經濟觀察網 記者 歐陽曉紅 “盡管亞太地區的增長勢頭正在放緩，商業房地產投資仍備受考驗，但已有新的投資機會浮現，值得市場關注。”近期，領盛投資管理（“領盛”）發布投資策略年度（ISA）報告的年中補充報告稱。

領盛投資管理亞太區策略研究部主管高博立預期今年下半年經濟數據會有改善，加上供應相對緊張，而需求正逐步回升，這應會利好房地產市場走勢。此外，“不少央行已放寬貨幣政策，盡管某些國家放寬銀根的影響還未在按揭息率中完全反映出來。”高博立表示。

然而，在高博立看來，股市波動、融資困難以及借貸條件苛刻，仍會繼續阻礙投資額的增長。因此，他預期2012年下半年投資活動只會逐步回暖。

亞洲商業房地產行業方面，在全球金融危機后，部份市場的租金和資本價值都錄得升幅，一些升幅最大的市場目前已超越了以往的高峰。事實上，在香港和新加坡等波動較大的市場，部份物業的租金已開始下跌，但除了次級物業外，資本值仍未相應下降。市場兩極化的情況持續，資金繼續追捧位置優越，且擁有優質租戶的物業。

“我們認為，現時各類型物業市場的‘資金缺口’正造就投資機會，我們采取的策略當然也會因國家不同而異。此外，我們繼續看好區內的酒店物業，特別是三至四星級的商務酒店物業。”高博立補充說，“我們看好韓國的房地產開發項目以及澳洲和日本的物業重新定位項目。另外，如果能在市場上找到盤源的話，新加坡和香港的成熟物業也是可取的選擇。”

至于亞太區前景，報告認為，亞太區最大的經濟體在全球經濟增長放緩、前景持續不明朗，及緊縮貨幣政策后遺癥的影響下，投資氣氛逐漸冷卻。但由于預期中期而言收入將會上升，加上區內貿易、旅游和資金流不斷增長，該區正繼續保持上升動力。

目前，多個不同的周期因素正在影響亞洲的商業房地產市場，而周期的走勢可以急劇轉向，香港住宅交易活動回升便是實證。鑒于全球環境不穩定，市場氣氛將繼續波動，商用物業的需求將受影響。幸而，受現行貸款情況的限制，供應一直相對緊張。因此，領盛預期只有在供應大幅增加并超過歷史平均水平，或市況波動受市場氣氛突變的推動下，租金才會下調。

提及區域重點，報告稱，雖然市場發展大致符合領盛于今年年初的預期，但領盛的房地產投資戰略建議有少許改變︰

香港及新加坡方面，盡管租金收入下降，核心地區物業仍吸引投資者爭相競逐，令優質物業價格居高不下。因此，香港和新加坡位于核心地區的辦公室和商鋪已證實難以覓得合適的入場價。應密切留意這兩個市場中定價吸引的乙級寫字樓的投資機會。

澳洲方面，風險資本的供應仍然充裕，當中以辦公室和住宅尤甚。我們也預期，比起入場價高和租金增長預期極低的核心區域零售商鋪，管理不善的小區零售商鋪進行重新定位可帶來更豐厚的回報。

日本方面，現代化物流設施仍具吸引力，但入場價上漲，而租金增長預測不變，削弱了預期收益，惟收益仍然吸引。領盛認為核心市場邊緣的乙級寫字樓有可觀的潛在回報，能提供穩定的收入，回報率與甲級寫字樓比較亦有具吸引力的收益。

最后，中國方面，領盛對中國的策略性建議不變。報告稱，開發商仍缺乏資金，形成住宅物業的風險資本投資機會，而位處重要地點并能產生收入的物流設施，回報亦具吸引力。