市場存在的問題。

謝志剛表示，普樂門公寓的運營團隊，是公司自己成立的，包括前期的看房、簽訂租賃合同，入住后期的物業服務，都由普樂門公司負責。

入住普樂門公寓者，簽訂租房合同的周期應該3個月以上，合同期內租金不會發生變化，視市場變化情況而定，即使上浮，上調幅度也會低于市場水平。

普樂門公寓，未來將不斷發展新的連鎖店，據謝志剛表示，今年之內，在北京還會新開兩家，明年則可能導入到其他的城市。

集體土地運營

謝志剛表示，未來新的項目，會采取以下幾種方式，一是如四惠東的普樂門公寓一樣，由公司整體租下來以后，進行改造；二是合作、加盟；三是收購、定制，在項目開發前期，就與開發商在土地等方面進行合作。

廠房、辦公樓、學校等閑置資產，都是可以發展成普樂門公寓的物業。但是，這樣的物業在北京雖然有，但是各方面條件滿足普樂門公寓發展要求的，要找到并不容易。

雖然在謝志剛的規劃中，發展普樂門公寓的方式有多種，但是從目前已經出現的第一家普樂門公寓來看，其正是利用集體土地上的物業進行改造而來。

如果這一模式最終能夠獲得市場的認可、實現盈利，將是集體土地運營模式的一種有利嘗試。

“這種租用關系，土地及地上物所有權沒有發生轉移，農民并沒有失去土地，相反，農民集體財產得以盤活，產業得以提升，集體組織可以得到長期、可持續、穩定的租金收入。”謝志剛表示。

北京才良律師事務所主任王才亮認為，普樂門公寓的方式，不違反國家禁止性規定，因為其并不涉及到集體土地上房屋的買賣問題。

“這可以看做是搞活農村建設用地的一個重要嘗試。”王才亮表示，國內的城中村改造，一般都是走整體拆遷、政府賣地、開發商買地搞建設的路，農民在其中的自主性很??；高碑店鄉的舊村改造方式并不是延續的這條路，集體組織的自主性較強，包括其古典家具一條街、文化創意產業園等產業，都是比較有特點的。

謝志剛表示，第一家普樂門公寓使用的是自有資金，但是未來規?；?、標準化、連鎖化發展，肯定會引入基金、風投等資金進入，最終走向資本市場。目前已經有一些風險投資對此模式感興趣。

全經聯執行主席兼秘書長楊樂渝表示，普樂門公寓模式，主要是針對細分的白領市場，提供個性化、專業化的服務，實際上還是一種類金融的產品，未來會引入投資基金。

“可以說普樂門公寓現在還處于試驗的階段，但是這種方式確實切入了細分市場。”楊樂渝說，但現在還不能說已經試驗成功了，還需要1-2年的時間觀察，還要看能不能復制。

楊樂渝表示，普樂門公寓模式目前面臨的最直接的挑戰，即第一個項目能不能做好，把第一個項目做好是前提，從第一個項目，企業可以總結出選址的方向、談判成本控制、現金流的收入水準、盈利的價格敏感度等數據的搜集，在第一個項目總結出成本水平、市場戰略和服務標準，是目前最重要的事。