經濟觀察報 記者 周亞霖 程久龍 實習記者 趙鏗冰 近期，南昌、鄭州、沈陽、信陽、烏魯木齊等多地紛紛調高公積金貸款額度。有分析認為，“最嚴厲的調控”持續一年之久，先前有城市希望突破限購紛紛折戟，這次的公積金新政，是地方政府在可決策范圍內的又一嘗試。這輪提高公積金貸款額度的多為二、三線城市，主因就在于這些城市對土地財政的依賴遠大于一線城市。若一線城市想觸動公積金政策，更為敏感。

但目前多地的市場人士認為，公積金新政拉動房市的效果尚不明顯。

另外，地產從業者紛紛叫好的“武漢新政策規定對用公積金貸款購買首套住房的貸款人最高可以申請到八成的貸款”的消息，經過記者采訪發現，不過是個別媒體的誤讀而已，并非新政。

省了100多元

南昌住房公積金管理中心省直分中心告訴記者：南昌市區的公積金政策是對在市城區購房的，貸款最高限額由以前的40萬元上調至50萬元，對購買普通住房的雙職工繳存戶，最高額度也上調至60萬元。只有購房合同備案章在4月1日之后才可以享受這一政策。

這一政策執行已有一個月，效果究竟如何呢？

記者采訪的當地兩家中介門店的經理告訴記者：成交量從4月之后上去了一點，但并不明顯，價格還是老樣子，他們感覺這個政策對房市影響很小。但他們認為自己看到的市場太局部，通常都會參考當地報紙的數據。按照當地媒體數據：南昌市4月17日之前一周新建商品房網簽量環比有所上漲，其中住宅類房源7天內共網簽625套，與前一周相比增加227套，環比漲57.04%；二手房住宅網簽446套，環比漲126.40%。但也有市場人士認為：這種數據上環比的提高，更多可能是本身就逐漸進入了一個通常的購房高峰期。

偉嘉安捷分析師吳昊算了一筆賬：同樣是20年的貸款年限，公積金貸款比商貸，1萬元月貸款每月可以少還11元。“商貸，基準利率7.05%，一萬元月供77.83元；公積金，利率4.9%，月供65.44元”。

而目前各地提高公積金貸款幅度多在15%—25%，大部分增加的額度都在10萬以上，意味著一個月少還110元以上。

記者在采訪武漢、鄭州、沈陽多地市場人士時，他們都提到一個相同的問題，在這類城市，公積金繳納比較高的多為銀行、國企、公務員，大部分都已經有了住房。而這些城市的新市民、個體勞動者和小商人是無法享受這一政策的。他們認為，這個公積金新條款更多的是一種心理上的影響。政策的逐漸松動，會讓沒有房子的人有些擔心房價是否會反彈，從而加入了看房、買房的隊伍。

而讓業內人士歡呼的“武漢新近對用公積金貸款購買首套住房的貸款人放寬了貸款額度，最高可以申請到八成的貸款，只需支付兩成首付，剛性需求者就可以輕松買房”的消息，被武漢公積金中心否認。“我們也很納悶，這消息怎么出來的？”

更多的市場人士告訴記者：“能三成就不錯，好多都要四成，還需要將評估價做高才能四成的。”

據記者了解：所謂的武漢的“新政”可能是來自于媒體將原來的老政策的一次重新炒作。

根據武漢市住房公積金管理中心此前于2010年12月的政策，“使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；貸款最高額度不超過60萬元（含）。”

救與不救，這是一個問題。如何救，更是一門藝術。

微調的技術

為什么會是公積金呢？

信陽市公積金中心的一位人士告訴記者：公積金為屬地管理，有些城市公積金可以貸到80％，有的只能貸到60％，都是各地依自身情況決定的。

據本報記者了解，住建部公積金監管司定下的內部目標是，在6月30日之前，完成60個城市的公積金實時聯網監管。住建部正在籌劃一個完整的垂直監管體系，這個體系分兩步進行：對原有的全國住房公積金信息上報系統進行升級改造；將正在推進中的住房公積金運行監管系統覆蓋到100個城市。這些基礎信息系統的建設可能指向更為長遠的制度建設，在住建部內部討論中，當前的監管制度建設或將搭建出一家政策性銀行的雛形。而目前一直由各地政府對屬地住房公積金的繳存、使用等等進行監管。只要符合《公積金管理條例》及其他一些政府配套文件，住建部并不會直接插手各地公積金的運營管理。

春節過后，在實際操作中，就有地方政府陸續調高了公積金貸款額度，和6月30日的時間點是否有關尚不得而知。但有分析認為：一旦進入了部委的監管，地方政策的變動可能多了一層制約。

2011年年末，住房公積金余額已高達2.1萬億。

土地與財政

地方政府需要面臨的一個更直接的問題是持續的調控帶來的財政收入的銳減，現在能做到的就是在政策范圍里，對地產市場微調。包括高和投資在內的多家北京業內機構都認為，地方政府的公積金政策出臺是因為地方政府把剛需視為當前的救命草。

但記者從多個城市市場人士的觀察中發現，公積金放松的實際效果尚不明顯。想買房的人可能沒有公積金或者公積金繳納的很少，貸款額度受限，而有公積金的人早就有了房，甚至是多套房。

有一位在多個二、三線城市有項目的北京地產公司人士分析認為：如果某個省會城市目前財政收入，靠土地出讓如果是30％的話，那么到了縣城，就是50％，地方政府的財政與土地收入關聯性，越往下二者關聯性越強。而一線城市因為政府收入多元化，就能稍微輕松一些，所以公積金新政從很多二、三線城市先出來。

南昌市2011年全年財政收入為411.19億元，其中土地出讓金約149億元。2010年南昌財政收入約為322.31億元，2010年的土地出讓金是131億元。

雖然南昌市土地收入總體很高，但土地單價較低，伴隨著調控的持續，土地價格更是逐漸走低。

據搜房網數據監控中心統計：2012年1季度南昌土地成交28宗，環比減少50%，同比增加21.74%；成交面積131.17萬平方米，環比減少58.40%，同比減少35.31%。在統計的土地供應類型中：住宅用地3宗，土地供應為灣里區、南昌經濟技術開發區；工業用地18宗，主要土地供應來自灣里區、桑海區、南昌經濟技術開發區、高新區；其他用地7塊。

成交的住宅用地數量非常有限。

（本報記者宋堯對本文亦有重要貢獻）